مقدمه : حقوق تعهدات باتوسعه روزافزونش قسمت سهمی از حقوق خصوصی را بخود اختصاص داده و گسترش آن زمینه های تخصصی گوناگونی را نیازمند است و پدید آورده .
افزایش قراردادها بسبب نیازمردم در اثر روابط اجتماعی ، تحول جامعه و کافی نبودن عقود سنتی ، ایجاد قالبهای نو و تازه ای را سبب گردیده که این امر موجب بروز اختلافات جدید و صدور احکام متفاوت در رسیدگی شده است .
اهم عواملی که می توانند از صدور چنین احکامی جلوگیری نمایند ، نقش حقوقدانان و نظریه پردازان حقوق ، قضاوت عالم و آگاه به قانون و سرانجام قوانین مناسب است .
علمای حقوق برای ایجاد رویه قضائی تلاش مینمایند و نظریه های آنان راهگشای خوبی است ولی شاید بتوان گفت که ، طرز تفکر متفاوت قضات و بعضا عدم بکارگیری قوانین در فصل خصومت ، رسیدن باین هدف را مشکل نموده که این ناهمگونی خود سبب طرح دعاوی گوناگون میگردد.
دعاوی قولنامه نیزدراین راستا در یک راه و طریق قرار ندارد ، جمعی آنرا لازم الوفاء نمی دانند، گروهی بیع تلقی می کنند – که باز در این طرز فکر گویا مقررات ثبتی را قانونگذار بیهوده وضع نموده است – و نیز بعضی استنباط دیگری دارند .
این اختلاف آراء و گوناگونی احکام بار عدلیه را روزبه روز سنگین تر میکند زیرا متعهد را به عهد شکنی و بی اعتنائی به قانون و اخلاق (که همانا توصیه به وفای عهد می کند ) و امیدارد ، باشد که دعوائی که علیهش طرح میشود در محکمه ای رسیدگی شود که تعبیر دلخواه او را از عدم انجام تعهد در مورد قولنامه دارد .
سعی که از فرهنگ خوب ووالائی برخوردار باشد برای قانون احترام خاصی قابل است و هرگز بخود اجازه نمی دهد حریم آنرا بشکند .
دستگاه قضا ، پاسدار این حرمت است و باید از توانی کافی برخوردار باشد اگر اساس رسیدگی به حق و عدالتخواهی بریک پایه استوار نباشد ، نه تنها امنیت قضائی را بدنبال نخواهد داشت ، که بی نظمی و ناامنی ایجاد می کند .عقود و قراردادها ، ابداع مقنن نیست ، از روابط مردم گرفته شده و با نفوذ فرهنگ های مختلف در یکدیگر و تحولاتی که در جامعه بوجود میآید ، مقنن و دستگاه قضاء باید باآن همراه باشد والا راه حیله و تقلب بازخواهد گردید و بارعدلیه بیشتر خواهد شد .
اگرقانون ابزارکار باشد ، اگر علم قضا آموزش داده شود ، از طرز فکر متفاوت جلوگیری خواهد شد .
در نتیجه چرخهای دستگاه قضا ، حرکتی مناسب خواهد داشت و عهد شکنی و بی اعتنائی به قانون ، اگر از بین نرود کم و کمتر خواهد شد .
و در این تحقیق مسائل مطروحه در باب توان در بیان شده امید است که برای تنظیم کنندگان این سند مفید واقع شود .
گفتار نخست – تعریف قولنامه از قولنامه تعریفی در متون قانونی دیده نمیشود ولی در اصطلاح «سندی است که خریدار و فروشنده و طرفین عقد بطور کلی قبل از انجام معامله تنظیم مینمایند تا در فاصله قول و معامله فروشنده مورد معامله را بدیگری نفروشد و خریدار هم آنرا بخرد .[1] عقد بیع در اموال غیرمنقول عقدی است تشریفاتی چنانچه شرایطی را که قانونگذار معین نموده صورت نگیرد بیع واقع نمیشود و انتقال مالکیت از فروشنده بخریدار صورت نمی پذیرد .
شرایط موقوم ،ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی است .لذا قولنامه بدان سبب تنظیم میشود که اطراف آن بعللی (از جمله انجام تشریفات مذکور ) در زمان توافق و تراضی نمی توانند معامله را انجام دهند بهمین لحاظ وقوع بیع بین آنها موکول به تهیه مدارکی است که قانونگذار برای تنظیم سند رسمی معین نموده است ، سند مرقوم برای پای بند بودن باین توافق است تا طرفین ملزم باشند تعهداتی را که بعهده گرفته اند انجام دهند آثار این قرارداد انجام عقد دیگری است که منظور اصلی طرفین میباشد و این قرارداد مقدمه ای است برای رسیدن به قرارداد اصلی بهمین جهت بعضی از اساتید حقوق این را پیمان مقدماتی یا پیش قرارداد یا وعده قرارداد و قولنامه نامیده اند .
بموجب قولنامه ممکن است یک طرف تعهد نماید که عمل حقوقی معینی را در آینده یا عقدی را در آینده منعقد کند که آن عقد ممکن است بیع یا اجاره یا ازدواج باشد .
بموجب این تعریف قولنامه می تواند نوشته ای باشد که در آن یک طرف متعهد میشود به ایجاد عقد در آینده با دیگری که در اینصورت با قبول شخص اخیر قرارداد منعقد میشود .
این تعریف در مورد تعهد به بیع کامل نیست زیرا از تعهد یکطرفی یک نفر سود میبرد و آن متعهدله است که آزادی دارد تا در موعد معین شده رضایت خود را اعلام نماید به عبارتی میتواند تعهد بسود خودش را رد نماید و حال آنکه قولنامه خرید و فروش ، تعهد مقابل است از طرفی وعده ازدواج لازم الرعایه نیست .
گفتار دوم : اقسام قولنامه قراردادیکه قولنامه حاوی آنست از لحاظ انعقاد تابع هیچ تشریفاتی نیست وبا حصول توافق و تراضی ، تحقق می یابد .
از آنجا که این تراضی و توافق بستگی به نظر طرفیتن قرارداد دارد لذا سبب متنوع بودن آنها شده است وگاه دارای نکاتی است که مشابه و نظیر آن کمتر دیده میشود ولی از جهاتی مشترکاتی در این قراردادها وجود دارد که می توان آنها را دسته بندی نمود گوناگونی قولنامه ها بیشتر بشروط و تعهداتی است که طرفین در آن می آورند لذا ، هرچند تقسیم بندی این اسناد تاحدودی مشکل است ولی سعی شده درانواع متداولتر و شایع آن تقسیماتی صورت گیرد : الف : تقسیم قولنامه از جهت مالی که مورد قرارداد است : اموال از لحاظ قابلیت حمل ونقل به منقول و غیرمنقول تقسیم شده اند .
انجام معامله در خصوص اموال غیرمنقول دارای تشریفاتی است و طرفین باید مهیا برای آن شوند ولی اموال منقول نیاز به تشریفات ندارد ولی بعضی از این اموال هم بجهت وضعیت خاصی که دارند انتقال شان بدون تشریفات نمی باشد .
مورد معامله مال منقول است : در مورد مال منقول تلفن و اتومبیل فرد شایع آنست .
در خصوص انتقال تلفن دوصورت متصور است ، بیشتر در معاملات خانه ، تلفن منصوبه در آن هم جزء مورد معامله میباشد .
لذا در قولنامه ایکه میشود تلفن منصوبه در آن نیز قید می گردد که در اینصورت مورد معامله شامل دوقسمت خواهد بود خانه مورد معامله ، تلفن منصوبه در آن ، بلحاظ اینکه تنظیم سند انتقال تلفن جدا از سند انتقال خانه تنظیم میشود در موقع انتقال خانه ،ممکن است سند انتقال تلفن تنظیم نگردد و سبب شود تاخریدار الزام فروشنده را به انتقال درخواست نماید ، محاکم اکثرا این نظر را دارند که وقتی خانه مورد معامله انتقال درخواست نماید ، محاکم اکثرا این نظر را دارند که وقتی خانه مورد معامله انتقال داده شده و دلیلی برعدول از قسمت دیگر تعهد نباشد این جزء هم باید انجام شو و حکم الزام به انتقال میدهند.
در همین قولنامه ها دیده میشود که تلفن در خانه مورد معامله نصب شده ولی فیش مربوط به نصب تلفن در آینده را داراست و مورد قولنامه واقع میشود.
بدیهی است موقع انتقال خانه تلفنی نصب نیست تا انتقال داده شود و اجرای این قسمت از تعهد موکول است به نصب آن .
جدا از موارد فوق ممکن است تلفن بصورت مستقل مورد معامله قرار گیرد و قولنامه ای در این خصوص تنظیم گردد.
همچنین نسبت به معامله اتومبیل نیز خریدار و فروشنده اکثرا مبادرت به تنظیم قولنامه می نمایند ، انتقال اتومبیل هرچند وسیله مقامات راهنمائی و رانندگی با انعکاس آن در دفترچه مشخصات اتومبیل حسب قانون مربوطه باید انجام شود ولی عملا این انتقال در دفتر اسناد رسمی صورت میگیرد وهرگاه قولنامه ای در این خصوص تنظیم شد بسته به تعهداتی که طرفین نموده اند محاکم اتخاذ تصمیم مینمایند .
2- مورد معامله مال غیرمنقول است – چون انتقال این اموال نیاز به تشریفاتی دارد و طرفین تا مهیا شدن برای انتقال مهلتی لازم دارند برای پای بند بودن به تعهدی که نسبت به هم قبول می نمایند .
مبادرت به تنظیم قولنامه می نمایند .
در شرایط حاضر این نوع قولنامه ها بسیار زیاد است و سبب اختلالات فراوانی شده و رویه قضائی مشخصی هم در محاکم وجود ندارد .
مطالب عنوان شده در این نوشتار بیشتر ناظر بااین نوع قولنامه است .
ب : تقسیم قولنامه از جهت زمان انجام تعهد همانطور که بیان شد برای اجرای تعهد که همان انجام عقد اصلی است طرفین مهلتی رامعین می نمایند تا در این زمان شرایط لازم را برای انجام معامله فراهم نمایند زمان معین شده گاه روشن است و گاه مشخص نمیباشد .
قولنامه هائی که تاریخ انجام تعهد بصورت قطعی است ، مثلا طرفین قرارمیگذارند که در ساعت معین ،روزمعین ، یادر روز معین ، به دفتر اسناد رسمی مراجعه ومعامله را واقع و سند انتقال تنظیم شود معمولا طرفین پیش بینی میکنند سه ، برای آنروز می توانند آماده شوند ، در این نوع قولنامه ها تکلیف طرفین از لحاظ زمان اجرای تعهد روشن است و در صورتیکه یکی از اطراف قرارداد تخلف نماید اثبات تخلف نسبت به سایر موارد سهل تر است .
قولنامه هائی که تاریخ انجام تعهد در یک مقطع زمانی یا یک دوره ، معین میگردد .مثلا طرفین قرارمیگذارند که از تاریخ تنظیم قولنامه ظرف 2 ماه به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و انتقال صورت گیرد در هر روزی از این مدت معین شده امکان اجرای تعهد وجود دارد و از طرفی تاآخر موعد هم ممکن است از فرصت استفاده شود .
بدیهی است چون موعد بزمان قطعی محدود نشده اجبار طرف را به انجام تعهد در موعد مرقوم نمیتوان خواست .
رویه و عرف اینست که آخرین روز مهلت را طرفین مبنای اجرای تعهد قرار میدهند .
2- قولنامه هائی که زمان انجام تعهد معین نیست این نوع قولنامه ها نیز خود به چند دسته تقسیم میگردند: قولنامه هائی که زمان اجرای تعهد با متعهدله میباشد .
بدیهی است در این فرض خریدار ، متعهدله تصور شده است ، لذا ضرورت دارد نامبرده با اظهار نامه مهلت و زمانی را معین کند و به فروشنده ابلاغ نماید که در آن تاریخ ، تعهد اجرا شود .
قولنامه هائی که زمان اجرای تعهد یا متعهد است .
درست است که توافق طرفین بصورت قراردادی منعقد گردیده ولی وقتی اجرای تعهد یا متعهد باشد امکان اجبار و الزام نمی تواند وجودداشته باشد پس اگر متعهد نخواهد به تعهد جامه عمل بپوشاند چون او را نمی توان اجبار نمود مثل اینست که تعهدی ایجاد نشده وچنین قولنامه ای فاقد ارزش و اعتبار است .
قولنامه هائیکه زمان اجرای تعهد معین و روشن نیست : در این قولنامه ها توافق برانجام معامله صورت میگیرد وممکن هم هست قید شود که طرفین الزام دارند در دفتر اسناد رسمی حاضر و مورد معامله رسما انتقال یابد ولی موعد معین نشده که در چه تاریخی حاضر شوند.
در این صورت نیز دو فرض قابل تصور است .
قاعدتا بعداز تنظیم قولنامه طرفین آمادگی رفتن بدفترخانه رادارند و میتوانند انتقال را انجام دهند .
بدیهی است که اجرای تعهد بعد از تنظیم ترازنامه بایدعملی شود .
ممکن است چنین تصور شود که اگر طرفین قادر به انجام فعلی معامله بودند نیاز به تنظیم قولنامه نبود و بارجوع بدفترخانه اقدام به انتقال مینمودند پس وقتی قولنامه تنظیم کرده اند بدین مفهوم است که در مهلتی متعارف آماده شوند و مدارک لازم را تهیه نمایند ، این مهلت را درقصد طرفین، سایر شروط قولنامه ، امارات و نهایتا عرف باید جستجو کرد ولی نظر اول منطقی تر بنظر میرسد .
ج : برمبنای تعهدات طرفین قولنامه ها را به انواع زیر می توان تقسیم نمود: قولنامه ساده گاه طرفین ورقه ای را امضاء میکنند که در آن قصد انشاء و ایجاد تعهد ندارند و تعهدی در این اسناد ایجاد نمیشود وچون تعهدی ایجاد نمیگردد فاقد اثر است .
این نوع قولنامه ها فقط از جهت اخلاقی برای طرفین لازم الرعایه میباشد و ضمانت اجرای قانونی ندارد و نمیتوان الزام طرف را درخواست نمود .
قولنامه تعهد آور : گفتیم قولنامه قراردادی است که هرگاه مخالف قانون نباشد برای طرفین لازم الرعایه است ، لذا بجز قولنامه هائی که وعده ساده وجنبه اخلاقی و تعارف دارد سایر قولنامه ها ایجاد تعهد می نماید و از این نوع است .
و اساسا طرفین قصد ایجاد تعهد ، از تنظیم آن دارند .
گاه برای ضمانت اجرای تعهد وجه التزام هم قرار میدهند که البته وجه التزام از شروطی است که ممکن است در قرارداد مرقوم آورده نشود این قراردادها بمنظور وقوع عقد اصلی بسته میشود.
د- مبایعه نامه : این اسناد که درچند سال اخیر مرسوم و ایجاد شده ظاهرا به صورت سند وقوع بیع بین طرفین تنظیم میشود .
به عبارت دیگر معامله قطعی بنی طرفین واقع میگردد.
شرایط معامله در این سند قید میشود ( هرچند ممکن است قسمتی از ثمن موجل باشد و مبیع هم تسلیم نشود ) که در این اقدام تنظیم سند رسمی امری جدا از عقد است و به بعد موکول میشود ، از طرفی به استناد ماده 220 قانون مدنی تنظیم سند را ظاهرا نتایج قانونی حاصل ازعقد می گیرند .
بدیهی است نتایج قانونی حاصل از عقد آثاری است از عقد که قانون میشناسد تنظیم سند رسمی آثار قانونی عقد نمی باشد .
این اسناد را قولنامه تلقی کرد هرگاه عقد بیع را طبق ماده 339 ق .م پایان یافته بدانیم .
از تعریف قولنامه و مقایسه آن با اقدام متعاملین بصورت بیع نامه موضوع روشن است .
مبحث دوم : ماهیت قولنامه همانطور که گفته شد قولنامه پیش قراردادی است که طرفین منعقد می نمایند تا ملزم به انعقاد عقد اصلی بشوند پس اگر در این سند طرفین آن بعنوان فروشنده وخریدار نامبرده میشوند این امر دلالت برخرید وفروش (وقوع بیع ) ندارند .عرف نیز افاده بیع از قولنامه نمی نماید رویه محاکم و هیئت عمومی دیوانعالی بحال صادر شده است .
فقه وحدت رویه را باید ناشی از یکنواخت نبودن قولنامه ها ، عدم اطلاع تنظیم کنندگان آنها از قوانین مربوطه و مختلف بودن محتوی و مندرجات آن ها دانست .
بهمین جهت انتخاب یک نظر واحد مشکل بلکه غیرمقدور است .
معهذا آنچه مسلم است برا ی اینکه بتوان در مورد ماهیت حقوقی قولنامه اظهار نظر قطعی نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظیم قولنامه بنحو صحیح اظهار نظر قطعی نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظیم قولنامه بنحو صحیح توصیف گردد .
توصیف اعمال حقوقی بدون شک تابع عناوینی که طرفین برآن می نهند ، نمی باشد بلکه از مندرجات و محتویات سندی که تنظیم می نمایند باید قصد مشترک روشن نمود قولنامه تعهد به انتقال است یا سند انتقال (بیع ) و یا وعده ای که الزامی برای طرفین ایجاد نمی نماید ، در سنوات اخیر قولنامه تحت عنوان بیع نامه ، فروش نامه و امثال آن تنظیم میگردد که بحقیقت بیع نیست ، روشی است برمبنای طرز تفکر ایجاد شده چند ساله اخیر که این تعهدات را بصورت شرط ضمن عقد یا بصورت عقود معین می پذیرند و نیز ، دوراندیشی اطراف قولنامه است تا در صورت وقوع اختلاف و رجوع به محاکم ، برای احقاق حقوق خود زحمت کمتری را در توجیه و تفسیر سند واستدلال و ثبوت دعوی متحمل شوند .
در خصوص ماهیت حقوق قولنامه نظرهای مختلفی را که وجود دارد بررسی می نمائیم .
الف : قولنامه تعهد به انتقال است : طرفداران این نظریه استدلال می نمایند که قولنامه قراردادی است در شمول قراردادهای ماده 10 قانون مدنی که طرفین در مقابل هم متعهد به انجام عمل و امری میگردند لذا هریک از آنها که از انجام تعهد خودداری نماید از طریق دادگاه میتوان او را ملزم بانجام تعهد نمود.
براساس این نظر فروشنده متعهد میشود در مهلت مقرر آنچه را که متعهد شده واقع سازد و از مفهوم این تعهد استنباط میگردد که حق ندارد مورد تعهد را بدیگری واگذار کند و همچنین به اعتبار الزام آور بودن قرارداد چنانچه حاضر به انتقال نگردد پس از صدور حکم دادگاه نماینده محکمه سند را امضاء مینماید.
هیات عمومی دیوانعالی کشور دررای اصراری 357-26/12/42 همین نظر را اتخاذ نموده است .
«مستند دعوی تعهد نامه ای بیش نیست که بموجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده پس از تحصیل اسناد مالکیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را یکی از دفاتر اسناد رسمی بفرجامخواه منتقل نماید و قبل از انجام تعهد اتومبیل مزبور ( بشرح اوراق مضبوط در پرونده ) بسبب تصادف معامله انجام نگردیده بنابراین آنچه در حکم فرجام خواسته قیدگردیده ورقه مستند دعوی را حاکی از بیع قطعی کرده موافق مستند دعوی نمیباشد و دلیل دیگری هم بروقوع بیع اقامه نشده …؟
سابقه این رای نشان میدهد که استدلال و استنباط دادگاه بخش از قولنامه اینست که معامله وقوع آن موکول بآینده است .
شعبه 6 دیوانعالی کشور در تائید این نظر مالکیت را مادام که قانونا مالک شناخته نشود نپذیرفته ، بیع را قطعی تلقی نکرده است و حال آنکه همین سند را محاکم شهرستان کافی در وقوع بیع دانسته و انتقال را در واقع و نفس الامر با تحقق بیع از فروشنده به خریدار محقق دانسته اند و انتقال رسمی را که در قولنامه آمده فرع برعقد مزبور قرار داده و خریدر را مالک مورد معامله دانسته و قولنامه را بعنوان سند بیع پذیرفته اند که سرانجام هیات عمومی قولنامه را سند بیع تلقی نکرده وبیع را منطبق و سازگار با محتویات قولنامه ندانست هرچند بزعم شعبه 39 دادگاه شهرستان الفاظی از قبیل «واگذار نمودم » در این سند گنجانده شده بود .
این طرز فکر طرفداران نسبتا زیادی در محاکم دارد وآراء متعددی هم از شعب دیوانعالی کشور و سایر دادگاههای بدوی وتجدیدنظر صادرگردیده در مورد اینکه وعده بیع الزام آوراست بین حقوقدانان اتفاق نظر میباشد تنها نظر مخالفی که دیده میشود این عبارت «قولنامه فروش یا خرید یا قولنامه ایکه در آن حق تقدم در خرید بشخص معینی داده میشود بیع نیست زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع بیشتری منتقل میشود در حالیکه ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساسا الزام آور نیست بهمین جهت بنظر اینجانب قولنامه فروش الزام آورنیست و نمی توان با استناد آن الزام بانجام معامله را در تاریخی که در قولنامه معین میشود خواستار گردید .
استناد بماده 10 قانون مدنی هم برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه کافی نیست زیرا ماده 10 صرفنظر از شان نزول آن ناظر بقرارداد میباشد و قولنامه چیزی جز وعده بیع نیست و نمی توان آنرا قرارداد تلقی نمود …» باتوجه به تعریفی که از قولنامه نمودیم باینکه قراردادی است که طرفین منعقد مینمایند که قصد آنها الزام به بیع در آینده است و در هر قرارداد حداقل توافق دو اراده ضرورت دارد.
در قولنامه این توافق حاصل شده است و مقصود از توافق هم ایجاد تعهد است که فروشنده متعهد به فروش و خریدار متعهد به خرید میگردد لذا این توجیه که قولنامه قرارداد نیست ، قابل بررسی بیشتری است وعده هم مفهوم حقوقی آن جز تعهد نمیباشد .
اگر این نظر را بپذیریم که وعده مرقوم تعهد آور نیست سئوالی که قابل طرح است این است که چه آثاری براین اقدام باراست و آیا اکسان عاقل عمل عبث انجام میدهد ؟
و اگر تنظیم آن آثاری نداشته باشد چه ضروری است که طرفین مبلغی بعنوان وجه التزام قرار دهند که خود را ملزم به انجام عقد اصلی نمایند که در صورت تخلف وجه التزام را بپردازند ؟
هریک از اطراف قولنامه در تنظیم و امضای آن دو هدف دارند باین توضیح که هنگام تنظیم و امضای قولنامه ، هم وقوع و امضای عقدی راکه منظور نظر میباشد در افکار خود دارند ، و هم امتناع یا عدم توفیق بآن را ، در صورتیکه عقد واقع شد مرا حاصل شد و درغیراینصورت ضمانت اجرای عدم وقوع عقد جایگزین آن خواهد شد و این تعهد ، بنحویکه در ابتدا بیان گردید ،ناشی از قرارداد است و ماده 10 قانون مدنی برآن حکومت می نماید.
ب :قولنامه سند بیع است : عده ای معتقدند که هرگاه از مفهوم ومنطوق این سند احراز شود که طرفین صیغه عقد بیع را جاری نموده اند ، سند مرقوم سند بیع است .
وچنین استدلال می نمایند که ارکان بیع پس از توافق و تراضی که صورت میگیرد ، با ایجاب و قبول واقع میشود ، ثبت بیع غیرمنقول در دفتر اسناد رسمی ، از الزامات قانونی است و فرع برعق مذکور است و مساله منافاتی هم با مواد 46 و 47 قانون ثبت ندارد .
درست است که سندعادی بیع غیرمنقول در ادارات مورد استناد و پذیرش نمیتواند باشد (ماده 48 قانون ثبت ) ولی دلیل بروقوع عقد بیع خواهد بود .
والزام فروشنده را به تنظیم سند رسم در دفتر خانه میتوان خواست .
در این طرز فکر آنچه که موجود حق اس همان تحقق عقد بیع است از لحاظ اجرای صیغه ایجاب و قبول وتنظیم سند رسمی از شرایط صوری وتشریفاتی بیع میباشد .
در واقع استدلال این نظر این است که نفس معامله و خرید و فروش تمام شده سند تمام نشده است .سئوالی که مطرح میشود اینست که در این سند اگر فروشنده تعهد به حضور دردفترخانه وتنظیم سند انتقال نکرده باشد ، آیا می توان الزام اورا به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال درخواست نمود ؟
اگر تنظیم سند رسمی را فرع برعقد بیع بدانیم فروشنده با وقوع عقد ملزم است تبعات قانونی قضیه را نیز رعایت و عملی نماید ، ولی اداره حقوقی دادگستری خلاف آنرا نظرداده است ،اداره حقوقی چنین استدلالی نموده : «اگر سند عادی معامله زمین با خانه تعهدی برای تنظیم سند رسمی نشده باشد ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد نخواهد داشت ، و از ماده 225 قانون مدنی هم استفاده نمی شود که معامله زمین یا خانه باسند عادی بدون تعهد تنظیم سند رسمی ، مجوز ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی باشد از طرفی اگر نفس معامله را تمام شده بدانیم ، لازم است قایل شویم که مالکیت خریدار برمبیع استقرار یافته است و همینکه مالکیت استقرار یافت شامل تمام آثار مالکیت خواهد بود باین ترتیب که تصرف در ملک مزبور بدون اجازه مالک جایز نیست ، منافع مالک از آن تاریخ متعلق خریدار خواهد بود ، و حال آنکه مادام که معامله به ثبت نرسد ، و بنام خریدار در دفتر املاک ثبت نگردد ، خریدار مالک شناخته نمیشود به عبارت دیگر ، مالکیت وقتی مستقر میگردد که قانونا تملیک تحقق یابد و مالکیت اموال غیرمنقول هم با ثبت انتقال در دفاتر اسناد رسمی صورت میگیرد .
ج : قولنامه شرط ابتدائی است : بموجب بخشنامه 6059/1-6/2/62 شورای عالی قضائی که برمبنای نظریه شورای نگهبان صادر گردیده باین شرح :«آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد خارج لازم انجام نگرفته وتعهد نشده است اعتبار قانونی وشرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین راالزام به وفا نمایند .
قولنامه را بلحاظ اینکه ضمن عقددیگری بصورت شرط آورده نشده لازم الوفاء ندانسته است .
قبل از ورود دراین بحث و استدلال این نظر لازم است شرط ابتدائی تعریف و روشن گردد .
انواع شرط : شرط از جهت ارتباطی که باعقد دارد سه نوع است : ضمن عقد ، شرط تبانی ، شرط ابتدائی .
بند اول – شرط ضمن عقد : این شرط در متن عقد آورده میشود و خود سه نوع میباشد : شرط صفت که راجع به کیفیت و کمیت مورد معامله است مثل اینکه مورد معامله ده خروار گندم بهاره و رامین باشد که ده خرار کمیت آن بهاره نوع گندم و مربوط به کیفیت است .
یک تخته فرش 12 متری زمینه لاکی کارکاشان ذکر مقدار مورد معامله غالبا برای تعیین میزان تعهد هریک از طرفین وجزء موضوع اصلی آنست .
شرط فعل : آنست که اقدام یا عدم اقدام بفعلی بریکی از متعاملین یا برشخص خارجی شرط شود .
مشروط علیه تعهد می نماید که عملی را انجام دهد یا ترک عملی نماید مثل اینکه دوختن یک دست کت وشلوار برخیاطی شرط گردد یا کشیدن تابلو نقاشی و هم چنین انتقال ملکی بدیگری شرط شود ..
یا اینکه عدم انجام کارمعینی مورد شرط قرار گیرد .
شرط نتیجه : در این شرط تحقق آن بدون نیاز بسبب خاص ایجاد میشود و پس از تحقق عقد اصلی این شرط هم ایجاد میگردد بدیهی است در صورتیکه تحقق شرط نیاز به شرایط وتشریفاتی داشته باشد ،باتحقق عقد حاصل نمیشود مثل اینکه ضمن عقدی شرط شود که خانه پلاک ثبتی …من متعلق بشما باشد این شرط سبب انتقال خانه مرقوم نمیشود بلکه لازم است تشریفات ثبتی صورت گیرد تا انتقال محقق گردد با شرط وقوع نکاج شود که بعد از عقد ، زوجیت ایجاد نمیشود زیرا نیاز به عقد جداگانه دارد .
بند دوم : شرط تبانی : که به آن شرط بنائی هم گفته میشود : تعهداتی که در مذاکرات بیش از عقد بصورت مذاکره مقدماتی بین متعاقدین موردبحث واقع شده و در متن عقد از آن اسمی برده نشده است .
بند سوم : شرط ابتدائی : شرطی است که در متن عقد تصریح نشده و در واقع متعقب بعقدی نیست و یک نوع الزام و التزام مستقل است .
به عبارت دیگر تعهدی است که بدون وقوع عقد و بدون ارتباط باعقد واقع میگردد.
بعضی از فقها شرط ابتدائی را الزام آور ندانسته و آنرا شرطی باطل میدانند وعده ای نیز معتقدند شرط ابتدائی بلااشکال و لازم الوفاست .
استدلال کسانی که شرط ابتدائی را باطل میدانند ظاهرا اینست که : «برای هردین ، هر التزام و هرحکم شرعی سببی است مثل اینکه ازدواج سبب برقراری نفقه و ثورات است عقود تملیکی سببی است که اخذ مال دیگری تجویز گردیده تعهد ابتدائی فاقد چنین سببی است که اخذمال دیگری تجویز گردیده تعهد ابتدائی فاقد چنین سببی است که اخذ مال دیگری تجویز گردیده تعهد ابتدائی فاقد چنین سببی است و لذا باطل و لازم الوفا نمیباشد » بعبارت دیگر برخی از فقها معتقدند که قصد یکطرف منشا ء تعهد میشود و هر «تعهد یک طرفی » مجانی است و تعهد مجانی ، بملاک نصوصی که دلالت برجواز عوقد مجانی (مانند هبه و عاریه ) دارند جایز است .
دلیل عدم لزوم شرط ابتدائی صرف ابتدائی بودن آن نیست ، بلکه مجانی بودن آن سبب عدم لزوم آن است .
سئوالی که مطرح میگردد اینست که آیا قولنامه شرط ابتدائی است ؟
آقای دکتر لنگرودی شرط ابتدائی را مرادف تعهد یک طرفی دانسته و تعهدی لازم که شخص بقصد یکطرفی خود علیه خود ایجاد می کند قولنامه ممکن است مانند خود عقد گاهی یکطرفه باشد ولی قولنامه های موردبحث از این مقوله نیستند».در تعریف قولنامه آنرا ناشی از تعهد متقابل دوشخص دانستیم که علت تعهد هرشخص تعهد طرف دیگر است ، لذا تعهدی که در قولنامه آورده میشود یک طرفی نیست .
زیرا هر طرف در مقابل طرف دیگر تعهدی را قبول می نماید از طرفی مجانی هم نمیباشد زیرا تعهد هرطرف عوض تعهد طرف دیگر میباشد .
سبب وعلت آن هم نفعی است که هر طرف برای خودتصور مینماید و تعهد ایجاد شده نیز سبب آن قرارداد است .
هم چنین با اصلاحاتی که در قانون مدنی وسیله مجلس شورای اسلامی بعمل آمد ( سال 61) ماده 10 آن قانون بدون تغییر بقوت خود باقی است و قراردادهائی از این قبیل را ماده مذکور معتبر شناخته است .
شعبه 6 دیوانعالی کشور تعهد ابتدائی را به شرح زیر معتبر شناخته : «اگر کسی طبق ورقه ای بطور ابتدائی متعهد شود که تا فلان روز در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم اجاره نامه بنحو مقرر در ورقه مزبور حاضر گردد ، در صورت تخلف ا زاین مراتب مبلغی بطرف بدهند نظر باینکه ، ضمن تعهد ، خسارت متصوره از عدم انجام تعهد پیش بینی ومعین گردیده ، دیگر حقی برای متعهدله جز وجه التزام مقرر نخواهد بود زیرا اگر چنین تعهدی لازم الوفا نبود یا باطل بود پرداخت خسارت منطقی نبود.
همانطور که بیان گردید عقود و معاملات را مقنن از عملکرد مردم گرفته است .
مردم در زندگی روزانه اعمام تعهد آور زیادی انجام میدهند که نظر به وقوع عقد معینی بدون شک اگر در جهت تسهیل نیازهای زندگی اجتماعی نبود ، نمی توانست مقبول واقع گردد و موردعمل قرار گیرد .
نتیجه بحث : از موارد فوق روشن میگردد که قولنامه شرط ابتدائی نمیباشد و از قراردادهائی است که به حکم ماده 10 قانون مدنی الزام آور است .
از طرفی شاید بتوان گفت وقتی مبادلات اقتصادی جامعه رادر چهارچوب عقود معین فرض کنیم تعهد ابتدائی که خارج از عقود با نام باشد قابل تصور است ولی هرگاه مبادلات را بصورت هر تراضی که مخالف قانون نباشد و هر قراردادی که قانونگذار مجاز دانسته است بپذیریم محلی برای تجلی شرط وتعهد ابتدائی وجود نخواهد داشت.
باوضع و استقرار ماده 10 قانون مدنی شرط و تعهد ابتدائی قراردادی است که هرگاه مخالف قانون نباشد لازم الوفا خواهد بود .
گفتار دوم : مقایسه بامفاهیم مشابه ج : قولنامه وتعهد یکطرفی : تعهد یکطرفی عمل حقوقی است که ماهیت قراردادی دارد و عقدی است غیرتبادل که یطرف ملتزم ومتعهد میشود بفروش مال غیرمنقولی به دیگری درحالیکه برای متعهدله التزامی ایجاد نمیشود.
مثال : شخصی به خرید قطعه زمینی تمایل دارد اما شرایط و امکانات او در حال حاضر اجازه خرید را نمی دهد با صاحب زمین توافق میکند که بموجب آن مالک زمین متعهد میشود هرگاه در خلال مدت معین خریدار اراده و رضایت خود را به انجام معامله اظهارنماید بیع واقع میشود مالک در خلال مدت مقید به تعهدش هست و عقد ایجاد میشود هرگاه متعهدله رضایت خود را در خلال مدت اعلام کند این تعهد از طرف متعهد در زمانی که معین گردیده قابل رجوع نمیباشد و نیز در این رابطه متعهد تمامی شرایط فروش و معامله را مشخص می نماید .
تعهد یکطرفی ایجاب نیست زیرا ایجاب در عقود و معاملات درخواست و پیشنهاد معامله است به عبارت دیگر قصد انشاء بایع را ایجاب گویند زیرا ایجاب تنها با اراده یکطرف تحقق میباشد ولی تعهد یکطرفی توافقی است که بین طرفین واقع میشود ایجاب اگر مقید بزمان نباشد قابل عدول ازطرف ایجاب کننده است ولی تعهد یکطرفی قابل رجوع نمیباشد .
نظر مخالف هم وجود دارد که تعهد هم اگر یکطرفی باشد و زمانی برای آن پیش بینی نشده باشد مانند ایجاب غیرمقید به زمان قابل رجوع است و حداکثر زمانی که برای آن باید قائل شدهمان زمانی است که برای ایجاب غیرمقید به زمان ، قائل میشویم مگر اینکه دلایل یا اوضاع و احوال دیگری همراه باشد .
جهات مشترکی که ایجاب با تعهد یکطرفی دارد اینست که هرگاه ایجاب مقید بزمان باشد هر دو در مواعد معین شده قابل عدول نیست و بعد از سپری شدن مهلت ذمه متعهد و موجب بری می شود .
ایجاب اگرقبول به آن ضمیمه شد عقد را بوجود میآورد تعهد یکطرفی هم هرگاه رضایت متعهدله به آن پیوست گردید عقد ایجاد میشود .
معهذا وعده یکطرفی را میتوان حد بین ایجاب و عقد نهائی دانست .