دانلود تحقیق چشم اندازی از بحران رهن در یک سطح پایین و متعدل جامعه

چکیده: این مقاله به ارزیابی تاثیربحران وام مسکن در چلسی،ماساچوست،بین در آمدهای کم متوسط 35000جامعه مجاور بوستون.

پس از سالها از رشد سریع،سقوط قیمت خانه ها در سال 2005آغاز شد.مطابق تکرار شاخص فروش قیمت تا 50درصددرسال2009از اوج خود افتاده است.رهن ها افزایش یافت ووام دهندگان مالکیت مجددیافتندیا اجازه فروش کوتاه مدت در بیش از330خانه را دارند،که منجربه خروج اجباری حداقل یک خانواده از 30خانواده در شهر شد.بخش بزرگی را از املاکشان محروم کردند که درخانه ها دویا سه خانواده بود.بنا براین تعدادی از خانواده های آسیب دیده از فروش اموال به رهن بدون شک گسترش فراتراز بحران بود.اما برخی اخبارجدید وجود داشت ،پس از شروع آهسته ،خدماتی پدیدارشد که به مراتب بیشتر مؤثر بود از سلب فروش املاک،بنابراین سهام املاک موجود باعث سقوط املاک از سال 2008شده است.

دراکثرموارد،صاحبخانه که خریدار قبلی برای رسیدن به پیشرفت است به مراتب اجتناب فروش در بازار روبه مرگ بوده وبنابراین آماده اند برای سود وقتی بازار بهبود یابد.علاوه بر این بحران مالکان مانع از نگهداری وبهبود املاکشان نمی شود،هردو شماره وارزش دلار از پروانه ساختمان به خوبی واگذار شدند حتی برای آن دسته از مالکان که به احتمال زیاد به تازگی حقوق صاحبان سهام منفی در خانه های خود خریداری کرده اند.

لین فیشر استاد املاک ومستغلات در بخش مطالعات شهری وبرنامه ریزی است ودر مرکز املاک ومستغلات مؤسسه تکنولوژی ،ماساچوست است.

آدرس پست الکترونیکی اوlifsher@miy.eduاست.لورن لامبای –هانسون دانشجوی دکترادربخش مطالعات شهری وبرنامه ریزی درمؤسسه ماساچوست است.شخص او فارغ التحصیل ومحقق در بخش پژوهش در بانک فدرال رزرو بوستون است.پست الکترونیکی او به آدرس lslh@mit.eduاست.

Willen.paulsیک اقتصاد دان ارشد ومشاور سیاست در بانک فدرال رزرو در بوستون است.پست الکترونیکی او paul.willen@bos.frb.oryاست http://www.bos.frb.oyy/economic/wp/index.htm دراین مقاله که ممکن است تجدید نظر شده در وب سایت بانک فدرال رزرو در بوستون موجود است.دراصل برای تهیه این کنفرانس ،وام مسکن آمریکاآماده سیستم:تجدید نظر،بازیابی،بازسازیدر "فیلادلفیا"خود گردان در تاریخ14-12 مه 2010برگزارمی شود کتاب آن در آینده پدیدار می شود.بازسازی وام مسکن آمریکا:تجدیدنظر،بازیابی،بازسازی توسط coedited,susanm,wachter,marvin,joecooney,steinدر بهار 2011منتشر خواهد شد.نویسندگان تشکر می کنند ،مدیران ،تشخیص وبازرسی می کنند،خدمات برای شهر چلسی،مشروط بر این که برای اطلاعات ومناظر به شرکت دارند.

Ralph Bostic,Kelly Edmistonنظردو ناشناس Chris foote/Kris 6erardiونظرات مفید وپیشنهادات شرکت کنندگان در کنفرانس.

نظرات بیان شده در این مقاله لزوما نویسندگان ونمایندگی کسانی که از فدرال،بانک مرکزی بوستون با سیستم فدرال رزرو بوده نیستند.

معرفی : در بحث سیست فعلی آمریکا این حقیقت پذیرفته شده که بحران مسکن جوامع آمریکا آسیب دیده است.برای جستجو مقالات روزنامه به وسیله کلمات"محرومیت"و"اجتماع" پیوسته شدند که این قبیل کلمات به عنوان"غارت"وپران و "خسارت"ظاهر شدند.هزار از وارد شدن در این مقاله برای اندازه گیری اثرات بحران به روش غیر سیستماتیک تلاش می کنیم.

ما در چلسی،سهرستان ماساچوست که درست در مجاورت وشمال بوستون تمرکز می کنند به این دلیل ما چلسی را انتخاب کردیم که داده هایش فوق العاده خوب است خصوصا سخت در بحران بود همان طور که در زیر نشان داده خواهد شد.

بهای مسکن در بازارسال 2005تا2009کاهش یافت وتقریبا نیمی از وام دهندگان با فروش مختصر سلب یا موافقت کردند.

که تقریبا 8درصدیعنی یک نفر از هر سه خانواده ی سهامداران در شهر.

چلسی به عنوان جامعه ای فقیر در نیوانگلند،90درصد ساکنان آن 356/34که توسط آزمون مؤسسات مالی انجمن فدرالی(ffilc)به عنوان درآمدهای کم ومتوسط مستقیما در این نواحی سرشماری وشناسایی شده اند.

بیش از 56درصداز ساکنان آن اسپانیای تبار یا لاتین هستند.به عنوان (2004)wachter,gillen,calemتوضیح می دهند.

جوامع نظیر چلسی با عظمت بالا از درآمدکم واقلیت ساکنان هم چنین به عنوان وام گیرندگان،ثبت اعتبار محدود از قبیل مهاجران،که با هزینه وام های بالا برای رونق مسکن جدید جذب شده اند.چلسی جرم کوچکی از زمین است ،پیرامون دومایل مربع،یکی از 50شهربزرگ در کشور است.بر اساس اطلاعات سرشماری در سال 2008،797/12واحد مسکونی در چلسی وجود دارد.

مسکن های موجود در آن قدیمی است،که حدود 3/2دوسوم(158و8)قبل از سال 1940ساخته شده اند از این واحد ها فقط 609/4واحد توسط صاحبان آنها اشغال شده اند.نوعی از ساختار مسکن در چلسی این است که بیش از نیمی از ساختمان های آن خانواده های چندگانه کوچک است که 579/6واحد در ساختمان های دو یا چهارواحدهستند.آنچه ما در مطالعه مان پیدا می کنیم؟یک جز خوب ویک خبر در گزارش وجود دارد.آنچه در بالا ذکر شد،محاصره کردن جزهای بد قیمت رهن خانه هاست.طبق تکرار شاخص فروش،قیمت خانه های 2005در سال 2009نزدیک به 48درصداز اوج خود افتاده بود.این برآوردقیمت رهن،خودکارنیستندکه حق اقامه دعوی مزایده وخرید وفروش املاک متعلق به بانک از نمونه ما سلب شده است.بنابراین نمونه از خلاصه ی فروش نامیده می شود که در آن وام دهندگان با تخفیفی موافقت کردند نسبت به مانده های واریز نشده کاهش قیمت تضمین شده درشهرستان پیرامون حداکثر40درصددرسال2005است.چنین قیمت نمایشی سقوط کرد،جالب توجه است،مانند چلسی نیست،درواقع در طول 2009نزول چرخه فعلی مسکن که مختصری قابل توجه از افت قیمت بوده است.در طول آخرین چرخه رخ داده است،بین سالهای 1987و1993قیمت خانه های چلسی 57درصدکاهش یافت.سقوط قیمت مسکن در چرخه فعلی موجب انفجاری در فعالیت رهن است.بین سال های 1998و2005،تعداد سالانه رهن در هر سال تک رقمی به ویژه در سالهای 2003و2004در همه بدون ثبت نام فروش اموال به رهن،در سال 2005فروش اموال به رهن شروع به افزایش است.ودر سال 2008فروش 125اموال به رهن بیش از پنج برابر بیشتر وجود دارد.

ودر مجموع 24 رهن در دوره هشت ساله بین سالهای 1998و2005رخ می دهد.اگرفروش کوتاه مدت ما تعدادبسیاربالاتر است.تعداد دفعات مشاده شده بین سالهای 2006و2009توسط ما357مالک خانه های خود را از طریق رهن یا فروش کوتاه باقی مانده است.طبق گزارش مالیاتی،این پیرامون 4500خانواده یکی از سه خانواده که املاکشان در چلسی است.به این معنی که تقریبا8درصداز خانه هایشان رفتند وقتی که بحران وام مسکن آغاز شد.

نقشه های شهر نشان می دهد که رهن گسترده بوده که حداقل یک رهن عملادر هر بلوک مسکونی در شهر وجود دارد،حتی برای املاکشان صحیح نیست تحت تاثیر واقع شوند به وسیله رهن نتیجه زیان آور مشاجره قیمت ها بسته به شاخص قیمتی است که استفاده می کنیم،هرکسی که در سال 2000یا2002خانه خریداری کرد.امروزه ارزش کمتری بابت آن پرداخت کی کنند.تورم در حساب باعث یک موقعیت حتی بدتر می شود.اندازه گیری توسط تعدیل کنندهpceسطح کلی قیمت تا بیش از20درصداز سال2000افزایش یافته است،ازآنجاکه مالکان معمولی قدرت نفوذ زیادی دارند،کاهش قیمت ها را به طور کامل از بین می برند هرگونه سرمایه گذاری برای اکثر مالکان که از آغاز دهه پرداخت پایینی بوده خریداری شده است.

بدیهی است،خریداران از قیمت های پایین تر بهره مند می شوند.درموردخانه ها خریداران هم چنین فروشندگان تکرار می شوند بنابراین کاهش قیمت خریدار مبدا پتانسیلی است توسط ارزش کاهش دارایی در جریان.اما برای خریداران خانه برای اولین بار،سقوط قیمت نشان دهنده ی فرصتی برای وارد شدن به بازار مسکن در سال 2005موجود نبود.

چگونه چلسی با کاهش قیمت خانه ورهن سروکار داشت؟در این جا اخبار بهتر عکس یک جامعه بادوام بنیادی است که کتبه ناقص از یک موقعیت بد است.

آنچه نگران کننده خواهد بود این است که اگر چلسی بیش از حد تحت فشار قرار گیرد مثال ونقطه اوج آن در جامعه در حال مرگ است که هیچ کس فاقدبرای خرید،ماندن یا سرمایه گذاری است.با این حال به نظر می رسدشواهد کمی وجود دارد چنین حرکتی تحت راه است.ما با برگشت به بالا این ادعا را در سه نقطه می بینیم.اول سهام از اموال متعلق به بانک که صنعت به عنوان"املاک موجود متعلق به" یاREOشناخته شده است.تحت کنترل پدیدار می شود.

یکی از راه های اصلی از طریق رهن جوامع آسیب دید.به این معنی است تابع مولد مالی به عنوان وام دهندگان با اخراج مالکان استکه بعداز آن فروش املاکشان مشکل دارد.در مطالعه خود از موجودی REOدر سرتاسرشهرهای مناطق ایالات متحده،ایمرگکاک(2008)استدلال می کند که یک چرخه معیوب در این بین وجود دارد افزایش سهام REOوکاهش ارزش دارایی از آنجائیکه قیمت های پایین تر کاهش حقوق صاحبان سهام مالکان که منجر به توقیف یا رهن بیشتر که محدود به قیمت خانه های پایین است.تابع مولد مالی هم چنین ممکن است نتیجه مستقیم از ارزش املاک REOخودشان داشته باشد.

Hirsch,schramm,couttonدرسال(2008)بند وابستگی طولانی بین دوره های صرف شده در وضعیت REOدرفروش مجدد قیمت های پایین است.آنها استدلال می کنند که یک نیرویی پشت این وابستگی اغلب طولانی مدت که صرف مالی املاک REOاست وجود دارد.ازآنجائیکه آنها در معرض خرابکاری وسرقت لوازم برقی،سیم کشی،لوله ها وحتی جانبداری هستند(112طی سال2008برخی از شواهد اولیه از سهام روبه رشد REOوجود داشته است،وقتی از وام دهندگان توانایی برای فروش اموال مضطرب لگرمن دارد.

همگام با افزایش رهن های جدید.اما با شروع سال2009دوچیز رخ داده است.اول،وام دهندگان به سرعت با افزایش استفاده از فروش کوتاه مدت به این معنی که انتقال املاک یک صاحب خانه با حسن نیت به دیگری وهرگز به سهام متعلق به بانک وارد نمی شود.

همگام با افزایش رهن های جدید.اما با شروع سال2009دوچیز رخ داده است.اول،وام دهندگان به سرعت با افزایش استفاده از فروش کوتاه مدت به این معنی که انتقال املاک یک صاحبخانه با حسن نیت به دیگری وهرگز به سهام متعلق به بانک وارد نمی شود.

دوم ،به نظر می رسد مالکان،سرمایه گذاری دراملاکشان با وجود فروپاشی دربهای قیمت خانه .یکی از ترس،به عنوان نمونه توسط(2009)tracy,peach,hauyhwoutبیان می شود.در میان دیگران ،این است که با فروپاشی قیمت خانه ها با حقوق کم مالکان یا بدون حقوق در املاکشان در نتیجه هیچ علاقه ی بلند مدت برای خودشان وجود نمی ماند.

اما داده های اجاره ی ساختمان در چلسی یک داستان متفاوت است بعد از سقوط چشمگیر در سال2008که با مشکلات بازار گسترده ی با اعتباری بدتر ممکن است،اجازه فعالیت شهرستان با آغاز سال 2009بود.برگشت وتا سال 2005سطح آن است .به طور خاص،در میان خریداران جدید که نزول کمی در سرمایه گذاری در ملک وجود دارد،به عنوان کسانی که پس از خرید بازار مسکن در سال2006به اول خود رسیددر میان کسانی که به احتمال زیاد به حقوق صاحبان سهام منفی بودند.

به این ترتیب بر خلاف پیش بینی ها،مالکان چلسی حقوق خود را از دست داده اند اما علاقه ای به پیشرفت در خانه های خود را ندارند.سوم ،در دراز مدت به نظر می رسد مالکان متعهد باشند ودر چلسی باقی بمانندوتمایل مهاجرت صاحبخانه ها یک بخش از پتانسیلی است که شواهد ساکنان چلسی فرض می شود دچار مرگ شدند.خصوصا ما انتظار داریم روند میان مالکان این طور متمرکز شود که بیشتر وبه راحتی می توان ترک کرد.آنهایی که هنوز سهام مثبت در خانه های خود علارغم کاهش قیمت های اخیر وجود دارد.

در واقع ما اثر تفاوتی را می بینیم.صاحبان با بیش از5سال از تصدی به طور معمول برای 75درصداز کل حساب فروش در چلسی ؛اما در سال 2008سهم خود را به کمتر از نصف کاهش یافته استمهاجرت دسته جمعی صاحبان که در دراز مدت در شهرستان ساکن نیستند در اوج بازار خرید بود.مطالع ی ما بدون عذر خواهی محدود این است،هدف ما مقایسه ی چلسی با بقیه ی کشور یا جاهای دیگر در ماساچوست نیستند وچلسی به هیچ وجه منحصر به فرد پیشنهاد نشده است.هدف ما رسیدن به وسعتی بالا با همان کمیت اندازه گیری مطلق از آنچه به سختی اتفاق افتاده در جامعه در جریان بحران وام مسکن ضربه خورده است.در نتیجه ما به طور خلاصه به نحوه در خواست چلسی در دسترس در سطح وسیع تر صحبت می کنیم.

داده ها بااستفاده از سه منبع آمده است.

ثبت عمومی : مابااستفاده از مجمعه داده ها معاملات را درسطح مطلوب توسط گروه وارن فراهم می کنیم.شرکت مستقر ماساچوست که متخصص جمع آوری اسناد املاک مسکونی در نیوانگلند است.داده ها شامل مجموعه اطلاعاتی برابرهمه سه خانواده ومخالف معاملات خارج از سال 1987به اجرای درآمد،از جمله سازمان دهی رهن؛درخواست رهن،مزایده رهن ونقل وانتقال سند،در هر دوبرای رهن وعدم فروش رهن.با استفاده از اطلاعات وارون،ما می توانیم مشاهده کنیم املاکشان را که از طریق رهن فروخته شده اند وما می توانیم املاکشان را تشخیص دهیم که در حراج بعد از تبدیل به REOبه شخص ثالث فروخته می شود.

وما همچنین می توانیم اندازه گیری کنیم زمان فروش املاک REOتوسط بانکها قبل از این که فروخته شوند.

ما همچنین احتمالا برای شناسایی فروش مختصر تلاش می کنیم،معاملاتی که در وام دهندگان به توافق رسیده اند که اجازه دهند قرض کننده برای پرداخت وام مسکن بادرآمد حاصل از فروش که در آن قیمت کوتاه تمام شده از مانده اصلی وام پرداخت نشده است .اطلاعات ماساچوست سوابق عمومی را در فروش کوتاه مدت نمی شناسد ودر واقع این ترشحات گزارش اسنادی است که وام دهنده از پرداخت کامل ورضایت از وام دریافت کرده است.برای دریافت پیرامون این محدودیت ها نقشی را ساخته ایم که با استفاده از نمونه های مطابقت شده از سوابق عمومی وام واولین آمریکایی به نام coreloyic loan performanceمجموعه داده های تضمین کرده است.

برخلاف سوابق عمومی،گزارش زیان سرمایه گذار درخواستی از وام دهنده است به ما اجاره می دهدفروش مختصر را شناسایی کنیم.تعریف ما برای توسعه معامله ی فروش کوتاه مدت که فروشنده کمتر از 75درصد از حساب کل قرض گرفته شده برای خرید ملک را دریافت می کند.مطابق نمونه نرخ پایین مثبت کاذب ومنفی کاذب با استفاده از این قاعده نشان داده می شوند.همچنین داده های وارون شامل اطلاعاتی در مورد املاک است به عنوان ساختار بهای بررسی وارزیابی.

از آنجائیکه تنها معاملات املاک رخ داده شده از سال 1987شامل اطلاعاتی است .ما این اطلاعات را از دفتر ارزیابی شهر چلسی تکمیل می کنیم.تخصیص بیش از 90درصد همه خانواده های یک به سروبه املاکشان که در چلسی هستند توسط گروه وارون هستند عمل می کنند.

از مجموعه اطلاعات دوم استفاده می کنیم از ثبت وام خدماتی بزرگ سازمان که توسط آنالیزبه کاربرده شده LPSنگهداری می شود.از جمله مقدار قرض،ارزش محل ملکی که به وام اهمیت بخشد،اعم از دسته بندی وام به عنوان اولین یا تحت اول،وآیا وام سهامی قرض دهنده است یا سابقا مورد حمایت امنیتی وام مسکن بسته بندی شده است(MBS).ما همچنین می توانیم مشاهده کنیم که آیا حق رهن وام اول یا حق رهن دوم ویک گروه از نرخ بهره متغیر (مانند این که نرخ ثابت وام یا نرخ تنظیم پذیر وشیوه ای که در تغییرات نرخ بهره در مورددومی است) 131 مجوز وپروانه ساختمان ما همچنین سوابق به دست آمده در هر ساختمان با مجوز فهرست بازدید شهر چلسی وبخش خدماتی بین ماه های ژانویه 1996وژوئیه 2009.برای هر یک از مجوز ها ماباید بدانیم آدرس ملک ؛تاریخ یابی،هزینه مجوز پرداخت شود وشرح وبرآورد هزینه ای کار تکمیل شود.

ما آدرس های درست واستاندارد،مطابق مجوز ساختمان اطلاعات وارون برای ثبت مسکن های خانواده های یک به سه است.

حذف آپارتمان ها اغلب غیر ممکن است به دلیل این است که برای تعیین واحد های مشترک یک آدرس مشخص اصلاح شده در یافت می شود.ما باورداریم که داده های مجوز ساختمان در چلسی یک هدف تخمینی است از صاحبان املاک برای ساخت پیشرفت بعد از گشت محله های شهر در هفت روز هفته،صدور"توقف کار"دیگر برای عملیات آنها بدون مجوز است.

قیمت : با استفاده از داده های فروش برای سال 1987-2009سالانه برآورد زیاد تکرارشاخص قیمت فروش پیروی می کنیم از روش ایجاد شده ودر مورد shiller (1987).اگرچه مورد shiller شاخص قیمت خانه ها معمولا محاسبه می شوند تنها با استفاده از فروش خانه های تک خانوار،دوخانوار،سهخانوار،ومالکیت مشترک به دلیل: اول،خانواده های تک خانوار را که تنها 17درصد از مالکان در چلسی هستند را تشکیل می دهد.نادیده گرفتن فروش دیگر نمی تواند تصویر روشن از بهبود تغییر قیمت خانه ها در شهر باشد.دوم،ازجمله بدونمالکان دیگر،اندازه نمونه ما بیش از حد کوچک ومتفاوت است بین علامت وصدا در تغییرات قیمت.

ما همچنین احداث شاخص های جداگانه به وسیله نوع مالکیت به ارزیابی تاثیر این تصمیم به ترکیب های مختلف به اندازه واحد خانه ،همچنین برای اطلاعات سودمند به نرخ نسبی تغییرات قیمت.

ما در زمان مراقبت به تمرکز،ما به بهترین توانایی،روی فروش غیر مضطرب،ما با حذف تمام رهن ها از جمله املاک فروخته شده به شخص ثالث به طور حراج برای قیمت های رهن رسیدن به REOاست.اگرچه فروش ما در وضعیت چپ REO است.

خدماتی که وام دهندگان ممکن است در تخفیف عمیق املاک برای جلوگیری دهند مدیریت آنها را به فروش می رساند.فروش کوتاه مدت مورد استفاده ما برای محاسبه شاخص قیمت بدون این معاملات است.چنانچه برخی استدلال می کنند فروش کوتاه مدت نیز در اصل نشان دهنده ی معاملات مضطرب است.برای معاملات باقی مانده در مجموعه داده های ما هدف فروش املاک توسط صاحبان برای کمتر از هفت روز برگزار می کند.برای کاهش تاثیر (outliers).برداشت فروش ما با کاهش قیمت 15000دلار یا بیش از 10/000/000دلار است .

همچنین حذف فروش ما به ثبت تولید بهای بیش از 10است.بنابراین روش تکرار فروش فرضی است در بحث تغییرات ساخته در املاک شخصی بین قیمت دیگر املاک بهبود یافته اند.تکرار شاخص فروش به بهای بالاتر از قیمت خانه هاست.برای رفع این مشکل ما استفاده می کنیم واطلاعات سرمایه گذاری در املاک ومجوز داده های ساختمان ومحاسبه تکرار فروش دوباره برای کنترل سطوح سرمایه گذاری بین فروش ساخته شده است.

فروش شامل املاک خانواده های یک به سه است که توسط صاحبان خریداری شده ودر ماه ژوئیه 2009فروخته شده است.از آنجائیکه داده های مجوز ساختمان در طول این مدت،ماراقادر می سازد در اندازه گیری کامل حساب سرمایه گذاری توسط صاحبان ساخته شده است.در نهایت ما با استفاده از بررسی تغییرات قیمت از مدل مربوطه ،برآورد جداگانه ای برای هرنوع املاک،کنترل شامل تعدادی اطاق خواب وحمام برای منطقه زندگی چندین نوع وعمر املاک مجموعه برآوردمعاملات بار دوم،شامل اقدامات صاحبان سرمایه گذاری در املاک ساخته شده به عنوان مجوز ساختمان مشهور است.

مشکل بالای پانل نشان می دهد که قیمت ها به طور متوسط در چلسی بین سالهای 2000و2005دوبرابر شده است،اما پس از سال 2006به شدت سقوط کرد ودرست در دوسال (بین سالهای 2007و2009) قیمت ها حدود40درصد سقوط کرد.در مقابل قیمت در سرتاسر ماساچوست به طرز چشمگیری بین سالهای 2000و2005کاهش یافت،وکمتر از 13درصد بین سالهای 2007و2009سقوط کرد.

پانل پایین سمت چپ شکل 1 نشان می دهد که همه نوع املاک در چلسی سخت موفق بوده است.

این بی ثباتی کمتر در قیمت ها عمل کرده است تا حدودی به دلیل قادر نبودن بهای سریع عمل در سال 2005-2003عنوان املاک تک خانوار،دوخانوار،سه خانوار است این تغییرات چشمگیر قیمت منحصربه چلسی نیست.جوامع ماساچوست دیگر،از جمله لارنس،لاول،لین ونیوبد خورد بودند.همچنین سخت برخورد بوده که در جدول 1نشان می دهد.این چهارجوامع ،مانند چلسی عمدتا به عنوان در آمدهای کم ومتوسط جامعه هستند .به عنوان FFIECتعریف شده است مانند چلسی،آنها همچنین سهام چند ساختمان دیگر،بیش از املاک چند خانواده کوچک بوده است.خانه های متوسط ارزش بالاتر،نرخ های فقر بیشتر،وبیشتر ساکنان مهاجر بیشتر به نوعی دیگر در شهرهای ساچوست هستند.یک توضیح احتمالی برای کاهش قیمت خانه های بزرگ ،به عنوان شاخص های تسخیر شده،شامل فروش کوتاه مدت است همان طور که قبلا ذکر شد.شناسایی معاملات در داده های ما دشوار است.قرار دادن در براورد رو به پایین در قیمت خانه های اخیر در سال 2008و2009بیش از 10درصدکل معاملات املاک مسکونی موجود در چلسی احتمالا فروش کوتاه مدت است.

به طور متوسط در یک مقایسه تاریخی 4درصد از معاملات فروش کوتاه مدت بوده است.

بااستفاده ازاستدلال هایی که فروش مضطرب هستندمانند رهن.حذف این معاملات وشاخص محاسبات نتیج مشاهده شده در پانل بالای شکل1،سقوط قیمت ها را در سال 2009به 112 درصد از سطح 1987نشان می دهد.با این حال سقوط قیمت 2009تنها 133درصد از سطح قیمت 1987 است .هنگامی که فروش کوتاه مدت تغییرات قیمت خانه ها به وسیله صاحب برای سرمایه گذاری صاحبان سهام باشد.

تنظیم شاخص قیمت برای حساب از جمله سرمایه گذاری،با کاهش قیمت را در سال 2005که اوج بازار است پیدا می کنیم که تنها برآورد اندکی در شاخص های سنتی است.به یادآورید این نسخه از شاخص در بالا سمت راست،پایین نشان داده می شود.وشامل فروش هایی که تنها به وسیله ی صاحبان پس از 1995خریداری شده وپس از ژوئن 2009فروخته شده اند.

محاسبه ی دوباره ی شاخص برای کنترل سرمایه گذاری وکاهش وحذف فروش کوتاه مدت به استثنای کاهش در برآورد قیمت خانه های اخیر.اگر چه تغییر کلی در ارزش های باقی مانده صرف نظر از روش مورد استفاده زیاد است.شاخص های سنتی بین سالهای 2005و2009 50 درصد کاهش قیمت را برآورد می کند.Q2در حالی که شاخص برای کنترل سرمایه گذاری وحذف فروش کوتاه مدت کاهش 45درصدی را برآوردمی کنند.برای بررسی دفترهای ما ازشاخص تکرار فروش.

محاسبه ی فروش ما مجموعه ای از مدل های مربوطه با استفاده از نتیجه ثابت سالانه ومجموعه مالکیت خصوصی حمایت شده برای برآورد شاخص قیمت هاست.الگوهای مشابهی در تغییرات قیمت بااستفاده از این روش یافته ایم.

فروش اموال به رهن: در این بخش ؛ما به ارزیابی بزرگی از مشکل رهن در چلسی می پردازیم.

بحث اول،اندازه گیری مسائل وسپس نوبت به بحث در مورد مشخص کردن ورشکستگی صاحبخانه است.نتیجه ما کمیت تعدادی از بخش هایی از وام دهندگان املاک در جامعه است.

401-اندازه گیری مشکل: برای اندازه گیری فروش اموال به رهن در چلسی ،ما از دو منبع استفاده می کنیم.اول ،گروه وارون مورد بحث قرار داده است که در یک رهن معین به عنوان ثبت سند رهن،هر ادعایی در باره ی تقاضای مسکن به رهن منقرض بوده واجازه می دهد تا وام دهنده ملک جدید را به فروش برساند.مزید های داده های یک ثبت عمومی فراگیر است به عنوان کمترین نگرش ها که شامل هر معامله ای برای املاک مسکونی در این موقعیت هر یک از مالکان تهیه می کنند ووضعیت شکلی از اطلاعات دقیق از آدرس های مرکز بانکها وسرمایه داران نیویورگ یکی دیگر از جستجوهای متناوب درسدر رهن شروع مراقبت از رهن هاست.در ماساچوست،وام دهندگان با آغاز روند رهن که با پرونده دادگاه"آگهی از مقررات" که وام دهنده به شدت تلاش می کند که آیا وام نظامی خدماتی است ونتیجه در برابر برخی فعالیت ها،رهن محافظت می شود.مشکل آگهی از مقررات این است که اغلب برای رهن نیستند ودر برخی موارد قرض خود را پرداخت می کند.

ودر موارد دیگر به وام دهنده لازم است مرتبط دوم ویا سوم قبل از مقررات رهم واقعی در جریان آغاز می شود.در نهایت داده ها مشکل ساز است به عنوان حداقل برخی رهن ها پدیدار می شوند بدون اطلاع از ثبت مقررات دیگر،ما سپس داده ها رادر LPCجستجو می کنیم.که ارائه دهنده ی داده های بسیاری مفصل تری از تاریخچه ی وام است واز آنجائیکه ثبت داده های عمومی ثبتی درست است تنها نرحله نهایی از این دوره سند رهن است.LPCوضعیت بدهکاری در هر ماه را به ما می گوید.وام دهنده خود آغاز کننده ی ابتکاری در روند رهن است،ووضع نهایی از املاک ،زیان از داده های LPCاست که تنها زیر مجموعه های خدماتی آن را تامین می کنند که رابطه ی قراردادی با LPCدارند.توضیح می دهد چرا به عنوان مثال:در جدول 2 بر اساس داده های LPCنشان داده می شود تنها 69رهن در سال 2008در حالی که مشکل 2 ایجاد می کند ،داده های وارون نشان می دهد نزدیک به دو برابر رهن زایدتر است.

402 خصوصیات کلی : پانل بالای شکل 2 فعالیت های رهن در چلسی را از اواخر 1980Sنشان می دهد.بحران کنونی به وضوح قابل مشاهده است با افزایش رهن در سال 2006پس از یک دوره طولانی مدت از فعالیت استثنایی رهن کم است.

شتاب رشد رهن در سال 2008 ورسیدن به زمانی بالا در همه 125رهن قبل از سقوط در سال 2009.

دلایل برای کاهش شفافیت نیست.ممکن است درگیر مجموعه افزاینده در محیطی قانونی یا عدم تمایل توسط خدمات در روند سریع رهن در مشکلات طولانی آنها مدیریتی دو جانبه داشته واز پریشانی املاک خلاص شود.خط دوم از پانل بالای شکل 2 نشان می دهد تعداد کل پریشانی معاملات که شامل هر دو رهن وفروش کوتاه مدت است.چنانچه در بخش 2 پیرامون فروش کوتاه مدت ذکر شد که در آن وام دهنده اجازه می دهد قرض برای فروش خانه ی کمتر از تعادل برای رهن ،در ارائه داده وراه متناوب برای پایان دادن به مشکل مالکیت خانه ودر شکل 2 نشان داده می شود که در سال 2009وسیله ی فروش کوتاه مدت تقریبا به احتمال زیاد به عنوان رهن اتفاق می افتد.در حالی که فروش کوتاه مدت به طور کلی برای یک جامعه جذاب تر است زیرا هیچ دوره وجود ندارد که وام دهنده ی صاحب ملک به این ترتیب مالک باشد،به احتمال کمتر بیکار بوده،فروش کوتاه مدت هنوز پریشانی رهن را دارد،گردش مالکیت وپتانسیل بی ثباتی در قیمت خانه در جامعه است.در سال 2006تا پایان 2009 وام دهندگان 263ملک را در چلسی رهن کردند.بر اساس سر شماری،حدود 4500یک به سه خانواده مسکن در شهرستان وجود دارد لذا این بدان معنی است که از آغاز بحران وام دهندگان تحت تاثیر بحران 8درصد خانهها قرار می گیرد.یا تقریبا یک در 12 ملک در شهرستان .با توجه در شکل 2.رهن مشکل به نظر نمی رسد که یکی در هر قسمت چلسی متمرکز می شود.

رهن های واقعی در هر بلوک مسکونی در شهر وجود دارد به استثنا در گوشه ی جنوب غربی ،که عمدتا از آپارتمان تشکیل شده است.با توجه به داده های LPCما می توانیم یک تصویری غنی از اثرات بحران درمزد وام گیرنده داشته باشیم.هرچند که با محدودیت،همان طور که اشاره شد،آن را مطابق زیر مجموعه ای از خانه ها در چلسی به تصویر می کشد.

به طور خاص،ما می توانستیم ببینیم ابتکار وام دهندگان نزدیک به دوباربه عنوان نمونه ای از 343/2وام قبل از سال 2009سرچشمه گرفته وبین سالهای 2000و2009 شده است جدول 2نیز تاثیرات بحران را در خانوار چلسی نشان می دهد .

وام گیرنده با وامی در سال 2007آغاز می کند که در پایان سال 2006رایج بوده است.بیش از 13درصد موضوع دادخواست رهن و8درصد خانه های خودرا از دست داده اند.از کسانی که در سال 2007وام گرفته اند .وام دهندگان در بخش های بالاتری روند 15درصدی داشتند.اما روند تکمیل تنها 6 درصد است،خبر خوب این است که محصول 2008به نظر می رسد به طور کلی اجرای خوبی است.تنها تعداد انگشت شماری از وام ها مشکل جدی دارند.

که نمی توان به منبع جوابی نسبت داد بهعنوان وام از محصول قبلی که در حال حاضر در مشکلات عمیق در دیدگاهی معادل چرخه یکی از دلایل عمده برای این اختلاف به سادگی قیمت مسکن در چلسی است که تا حدی تثبیت شده است.یکی دیگر از عوامل بهبود چشمگیر اعتبار وام گیرندگان است.

میانگین وام در سال 2006از691بود،اما میانگین امتیاز در سال 2008به 724 رسید.این است که نمی توان گفت که رهن های گذشته بیرون از چلسی بود.عنوان آوریل 2010،970/1اول حق رهن داشتند.در مجموعه داده های LPCاز این تعداد 98به عنوان رهن تشخیص می دهد.(که بسیاری از در خواست،قبل از سند)شناسایی شد.ویکی دیگر از 90روز مختلف از 152بیشتر بود.

403 شکل REO: در طول بحران وام مسکن،ساخت املاک واقعی متعلق به (REO)ویا متعلق به بانک،املاک یک نگرانی عمده برای سیاست گذاران شده است.بسیاری از نگرانی که در گسترش املاک REOاست جذب 5 دزدها وخرابکاری های بسیار وحضور خود به خود تولید رهن را بیشتر می کندودرواقع شکل 3 نشان می دهد.که موجودی املاک REOپس از صعود به طرز چشمگیری در بحران رهن در سال 2006 آغاز شده.خبر خوب این است که سهام املاک REOدر سال 2008به اوج خود رسیدسپس در سال 2009سقوط کرد.

برای درک بهتر تکامل سهام مسکن REOدر چلسی مفید است که به جریان داخل وخارج این رده نگاه کنیم.شکل 3 نشان می دهد افزایش خالص در سقوط املاک REOدر سال 2009 عمدتا به دلیل روشی که در آن وام دهندگان اضافه شده که سهام مسکن به طرز چشمگیری کاهش می یابد.

به عبارت دیگر،با وجود این واقعیت در خارج از روند سقوط تعدادی از املاک REOعملا سقوط می کنند.برای درک کامل این روند در سقوط زیاد سهامREO.ما نگاه می کنیم به آنچه در مشکلات املاک است.برای آنهایی که برای نتیجه وام در سال 2007و2008و2009تعریف می شود است.که وام ندارد وقادر به خدمت است همان طور که در بالاذکرشد،وام دهنده می تواند دور از مشکلات املاک با مجوز به فروش کوتاه یا رهن اگر رهن وام دهنده باید نگه دارد مزایده را جایی که آن را پس از آن می تواند انتخاب کند برای پذیرش پیشنهاد یا نگه دارد املاک را به عنولن REOبه امید به دست آوردنه قیمتی کمترخلاصه داده های LPCدرجدول 3بین سالهای 2007و2009نشان می دهد.

سهم مشکل هردوازتمایل بیشتری به فروش املاک در مزایده وبرای انجام فروش کوتاه مدت.توانایی وام دهندگان به فروش املاک در مزایده ومجوز فروش کوتاه مدت بیشتر به ما می گوید در برخی از راه،بیشتر در موردوام دهندگان انجام نمی دهند.این واقعیت ساده است برخی از مردم براین باورندکه چلسی جامعه زنده باقی مانده است.دربرخی از جوامع پریشان ایالات متحده ،پیدا کردن خریداران مایل به پرداخت هر چیزی بیش از یک مقدار برای املاک مضطرب در رقابت بوده است.مشاهده بحث در COULTON،MIKelbank،(2008)schram از آنجائیکه مواظب اخبار امیدوارکننده در میان املاک REOاست.از این تعداد181 از املاک REOدر سال 2008و2009تبدیل شد.154ملک(85درصد)است که به خریداران شخص ثالث در سال 2010باز فروش شده.سهامداران جامعه نمونه ای از نگرانی هستند با بروز املاک REO.اگرچه ما پیدا می کنیم که تنها ده نفراز این 154خریدارREO(6درصد)املاک خود را با سال 2010بازفروش کرده اند.به این دلیل است که می گویند هیچ سرمایه گذاری درچلسی وجودندارد.درمیان سال2008و 2009فروش اموال به رهن تنها ما را راهنمایی می کند که چهارخریداربه تنهایی سه یا چهار REOرا خریداری می کنند.

نگرانی خرید REOدر میان خریداران فعال در چلسی بسیار کمتر است نسبت به شهرستان هایی مانندکلیولند.که در آن خریداران فعال تر خواهند که هر خریدار بین 2و6درصد از REOرا فروخته است.(7.p,2008,Hirsch.schramm,coulton) 5- سرمایه گذاری : در این بخش ما به داده های مجوز ساخت در چلسی به عنوان راهی برای اندازه گیری نگاه می کنیم که سهامداران چگونه سرمایه گذاری در املاک خود را در این دوره حاضرشدند.از آنجائیکه به جلو نگاه می کنیم صاحبان سرمایه گذاری یک اندازه گیری مفید خاص از نگرشی نسبت به آینده جامعه است.

به عنوان صاحبان نظریه در جامعه به عنوان جراحتی کشنده در بحران بر خلاف سرمایه های پولی بیشتر در املاک آنها.علاوه براین برخی استدلال کرده اند که حقوق صاحبان سهام منفی هستند وواقعا همه ی مالکان در سرمایه احتمالی کمتر از وجود دارد.اما در چلسی داستان متفاوت است.

سقوط بازار املاک موجود در سال 2006آغاز شد وبه نظر می رسد سرمایه گذاری چنین صاحبان قابل ملاحظه کاهش یابد.اما برخی از بهبودها به نظر می رسد در جریان است دو خط بالا خطوط در شکل 4 نشان می دهد تغییر در تعداد وارزش کل دلار از مجوز ساختمان برای بهبود املاک یک به سه خانوار است.مربوط به سه ماه عقب نگاه می کنیم.

میانگین تعداد اقدامات از مجوز سقوط کرده به تقریبا نیمی از اوج 117مجوز در سه ماهه در سال 2006رسیده است.

در طول 65 مجوز در سال 2008در این میات سرمایه گذاری به نظر می رسدبه گذشته منعکس می شود.

با 92 مجوز صادر شده درسال 2009.جمعی به ارزش تقریبا 000/900 دلار.مقایسه سال 2005اولین با بود بازرسان ساختمان در چلسی بیش از 100مجوز تنها در یک ماه صادر کردند.به این ترتیب تعداد مجوز در سال 2009نسبتی کمتر است نسبت به آن دوران استثنایی ودر واقع بیش از کل صادر شده تقریبا برای سه ماهه قبل از سال2006.برای اضافه کردن به مشکل تفسیری در این جا،مشکل حساب تامین اعتبار ممکن است برای بعضی سقوط کند.ابتدا سقوط قیمت ها در خانه وسپس کاهش پیوسته خانه ها.

حقوق صاحبان سهام آن را دشوار تر می کند برای مالکان دریافت وام مسکن دوم یا وجه نقد خارج از تجارت.

منبع رسمی از سرمایه برای بهبود خانه .150LPSثبت شده در وجه نقد خارج از تجارت در سال 2006ودر سال 2008تنها 24.دوم بسیاری استدلال کردنذ که مشکلات بازارهای مالی در سال 2008 که در فروپاشی لیسین برادرزوAI6به اوج خود رسید.

ایجاد حران های اعتباری که در ان وام دهندگان تمایلی به قرض دادن به هر کسی را ندارند،حتی اگر آنها کسب وکاری خوب یا وثیقه مناسب داشته باشند.