دانلود تحقیق حق ارتفاق نسبت به ملک غیر و در احکام‌ و آثار املاک‌، نسبت به املاک مجاور

   مقدمه :

بشر دارای زندگی اجتماعی است.

لازمه زندگی اجتماعی مجاورت و مشارکت با سایرین است.

لذا تدوین پاره‏ای از مفاهیم و رعایت بعضی قوانین از ضروریات زندگی اجتماعی می‏باشد.

از جمله این مفاهیم می‏توان به حقوقی که اشخاص نسبت به املاک خود و سایرین دارند اشاره کرد.

اهمیت رعایت حقو ق همسایگان به قدری است که پیامبر اکرم (ص) می‏فرماید : للجار حق (همسایه حقی دارد) و در جایی دیگر می‏فرماید اذا اراد احدکم ان یبیع عقاره فلیعرضه علی جاره (وقتی کسی بخواهد خانه یا ملک خود را بفروشد باید نخست همسایه خویش پیشنهاد کند.)

در این مقال سعی شده تا آثار و احکام مربوط به ارتفاق ،املاک مجاور،  حرائم املاک  ، قوانین مربوط ، ضررهای نامتعارف همسایگی و همچنین محدودکننده‌ های‌ مالکیت مورد بحث و بررسی قرار گیرد.

حق ارتفاق در شهرسازی

  مبحث اول : حق ارتفاق نسبت به ملک غیر

از آنجا که حق ارتفاق یکی از تبعات مالکیت می باشد در ابتدا به بررسی مالکیت تبعی می پردازیم:

    مالکیت تبعی ثمرات و متعلقات اموال که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد یا بالتبع مال مالک همان اموال می‌باشد همچنین است نما و محصول حاصل از زمین و نتایج حیوانات تحت شرایط مقرر بدین معنی که اگر نما یا حاصل از اصله (نهال) یا حبه (دانه) غیر حاصل شده باشد درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود اگرچه بدون رضایت صاحب زمین کاشته شده باشد.

    مالکیت فضا و قرار زمین مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا با لارود و همچنین است نسبت به زیر زمین تا هر کجا که پائین رود به همین جهت دادن در، پنجره یا هر نوع خروجی از ملک مجاور به فضای خانه همسایه بدون اجازه ممنوع می‌باشد و در مورد داخل شدن شاخه و یا ریشه درخت در فضای خانه، یا زمین همسایه مالک درخت بایستی نسبت به عطف آن اقدام کند.

در صورتیکه کسی در دیوار اختصاصی خود در مجاورت ملک همسایه روزنه یا شبکه ایجاد کند همسایه می‌تواند جلو شبکه و روزنه مانع ایجاد کند.

با وجود موارد یاد شده مالکیت حقی نامحدود نیست و حدودی برای آن مقرر شده است.

حدود دیگر مالکیت را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:

حق ارتفاق در شهرسازی

(الف) حدودی که مبتنی بر قاعده لاضرر است و (ب) حدودی که برای حفظ منافع عمومی به موجب قوانین خاص مقرر شده است.

الف حدودی که مبتنی بر قاعده لاضرر است

این قاعده از حدیث نبوی لاضرر و لاضرار فی الاسلام گرفته شده است.

در مواردی که تصرف مالک در مال خود به موجب نقص خاصی منع نشده است و تصرف اصولاً جزء لوازم حق و از لحاظ نوعی داخل در قلمرو اعمال حق است، مالک نباید در مال خود تصرفی کند که از آن زیانی به دیگری برسد.

چنین تصرفی در اصطلاح حقوقی سوء استفاده از حق نامیده می‌شود.

در حقوق ما نیز اصل چهلم قانون اساسی سوء استفاده از حق را ممنوع اعلام کرده است.

در این اصل چنین می‌خوانیم: «هیچکس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد».

با وجود این، اصل چهلم قانون اساسی معیار تشخیص سوء استفاده از حق را به دست نمی‌دهد.

به موجب ماده 132 این قانون: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد».

گرچه این ماده ناظر به تصرفی است که مالک در مال غیرمنقول خود می‌کند و از آن زیانی به همسایه وارد می‌شود، لیکن می‌توان، بنا بر وحدت ملاک، و با توجه به اصل 40 قانون اساسی حکم آن را به کلیه تصرفات زیان‌آور مالک (اعم از اینکه مال، غیرمنقول یا منقول باشد و اعم از اینکه ضرر به همسایه وارد شود یا به دیگری) گسترش داد،

حق ارتفاق در شهرسازی

مشروط بر اینکه شرایط مندرج در ماده 132 در آن جمع باشد.

حتی می‌توان قاعده مذکور را به حقوق دیگر (غیر از مالکیت) تعمیم داد و قاعده کلی «سوء استفاده از حق» را از آن به دست آورد.

اطلاق به اصل 40

قانون اساسی مؤید این نظر است.

قاعده لاضرر نیز که مأخذ این حکم است یک قاعده کلی است و اخصتاص به مورد مذکور در ماده 132 ندارد.

تصرفات زیان‌آور مالک همیشه موجب مسئولیت او نیست، بلکه وی می‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر غیر باشد، به شرط اینکه:

اولاً، تصرف به قدر متعارف باشد.

برای تشخیص اینکه تصرف به قدر متعارف است یا نه باید به عرف محل مراجعه کرد.

ممکن است ساختن عمارت 5 طبقه در محلی متعارف و در محلی دیگر غیرمتعارف محسوب شود.

آب دادن مکرر به باغچه با فاصله‌های کوتاه که به دیوار خانه همسایه زیان رساند ممکن است غیرمتعارف به شمار آید.

البته اگر مقررات آمره‌ای وجود داشته باشد، بر عرف مقدم خواهد شد و رعایت آن الزامی است، چنانکه در مقررات شهرداری محدودیتهایی از نظر طبقات ساختمان (تراکم) پیش‌بینی شده است.
ثانیاً، تصرف برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد، چنانکه کسی برای رفع احتیاج چاهی در حدود متعارف در ملک خود بکند و از آن ضرری به همسایه برسد، یا آنکه برای رفع ضرر از خود، گله گوسفند را از ملک خویش دور سازد و در نتیجه گله به ملک دیگری وارد شده، خسارتی وارد آورد.

حق ارتفاق در شهرسازی

بنابراین، اگر مالک در ملک خود تصرفی کند که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد و از آن خسارتی به غیر وارد آید مسئول نیست.

اما اگر تصرف زیان‌آور وی واجد دو شرط مذکور

نباشد، چنانکه به قصد اضرار و بدون احتیاج چاهی در ملک خود، در مجاورت دیوار همسایه، بکند و موجب خرابی آن گردد، مسئول و مکلف به جبران خسارت است.

سوء استفاده از حق نه تنها موجب مسئولیت مدنی است، بلکه زیان دیده می‌تواند، علاوه بر جبران خسارت، از بین بردن منبع ضرر و جلوگیری از ادامه خسارت را نیز از دادگاه بخواهد، چنانکه پرکردن چاه یا تعمیر مجرای آبی را که باعث ضرر شده است تقاضا کند.

رویه قضائی مؤید این نظر است.

ب حدودی که برای حفظ منافع عمومی به موجب قوانین خاص مقرر شده است.

در قدیم، مالکیت فردی را حقی مقدس می‌شمردند و قانونگذاران از تجاوز به آن بیم داشتند و سلب آن را، به ویژه بدون پرداخت قیمت عادله، مخالف حقوق فطری می‌دانستند.

لیکن قانونگذار جدید در راه مصالح اجتماعی و برای حفظ منافع عمومی، در موارد بسیاری، تصرفات مالک را محدود و حتی سلب مالکیت را تجویز کرده است.

قوانین و مقررات خاصی در موضوعات مختلف، از قبیل اصلاحات ارضی، ملی شدن جنگلها و مراتع، سهیم شدن کارگران رد سود کارخانه‌ها، حفظ و حراست آبهای سطحی و زیرزمینی،

حق ارتفاق در شهرسازی

بهره‌برداری از معادن، روابط مالک و مستأجر، حفظ آثار ملی، توسعه معابر و غیر اینها، اختیارات مالک را محدود و یا سلب مالکیت را در راه مصلحت عمومی پیش‌بینی کرده است.

 تعریف حق ارتفاق :

ماده 93 ارتفاق ، حقی است برای شخص‌، در ملک دیگری‌.

ارتفاق از کلمه رفق (به فتح رأ ی )به معنی مدارا مشتق می شود و به این حق ارتفاق گفته شده برای اینکه مالک ملک باید با صاحب حق ارتفاق به وفق ومدارا رفتار کند و جلوگیری از استفاده او ننماید .

حق ارتفاق در اصطلاح، حق کسى است در ملک دیگرى براى کمال استفاده از ملک خود؛ مانند آن‏که باغى در مجاورت خانه دیگرى است و مالک باغ، براى سیراب نمودن درختان باغ خود، حق بردن آب از خانه همسایه داشته باشد.

حق ارتفاق گاهى جنبه مثبت دارد؛ مانند حق شرب، حق عبور، حق فاضل‏آب، حق ناودان و حق پنجره، و گاه نیز جنبه منفى دارد؛ مانند حق عدم ساختمان و حق عدم بالا بردن بنا بیش از دو طبقه و...

هر مالکى مى‏تواند آزادانه در ملک خود، هر گونه حق ارتفاقى را به طور رایگان و یا دربرابر عوض، براى مالک ملک دیگر قرار دهد.حق ارتفاق شامل حق انتفاع نیز می شود .

حق انتفاع که از کلمه نفع می آید به معنی سود بردن از ملکی است البته با عقد قرار داد .

مثلا ّ اگر شخصی ملکش را اجاره دهد  از آن  ملک منتفع شده است .

حق ارتفاق در شهرسازی

بالحاظ تعریف مندرج در قانون مدنی بنظر میرسد حق ارتفاق تفاوتی با حق انتفاع ندارد در حالیکه بین این دو حق تفاوتهائی وجود دارد که از جمله عبارتست از:

1 حق ارتفاق بنفع ملک دیگر برقرار میشود لذا تابع ملک میباشد در حالیکه حق انتفاع بنفع شخص برقرار میشود و به لحاظ استقلال قابل نقل و انتقال و بازداشت میباشد.

2 حق ارتفاق به تبع ملک منتقل می‌گردد لکن حق انتفاع حقی مستقل میباشد.یعنی اگر کسی خانه ای را که درای حق ارتفاق است بفروشد حق از آن صلب نمی شود و به شخص خریدار بعدی واگذار می شود.
3 حق ارتفاق بر منحصراً غیر منقول (زمین) برقرار میشود ولی برقراری حق انتفاع در مورد اموال منقول نیز ممکن می‌باشد.

4 حق ارتفاق برای کمال استفاده از ملک صاحب حق است ولی حق انتفاع مستقیماً برای استفاده شخصی متنفع برقرار میشود.

5 حق ارتفاق دائم است ولی حق انتفاع جز در مورد حبس موید موقت می‌باشد.

مصادیق عمده حق ارتفاق از جمله عبارتست از: حق العبور، حق المجری، حق پنجره و روزنه و شبکه، حق الشرب، حق منظره، حق ناودان و حق مجرای فاضلاب.

حق ارتفاق در شهرسازی

حق ارتفاق محدودیتی است نسبت به حق مالکیت صاحب ملکی که حق ارتفاق بر علیه آن برقرار شده است.

ارتفاق بموجب اذن (اجاره) نیز میتواند برقرار شود و در اینصورت اذن دهنده در هر زمان می‌تواند از اذن خود رجوع کند.یعنی قرار داد را فسق کند.

   حق ارتفاق بوسیله عقد (قرار داد)برقرار می شود:

بر اساس ماده 94 صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که‌بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت‌، کیفیت‌استحقاق ، تابع قرارداد و عقدیست که مطابق آن‌، حق داده شده است‌.

بر اساس این ماده قانون هر مالکی می تواند آزادانه در ملک خود هرگونه حق ارتفاقی که می خواهد مجاناً و یا در مقابل عوضی برای مالک ملک دیگری قرار دهد و هیچکس حق ندارد بدون اجازه مالک در ملک او تصرفی نماید.و به همین دلیل در ماده 99 گفته شده است که " هیچ کس حق ندارد ناودان خود را بطرف ملک دیگری بگذاردیا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف‌بریزد مگر به اذن او".

عقد بودن حق ارتفاق از این جهت است که در این حق دو طرف وجود دارد یک صاحب مال و دوم منتفع.

حال طبق ماده ۹۸ ق.م اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک

حق ارتفاق در شهرسازی

او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات .

تصرف در حق ارتفاق: مالک نمى‏تواند با تصرف در ملک خود موجب تضییع حق دیگرى یا وقفه افتادن در استفاده او از ارتفاق گردد.

ازاین رو، ماده 106 ق.م.

تصریح مى‏کند: «مالک ملکى که مورد حق الارتفاق غیراست، نمى‏تواند در ملک خود تصرفاتى نماید که باعث تضییع یاتعطیل حق مزبور باشد، مگر با اجازه صاحب حق...».

و تصرف در اعمال ارتفاق دلیل بر دارا بودن آن است یعنی اگر کسی فقط ادعا کند که در ملکی حق ارتفاق دارد ادعای وی قابل قبول است مگر اینکه عدم استحقاق او معلوم شود یعنی عمل او غاصبانه بوده است مثلاً «هرگاه زمین یا خانه کسى، مجراى فاضل آب یا آب باران زمین یاخانه دیگرى بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمى‏تواند جلوگیرى از آن کند، مگر در صورتى که عدم استحقاق او معلوم شود یعنی موجب ضرر مالک عین گردد.» حق ارتفاق در شهرسازی قانون مدنی می گوئید:ماده 95 ـ هرگاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یاخانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری‌از آن کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.

و همچنین در ماده 97 می گوئید: هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به‌ملک خود یا حق مرور داشته‌، صاحب‌خانه یا ملک نمی‌تواند مانع‌آب‌بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره‌.

اذن در استفاده از ارتفاق: اذن در ارتفاق احتیاج به قبول ندارد یعنی احتیاج به قرارداد ندارد .

مالک می تواند بدون آنکه قرار دادی ببندد حق ارتفاق در ملک خود را به دیگری واگذار نمایید و در واقع اذن ارتفاق معین از ملک خود را میدهد.

حال طبق ماده ۹۸ ق.م اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات .

حق ارتفاق در شهرسازی تفاوت‏هاى حق ارتفاق، با اذن : 1 - حق ارتفاق از توافق اراده طرفین عقد حاصل مى‏شود و اراده مالک، به تنهایى در تحقق آن مؤثر نبوده، و قبول کسى که از حق ارتفاق بهره مى‏برد نیز لازم است.

در حالى که اذن به اراده اذن دهنده واقع مى‏شود و قبول یا رد مأذون در حدوث یا بقاى آن نقشى ندارد.

2 - حق ارتفاق، دائمى و همیشگى است.

بنابراین، مالک نمى‏تواند مانع استفاده دیگرى‏از ارتفاق خود شود.

در مقابل، اذن قابل رجوع است و کسى که به دیگرى در استفاده از ارتفاق معینى اذن داده است، هرگاه بخواهد مى‏تواند از اذن خویش رجوع کند؛ به همین خاطر است که ماده 98 ق.م.

پس از بیان مطلب فوق، آن را در قالب یک اصل به تمامى ارتفاقات تسرى داده، مى‏گوید: «اگر کسى حق عبور در ملک غیر ندارد، ولى صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کند، هر وقت بخواهد مى‏تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او شود و هم‏چنین است سایر ارتفاقات».

و نیز ماده 108 ق.م.

آن را به صورت قاعده، این چنین بیان مى‏کند: «در تمام مواردى که انتفاع کسى ازملک دیگرى به موجب اذن محض باشد، مالک مى‏تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند، مگر این‏که مانع قانونى موجود باشد».

3 - موضوع حق ارتفاق، فقط مال غیر منقول است، در حالى‏که موضوع اذن نه تنها به مال غیرمنقول اختصاص ندارد، بلکه غیر مال را نیز شامل مى‏شود.

حق ارتفاق در شهرسازی باید توجه کرد که اثر اذن ایجاد اباحه است نه التزام یعنی التزام نمیکند و می تواند از اذن خود برگردد و به همین جهت می توان از اذن رجوع کرد، گاه بدون اینکه قراردادی بسته شود ، مالک به دیگری اذن می دهد که از ملک او استفاده کند .

در اینگونه موارد هیچ حقی به سود ماذون ایجاد نمی شود و مالک نیز ملزم نیست وسایل استفاده او را فراهم کند و بر اذن خود باقی بماند مگر منظور دو طرف بر قراری حق ارتقاق باشد و این دو اراده به خاطر ایجاد حق با هم موافق شود نتیجه قرارداد ایجاد حق است و مالک نمی تواند از عهد خود عدول کند.ولی اگر مقصود مالک ایجاد تکلیف برای خود نباشد ،اثر اذن او فقط مباح ساختن تصرف ماذون است و مالک هیچ الزامی در نگهداری اذن ندارد .

ماد۰ ۱۰۸ ق.م می افزاید در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد مالک می تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر اینکه مانع قانونی موجود باشد، آن امکان ندارد .

مواردی که از اذن نمی توان رجوع کرد : موردی که رجوع مالک مستلزم انجام دادن کاری باشد که به حکم قانون ممنوع است .

یعنی مثلاً پیس از دفن مرده مالک زمین نمی تواند از اذن خود رجوع کرده و بخواهد که نبش قبر صورت گیرد.زیرا طبق ماده 206 قانون کیفر همگانی نبش قبر جرم می باشد.

در صورتی که مالک حق رجوع را از خود سلب کرده باشد.

حق ارتفاق در شهرسازی حال سوال قابل توجه آن است که اگر حق ارتفاق حق تبعی ملک حساب می شود و اگر این حق با انتقال املاک به اشخاص نیز منتقل می شود پس چگونه است که قانون مدنی در ماده ۹۸ ذکر کرده است که صاحب اذن می تواند از اذن خود برگردد و همچنین در سایر ارتفاقات .

این در حالی است که ارتفاق حق است نه اذن پس چگونه است که قانون تصریح کرده صاحب حق اذن می تواند از حق ارتفاق خود رجوع کند .

و آیا طبق این ماده اگر ضرر و زیانی به منتفع برسد ضامن خواهد بود یا خیر؟

در اصل ۴۰ قانون اساسی آمده است که : هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد .و همچنین در ماده ۳۲۸ق.م آمده هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است وباید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است حال اگر طبق ماده ۱۲۰ق.م کسی اذن دهد تا صاحب ملکی سر تیر خود را روی دیوار اختصاصی او بنا نهد و ملک خود را بالا برد و صاحب اذن از اذن خود برگردد و به مال آسیبی برسد ضامن نیست در حالی که طبق ماده ۳۲۹ق.م باید آن را به مثل صورت اول بنا نماید و اگر ممکن نباشد باید از عهده قیمت برآید هرچند برخی از حقوقدانان معتقدند چون صاحب ملک اذن داده و رجوع کرده دینی بر گردن ندارد اما به نظر میرسد به علت آنکه خسارات کلی را به ماذون وارد ساخته می بایست جبران خسارت ماذون را نماید و از عهده آن برآید همچنین حق ارتفاق در شهرسازی در ماده ۳۳۱ ق.م هر کس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید .

تکالیف مالک: طبق ماده 106 قانون مدنی مالک ملکی که مورد حق الرتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق .

منظور ازتضییع حق از بین بردن حق است.

مثلاُ در یک خانه قدیمی پنجره ای رو به زمین کناری قرار دارد و مالک زمین مجاور با ساختمان سازی جلو پنجره ساختمان صاحب حق را بگیرد و حق او را ضایع کند.

و منظور از تعطیل این است که مالک کاری بکند که فرد دارا ی حق ارتفاق تا مدتی نتواند از حق خود استفاده کند .

یعنی مثلاً فرد مالکی در اثر ریختن آجر و مصالح ساختمانی معبر را طوری سد نماید که صاحب حق العبور نتواند از آن راه بگذرد و پس از مدتی مصالح را جمع کند.

در دو مورد بالا مالک مسئول خسارات دارنده حق ارتفاق می باشد.

به غیر از ماده 106 که در بالا ذکر شد در ماده 101 نیز دراین باره صحبت شده است.

حق ارتفاق در شهرسازی ماده 101 ـ هرگاه کسی از آبی که ملک دیگری است بنحوی از انحاء،حق انتفاع داشته باشد از قبیل دایرکردن آسیا و امثال آن‌، صاحب آن‌نمی‌تواند مجری را تغییر دهد بنحوی که مانع از استفاده حق دیگری‌باشد.

تکالیف صاحب حق ارتفاق: صاحب حق ارتفاق نمی تواند بیشتر از مواردی که در قرار داد ذکر شده یا عرف محل اقتضا می نماید از حق ارتفاق خود استفاده نماید.مثلاً فردی صاحب حق ناودان در حیاط ملک مجاور است و علاوه بر آب باران سایر آب های حاصل شستشوی خانگی و...

را به حیاط مجاور بریزد.

در این صورت از حق خود عدول کرده و در این مورد ماده 107 قانون مدنی می گوید: تصرفات صاحب‌حق در ملک‌غیر که متعلق حق‌اوست بایدبه‌اندازه‌ای باشد که قرار داده‌اند و یا به مقدار متعارف و آنچه‌ضرورت انتفاع‌، اقتضاء می‌کند.

چون استفاده صاحب حق ارتفاق از حق خود مستلزم وسایل مقدماتی می باشد فرد مالک در این موارد مسئول نیست و به عهده خود صاحب حق است و ماده 104 قانون مدنی می گوید: ماده 104 ـ حق‌الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بودمثل اینکه اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب‌انبار غیردارد حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب‌انبار هم برای برداشتن آب‌دارد.

ممکن است فرد صاحب حق برای استفاده از حق خود مجبور به پرداخت هزینه ای باشد و این هزینه به عهده خود اوست نه فرد مالک.

در ماده 105 این مورد بیان شده است.

حق ارتفاق در شهرسازی ماده 105 ـ کسی که حق‌الارتفاق در ملک غیر دارد مخارجی که برای‌تمتع از آن حق‌، لازم شود به عهده صاحب حق می‌باشد مگر اینکه‌بین او و صاحب ملک‌، برخلاف آن‌، قراری داده شده باشد.

و تنها مالک در صورتی باید مخارج را پرداخت کند که در قرارداد آنها ذکر شده باشد.

بعد از تعیین این حدود هر یک از دو طرف که باعث خسارت دیگری باشند باید خسارت را پرداخت کند.مثلاً فرد مالک با چلوگیری از بردن آن باعث خشک شدن درختان صاحب حق شود در این صورت باید خسارت را بپردازد.و یا این که هرگاه صاحب حق ارتفاق بیش از اندازه از مجری آب استفاده کند و باعث خراب شدن آن شود باید خسارت را بپردازد.همان طورکه در ماده 100 قانون مدنی این موضوع بیان شده است.

ماده 100 ـ اگر مجرای آب شخصی‌، در خانه دیگری باشد و در مجری‌خرابی بهم رسد بنحوی که عبور آب موجب خسارت خانه شودمالک خانه حق ندارد صاحب مجری را به تعمیر مجری اجبار کندبلکه خود او باید دفع ضرر از خود نماید چنانچه اگر خرابی مجری‌مانع عبور آب شود مالک خانه ملزم نیست که مجری را تعمیر کندبلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیرمجری می‌تواند داخل خانه یا زمین شود ولیکن بدون ضرورت حق‌ورود ندارد مگر به اذن صاحب ملک‌.

یعنی مثلاً کسی از مجری عمومی آب ببرد و به خانه های مجاورین مجری رطوبت سرایت نماید.

حق ارتفاق در شهرسازی حق ارتفاق در مورد انتقال ملک: همان طور که قبلاً ذکر شد حق ارتفاق حقی است تبعی که با فروش و تغییر مالک به حال خود باقی می ماند و به تبع ملک به مشتری منتقل می شود.مگر این که در قرارداد جدید این موضوع تصریح شده باشد.مثلاً کسی که دارای دو قطعه ملک مجاور باشد و یکی از آن دو بر دیگری حق ارتفاق داشته باشد مثل حق پنجره و مالک یکی از دو قطعه را بفروشد ارتفاق به حال خود باقی می ماند زیرا ارتفاق ملک یکی از توابع ملک است و مثل جزئی از ملک می باشد.ماده 102 قانون مدنی در این باره می گوید: ماده 102 ـ هرگاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک‌حق‌الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزءق دیگر همان ملک موجود باشدآن حق به حال خود باقی می‌ماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده‌باشد.

پابرجاماندن حق ارتفاق ملک به دلیل این است که این حق جزئی از متعلقات ملک است و به این معنی نیست که ملک بدون آن نمی تواند کار کند مثلاً حق پنجره ای که یک ملک دارد به معنی آن نیست که پنجره دیگری در آن ملک وجود ندارد بلکه ارتفاق مزبور از متعلقات آن ملک است .

حق ارتفاق در مورد تقسیم ملک: در مورد املاک مشاع هرگاه یکی از صاحبان ملک بخواهد می تواند قسمت خود را تفکیک کند و وجود حق ارتفاق مانع از تقسیم ملک نمی شود.بنابراین : حق ارتفاق در شهرسازی بر طبق ماده 304 قانون مدنی کسی که در ملک دیگری حق ارتفاق دارد نمی تواند مانع از تقسیم آن ملک شود ولی بعد از تقسیم حق مزبور به حالت خود باقی می ماند.

این مورد نیز برعکس مورد قبلی است یعنی فرد صاحب ملک که کسی در ملک او دارای حق ارتفاق است نمی تواند مانع از تقسیم ملک فرد صاحب حق ارتفاق شود و زمانی که ملک صاحب حق ارتفاق بین چند نفر تقسیم می شود این حق نیز بین آن چند نفر به صورت مساوی تقسیم می شود که این موضوع در متن ماده103 قانون مدنی بیان شده است.

ماده 103 ـ هرگاه شرکاء ملکی‌، دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک‌مابین شرکاء تقسیم شود هر کدام از آنها به قدر حصه‌، مالک آن‌حقوق و منافع خواهد بود مثل اینکه اگر ملکی دارای حق عبور درملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم‌شود هر یک از آنها حق عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته‌است خواهد داشت‌.

در صورتی که در قسمتی از ملک مشاع نهر آبی وجود داشته باشد و زمین تقسیم شود نهر متعلق به کسی خواهد بود که صاحب آن بخش از زمین است ولی آن فرد باید به سایر شرکاء حق مجری بدهد مگر این که در قرارداد آنها این موضوع نقض شده باشد.

حق ارتفاق در شهرسازی این مورد نیز عکس مورد قبل است و در این مورد اگر زمین فرد دارای حق ارتفاق تقسیم شود تنها آن بخشی از زمین که از حق برخوردار بوده است به فرد صاحب آن قسمت می رسد و سایر افراد جدیدی که مالک سایر قسمت های زمین می باشند دارای حق ارتفاق نیستند .

مثلاً در ملک بزرگی قسمتی از ملک حق پنجره ای وجود دارد و در صورت تقسیم ملک این حق به کسی می رسد که صاحب آن قسمت باشد.

حق ارتفاق در شهرسازی احکام و آثار املاک مجاور: ماهیت حقوق املاک مجاور: محدودیت‌های مربوط به مجاورت املاک را باید نوعی حق ارتفاق دانست.

این حق، که به طور مستقیم از قانون ناشی می شود، ممکن است مثبت یا منفی باشد: بعنوان مثال ، در مورادی که وضع طبیعی زمینی ایجاب می‌کند که مجرای آب و فاضلاب یا آب باران زمین بالاتر باشد و قانون نیز این حق را به مالک آن تحصیل می‌کند.

در واقع حق ارتفاق مثبتی به سود زمین بالاتر، ایجاد شده است.

برعکس، ممنوع شدن مالک نسبت به بازکردن در و پنجره در دیوار خود، نوعی حق ارتفاق منفی است که قانون به سود همسایه برقرار کرده است.

پاره‌ای از نویسندگان گفته‌اند که، محدودیتهای مربوط به املاک مجاور، از قاعده عمومی مالکیت است و بنابراین نمی‏توان گفت حقی است که به سوء مالک مجاور بر زمینی تحصیل شده است، حق ارتفاق استثناء قواعد حاکم بر حق مالکیت است، زیرا موجب می‌شود که مالکی آزادی تصرف در ملک خود را، به خاطر منافع دیگری از دست بدهد.

سپس وضع حقوقی را که قانون بر مقام املاکی که موقعیت خاصی دارد تحصیل کرده است، نباید حق ارتفاق این زمین ها در برابر هم داشت.

حق ارتفاق در شهرسازی در بررسی روابط املاک مجاور چند موضوع بسیار حائز اهمیت است .که در ذیل به آنها اشاره می شود : 1.

دیوار فاصل : دیوار فاصل گاه اختصاصی است یعنی اختصاص به یکی از دو ملک مجاور دارد و گاه مشترک بین آن دو می باشد و آن در مواردی است که با هزینه مشترک ساخته یا خریداری شده یا به ارث به آن دو رسیده باشد .

قانون مدنی در ماده 109 در باره اشتراکی بودن دیوار میگوید : دیواری که مابین دو ملک واقع است مشترک مابین صاحب‌آن دو ملک محسوب می‌شود مگر اینکه قرینه یا دلیلی برخلاف آن‌موجود باشد.

هر گاه اختصاصی و یا اشتراکی بودن دیوار و مبنا معلوم نباشد و بین مالکین اختلاف تولید شود مدعی حق می تواند برای اختصاصی بودن دیوار و یا اشتراکی بودن آن علاوه بر عدله قانونی مانند سند ،گواه و اقرار از قرائنی که در ذیل ذکر می شود استفاده نمایید : بنا به طور ترصیف : ترصیف در بنا عبارت است از پیوست بودن قسمتی از بنا به قسمت دیگر .

مانند اتصال یک طرف دیوار بوسیله آجر به دیوار اختصاصی یکی از دو ملک مجاور که در این صورت از نظر ترصیف در بنا معلوم می شود که دیوار فاصل متعلق به مالک دیوار اختصاصی می باشد.

حق ارتفاق در شهرسازی 2.

سر تیر :بودن سر تیر بنای مالک مجاور بر روی دیوار فاصل دلیل بر تصرف صاحب ساختمان بر دیوار و اختصاص داشتن آن به مالک ساختمان میباشد.این است که ماده 110 قانون مدنی می گوید : بنا، بطور ترصیف و وضع سرتیر از جمله قرائن است که‌دلالت بر تصرف واختصاص می‌کند.

3.

طاقچه و رف : هر گاه از یک زرف در دیوار فاصل طاقچه و رف موجود باشد آن دیوار در تصرف صاحب طاقچه و رف شناخته می شود.

4.

نما : و آن تزئینات فنی ساختمانی است بر روی دیوار که همیشه این عمل از طرف مالک ملکی به عمل میآید که دیوار متعلق به آن است.

حق ارتفاق در شهرسازی در باره قرائن اختصاصی بودن حد فاصل بین دو ملک مجاور ماده 112 میگوید: هرگاه قرائن اختصاصی فقط از یک طرف باشد تمام دیوارمحکوم به ملکیت صاحب آن طرف خواهد بود مگر اینکه خلافش‌ثابت شود.

ولی در صورتی که قرائن مزبور از هر دو طرف باشد دیوار محکوم به اشتراک بین دو مالک مجاور می باشد .

و ماده 111 نیز در این باره می گوید: ماده 111 ـ هرگاه از دو طرف‌، بنا متصل به دیوار، به‌طور ترصیف باشدو یا از هر دوطرف به‌روی دیوار، سرتیر گذاشته شده باشد آن دیوارمحکوم به اشتراک است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

درخت ، نرده و میله که حد فاصل بین دو ملک قرار می گیرد نیز حکمشان مثل دیوار است .

تصرفات مادی که هر یک از شرکا در ملک مشترک و مشاع می نماید بر دو نوع است : تصرفاتی که وضعیت دیوار را تغییر می دهد مانند آنکه قسمتی از دیوار را خراب یا آن را کوتاه تر نمایند و یا بر روی آن دیوار دیواری بنا و یا سر تیر بگذ ارند .

تصرفاتی که وضعیت دیوار را تغییر نمی دهد و برای استفاده و انتفاع از آن به عمل می آید مانند عبور از روی دیوار برای رفتن به پشت بام اختصاصی .

تصرفات از نوع اول بدون اجازه شریک یا شرکاء ذیگر جایز نیست زیرا تجاوز به حق مالکیت آنها محسوب می شود .

ماده 118 قانون مدنی در این باره می گوید : ماده 118 ـ هیچیک از دو شریک حق ندارد دیوار حق ارتفاق در شهرسازی مشترک را بالا ببرد یاروی آن‌، بنا یا سرتیری بگذارد یا دریچه و رف باز کند یا هر نوع‌تصرفی نماید مگر به اذن شریک دیگر.

و همچنین ماده 119 در این باره چنین می گوید : هر یک از شرکاء بر روی دیوار مشترک سرتیر داشته باشدنمی‌تواند بدون رضای شریک دیگر تیرها را از جای خود تغییر دهدو به جای دیگر از دیوار بگذارد.

تصرفات از نوع دوم احتیاج به اجازه شریک ندارد بلکه با منع او می تواند این گونه تصرفات را بنماید.

که ماده 134 قانون مدنی میگوید: هیچیک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجری شریکندنمی‌توانند شرکاء دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند.