چكيده پايان نامه
با اقرار به مالكيت خداوندي كه اموال اين عالم را به امانت به ابناء بشر سپرده است، اماناتي كه دير يا زود به مالك حقيقي آن باز خواهد گشت. هم اوست كه نظم را در اين عالم گسترده و نظم را قرين عدل قرار داده وعدل عصاره هستي است.
غذا و مسكن از مهمترين نيازهاي مادي بشر است و زمين يكي از اركان توليد غذا ومسكن مي‌باشد. اهميت اين موضوع دولت ها را به فكر چاره جوئي انداخته است تا علاوه بر نظارت بر مالكيت و انتقال اموال غير منقول، حل اختلافات ناشي از اين اموال نيز متكي بر دلايل متقن و قابل اعتماد باشد. ثبت اموال به مانند ثبت احوال شخصيه ضرورت دارد. وقايع مهم زندگي اشخاص چون تولد، ازدواج ، وفات واجد آثار حقوقي و اجتماعي است. اموال با دوام و گران قيمت نيز حاصل تلاش افراد در طول حيات مي‌باشد و ثبت آنها نه تنها حافظ حقوق و منافع صاحبان آن است بلكه منافع اجتماعي نيز در آن مستتر مي‌باشد.
در اين رساله سعي بر اين است كه موضوع مالكيت اموال غيرمنقول از امارات و دلايل مثبت مالكيت تميز داده شود. مالكيت موضوع قوانين ماهوي و دلايل و امارات موضوع قوانين شكلي است هر چند تفكيك موضوعات ماهوي و شكلي در قوانين سابق ولاحق به درستي مراعات نشده است. ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك در طول هفت دهه از تصويب آن مي‌گذرد بدون اصلاح و تغيير باقي مانده است. معذلك اين ماده حاوي مطالبي است كه بعداً در قوانين آيين دادرسي مدني و امور حسبي به طور مسبوط مورد حكم مقنن قرار گرفته است. به بيان ديگر سير تكاملي قوانين تمايز قوانين شكلي و ماهوي را بارزتر كرده است.
ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك بدون آنكه متعرض مفهوم مالكيت باشد مبين اماره جديد در زمينه اثبات مالكيت اموال غير منقول است. اسناد و سند رسمي جزء ادله اي است كه قانون مدني در فصل ادله اثبات دعوي متذكر آن شده است، ولي به نظر مي‌رسد سند مالكيت اموال غير منقول اخص از اسناد رسمي موضوع قانون مدني باشد.
علائم اختصاري
ق. م. = قانون مدني مصوب 1307 و الحاقات بعدي به اين قانون
ق. ث.= قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310
آ.ق. ث. = آيين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1317
ق. آ. د. م. = قانون آيين دادرسي مدني مصوب 1379
مقدمه
مالكيت در اشكال ابتدائي آن با وضع يد شروع شده است. براي انسانهاي اوليه و حتي در قرون وسطي وضع يد دليل و اماره مالكيت بوده است.[1]
ايجاد قاعده فقهي يد نيز ناشي از پاسخگوئي به اين نياز مردم عصر بوده و روند تكاملي آن به صور مكتوب بين متعاملين يا تهيه استشهاد و بنچاق در محضر علماي دين بوده است.
در فقد قانون ثبت اسناد و املاك وساير قوانين شكلي، اماره موضوع ماده 35 قانون مدني دليل مالكيت بوده كه با وضع و تصويب قانون ثبت اسناد و املاك خصوصاً ماده 22 اين قانون اماره تصرف مذكور در قانون مدني محدود شده است.[2]
مقنن كه خود از فقد قوانين اثباتي آگاه بوده با انضمام فصل ادله اثبات دعوي به قانون مدني در صدد جبران اين نقيصه برآمده است.
موضوع مالكيت اموال غيرمنقول علي رغم كاربرد فراوان، از مباحث مهجور در مراكز علمي ودانشكده هاي حقوق است. بررسي عناوين موجود در سه كتابخانه نشان مي‌دهد كه مجموع پايان نامه هاي كارشناسي ارشد و دكتري در كليه رشته هاي حقوق كه به نحوي از انحاء با موضوع مالكيت اموال غير منقول يا اسناد رسمي در ارتباط هستند از مجموع انگشتان دو دست تجاوز نمي‌كند، در حاليكه حجم قابل توجهي از مكاتبات و مراجعات اداري و قوانين موضوعه به اين موضوع اختصاص دارد.
حقوق ثبت به ميزان يك واحد درس اختياري در دوره كارشناسي رشته قضائي تدريس مي‌شود.
كه خود عامل موثري در كاهش توجه دانشجويان به اين موضوع است در حاليكه اين درس به مثابه دروس اساسي رشته قضائي جزء مواد امتحاني در اختيار وكالت دادگستري است.
در تفسير قانون يا يك ماده از قانون تشخيص دو موضوع از اهميت اساسي برخوردار است. نخست تشخيص قانون از حيث قرار گرفتن در زمره حقوق عمومي يا حقوق خصوصي يعني تشخيص امري بودن يا تكميلي بودن قانون، و ديگر تشخيص قانون به لحاظ شكلي يا ماهوي بودن آن. بديهي است قوانين شكلي در زمره قوانين امري هستند كه توافق اشخاص موضوع حقوق خصوصي نمي‌تواند مغاير آن باشد.
در فقه اسلام حدود و ثغور مالكيت بوسيله قاعده ‹‹تسليط›› بيان مي‌شود وقاعده ‹‹تسليط›› بوسيله قاعده ‹‹لاضرر›› تعديل و محدود مي‌شود. اما تحديد مالكيت منحصر به ضمان قهري نبوده بلكه محدوديت هاي ارادي ومحدوديت ناشي از حاكميت دولت مالكيت اموال را تحت سيطره قرار مي‌دهد.
ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مبين محدوديتي است كه به واسطه حاكميت دولت بوجود آمده است و در نتيجه سؤالات زير را در اذهان برانگيخته است:
آيا ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك تأسيس جديدي در امر مالكيت اموال غيرمنقول است؟
با توجه به مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك، تأثير اراده متعاملين و متصرفين اموال غير منقول تا چه اندازه مي‌باشد؟
عقود و تعهدات در خصوص اموال غير منقول به چه صورت بايد تنظيم شود؟
پنج فصل اين رساله بر مبناي عناصر 22 قانون ثبت اسناد و املاك تنظيم شده است. مراكز ثقل يا كانون هاي توجه ‹‹عنصر›› ناميده شده است كه كليت ماده قانون بر محور اين مراكزاستوار است.
به نظر مي‌رسد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك داراي 7 عنصر است كه اهميت آنها يكسان مي‌باشد.اين عناصر عبارتند از: ملك، مالك، دولت، دفتر املاك، رعايت قانون، انتقال ارادي و انتقال قهري.
هر 5 فصل اين رساله در حقيقت توضيح و تفسير عناصر فوق الذكر يا تركيبي از عناصر مذكور مي‌باشد.
موضوع فصل اول حق عيني است. مالكيت يكي از اقسام حق عيني و مهمترين آن است. فصل اول مركب از سه مبحث مي‌باشد. موضوع هر مبحث يكي از عناصر حق عيني است. مبحث اول به مصاديق و انواع مال مي‌پردازد. در مبحث دوم صاحبان اموال طي دو گفتار ‹‹اهليت اشخاص›› و ‹‹تابعيت اشخاص›› مورد بحث قرار گرفته است. مبحث سوم مبين انواع روابطي است كه بين ‹‹شخص›› و ‹‹مال›› برقرار است. بنظر مي‌رسد بين ‹‹شخص›› و ‹‹مال›› سه رابطه ‹‹يد مالكانه››، ‹‹يد اماني›› و ‹‹يد ضماني›› برقرار است كه نوع اخير ‹‹يد ضماني›› مورد حمايت مقنن نبوده و در برخي موارد جرم تلقي شده است.
در فصل دوم اموال غير منقول و نحوه ثبت آن مورد بحث است. يعني تركيب دو عنصر ‹‹ملك›› و ‹‹رعايت قانون›› مطالب اين فصل را تشكيل مي‌دهد. اموال غير منقول خصوصيات و ويژگي هايي دارد كه مطالب مبحث اول را تشكيل داده است. در مبحث دوم، چگونگي ثبت اموال غير منقول بيان شده است. اين مبحث ناظر بر جمله ‹‹همينكه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد ...›› در متن ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك است. مواد1 تا 22 قانون ثبت اسناد و املاك، ترتيبات خاصي را براي ثبت املاك مقرر داشته است كه از آن به ‹‹ثبت مقدماتي املاك›› تعبير مي‌شود. در اين مبحث وظايف ادارات ثبت اسناد و املاك و همچنين وظايف مالكين و متصرفين قانوني املاك در ثبت مقدماتي بيان شده است.
مبجث سوم اين فصل، آثار ثبت املاك را مورد بحث قرار مي‌دهد. مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك خود از ‹‹آثار ثبت›› است و طي همين عنوان در فصل سوم قانون جاي گرفته است.
مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك با توجه به تحولات قوانين در هفت دهه اخير اثر متفاوتي پيدا كرده است به نحوي كه ابتدا از آن به عنوان ‹‹اماره مطلق قانوني›› و سپس به عنوان ‹‹اماره نسب قانوني›› ياد مي‌شود.
موضوع فصل سوم ‹‹اسناد›› است. در ظاهر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك به موضوع ‹‹اسناد›› اشاره نشده است. ولي مفهوم دو نوع سند در اين ماده مستتر است. نخست ‹‹سند مالكيت›› مي‌باشد. سند مالكيت اموال غير منقول مبين مندرجات دفتر املاك است. سند مالكيت پس از طي تشريفات مقرر در مواد 1 تا 22 قانون ثبت اسناد و املاك به مالك داده مي‌شود و پس از آن ملك عنوان ‹‹ملك ثبت شده›› را پيدا مي‌كند.
سند دوم كه مفهوم آن در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مستتر مي‌باشد عبارت است از ‹‹سند انتقال››. هر گاه مالك به اراده خود ملك ثبت شده خود را مورد نقل و انتقال قرار دهد ‹‹سند انتقال›› در دفاتر اسناد رسمي‌تنظيم مي‌شود. سند بطور معمول وسيله اثبات است ولي ممكن است قدرت اجرائي هم داشته باشد همچنين سقوط اعتبار سند رسمي طبق شرايطي است كه قانون پيش بيني نموده است و هر سند ولو سند رسمي قابل درج در دفتر املاك نمي‌باشد. مطالب اخيرالذكر مباحث فصل اسناد را تشكيل مي‌دهد.
موضوع فصل چهارم ‹‹دولت و اموال غير منقول›› است. دولت يكي ديگر از عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مي‌باشد. نقش دولت در ارتباط با اموال غير منقول را مي‌توان به سه بخش نظارت، ولايت و حاكميت تقسيم نمود.
دولت در رابطه با نقل و انتقال املاك متعلق به اشخاص موضوع حقوق خصوصي نقش ناظر را ايفا مي‌كند. در رابطه با اموال غير منقول نظير اراضي موات، جنگلها و مراتع نقش متولي را داراست و در رابطه با حل اختلافات ناشي از اموال غير منقول و اجراي طرحهاي عمومي‌و عمراني نقش حاكميت را دارد.
فصل چهارم نيز داراي سه مبحث مي‌باشد. در مبحث اول مراجع تصميم گيرنده دولت در خصوص اموال غير منقول معرفي شده است. اموال غير منقول محل تغييرات كمي و كيفي است. چگونگي اين تغييرات در مبحث دوم اين فصل مورد گفتگو است مبحث سوم اين فصل به انواع محدوديت ها و ممنوعيت ها در نقل و انتقال املاك پرداخته است.
فصل پنجم رساله از تركيب دو عنصر ‹‹انتقال ارادي›› و ‹‹انتقال قهري›› پديد آمده است. در اين فصل نيز سه مبحث وجود دارد. مبحث اول شامل ‹‹قطع ارادي رابطه مالكيت›› است. انواع عقود تمليكي و برخي ايقاعات موجب ‹‹قطع ارادي رابطه مالكيت›› بوده و پر واضح است كه به اموال غير منقول اختصاص ندارد. مبحث دوم ‹‹قطع غير ارادي رابطه مالكيت›› را مورد تجزيه و تحليل قرار مي‌دهد. قطع غير ارادي رابطه مالكيت همانا گسستن رابطه اعتباري بين ملك و مالك است كه به طور قهري صورت مي‌پذيرد و طي سه گفتار زوال ملكيت، زوال ملك و وفات مالك مورد بحث قرار گرفته است.
مبحث سوم به موضوع اخذ به شفعه اختصاص دارد. بنظر مي‌رسد اخذ به شفعه با مباحث قطع ارادي و قطع غير ارادي رابطه مالكيت متفاوت است ايقاع شفيع موجب مالكيت براي اوست و از طرفي ‹‹ملك مشاع›› بدون اراده مالك آن ‹‹خريدار ملك مشاع›› از يد او خارج مي‌شود. همچنين به نظر مي‌رسد كه اخذ به شفعه ايقاع محض نبوده بلكه مانند ساير ايقاعات سيطره حقوق عمومي در آن مشهود است. استقرار مالكيت شفيع منوط به رعايت تشريفات مقرر در قانون ثبت اسناد و املاك مي‌باشد هر چند ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك ذكري از آن به ميان نياورده است.
1- محقق داماد، دكتر سيدمصطفي ، كتاب قواعد فقه ، بخش مدني جلد يك ، ص 29.
2- جعفري لنگرودي ،دكتر محمد جعفر، كتاب حقوق اموال ،ص 137 و 142.