دانلود تحقیق بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی

چکیده می‎دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است.

عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است.

از جمله ‌اینها تعیین مدت عقد اجاره است که ماده 468 ضمانت اجرای عدم تعیین مدت را بطلان عقد ذکر کرده است.

البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله ماده 501 قانون مدنی که مقرر می‎دارد اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده 501 قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است منعقد می‎شود.

اما در خصوص مازاد برآن (مدت‎های دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

بطور کلی می‎توان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است.

با این تفسیر باید قدری ماده 468 را تعدیل نمود که می‎توان به ماده 507 توسل جست.

این ماده می‎گوید«در اجاره ‌حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.» مقدمه اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کرده‎اند.

عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم می‎بخشد.

تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علی‎رغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.

امروزه رابطه بین موجر و مستأجر فقط یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند.

آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر کدام سعی می‎کنند تا کفه ‌ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.از یک طرف، موجر سعی می‎کند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند.

از طرف دیگر، مستأجر سعی می‎کند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید.

به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر می‎شود؛ به طوری که سعی می‎کنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آمیز فراهم کنند.

در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم برآن و کم‎رنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل که به وسیله ‌قوانین اداره می‎شود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شده‎ای که موجر و مستأجر فقط می‎توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنکه بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند.

عقد اجاره، از عقود معین است.

کلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند.

عقد اجاره نیز در کنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژه‎ای دارد که دیگر عقود فاقد آن است.

یکی از ارکان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در کنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین کننده حال، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص کنند.

یا اینکه فراموش نمودند مدت عقد را معیین کنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟

از آنجا که جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشید‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسی می‎کنیم.

مبحث اول، به بررسی عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکرده‎اند، اختصاص یافته است.

مبحث دوم، به بررسی عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده، لیکن متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین کرده‎اند، می‎پردازد.

در مبحث سوم، پایان عقد اجاره بدون مدت بررسی می‎شود.

ذکر نشدن مدت فلسفه تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است.

از آنجا که براساس بند 3 ماده 190 قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجاره ‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجاره اشخاص صورت می‎گیرد.

حال اگر متعاقدین مدت اجاره‎ای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص می‎گردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجاره‎ای صحیح خواهد بود؟

در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی می‎توان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدنی مقرر کرده است: «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».

از آنجا که ماده 468 فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجاره اشیاء وضع شده است، آیا می‎توان گفت که از مفهوم این ماده استنباط می‎شود که در اجاره حیوان و اجاره اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟

در جواب می‎گوییم که این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجاره اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذکر مدت است.

بنابراین اگر در اجاره ‌اشیاء که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت می‎گیرد متعاقدین مدت را ذکر نکنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.

اما، ایرادی که در اینجا وجود دارد این است که در اجاره اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلکه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجاره ‌وسایل حمل و نقل نیز می‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود.

دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است که مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از کتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است.

طبیعتاً، کتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎ای که مورد آن وسایل پیشرفته حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است.

لذا، اینک جای آن دارد که با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.

بنابراین، به طور کلی می‎توان گفت که در اجاره ‌اشیاء صرف ذکر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجاره حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد.

لذا، ذکر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، که موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.

بنابراین، به طور کلی می‎توان گفت که در اجاره‌اشیاء صرف ذکر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجاره حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد.

در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است که هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نکنند یا به طور کلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نکنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجره‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص می‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی که عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین می‎کند، مشخص می‎شود.

ماده 562قانون مدنی کشور مصر مقرر می‎دارد: «اگر متعاقدین برمقدار اجاره بها توافق نمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این‎ صورت اجاره بهای عین مستأجره اجره‎المثل آن خواهد بود.» بنابراین،‌اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره کند بدون اینکه اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره بها اجره‎المثل زمین است.

و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، 1928م، ج6، ص154).

در حقوق فرانسه و براساس ماده 1709 قانون مدنی،‌ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است.

بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدر منفعت از طریق دیگری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است.

برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است.

بنابراین، در این صورت عرف نمی‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدین تحمیل نماید.

بطور خلاصه می‎توان گفت که در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).

تعیین مال‎الاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت مطابق ماده 468 قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کننده‌میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب می‎شود.

بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است.

با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده 501 (اجاره اشیاء) و ماده 515 (اجاره اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است.

فرض کنیم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده کند.

رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند.

در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین می‎سازند و درباره ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت می‎کنند.

حال این سؤال مطرح می‎شود که آیا می‎توان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینکه باید آن را نافذ شناخت؟

در وهله دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

قبل از اینکه موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که به حقوق مصر و فرانسه رجوع کنیم و ببینیم که آن دو نظام حقوقی در این خصوص، چه تدبیری اندیشیده‎اند.

1.

حقوق مصر ماده 563 قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر می‎دارد: 1 «اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجاره‎ای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان می‎یابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.

الف: در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد.

و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره کمتر از شش ماه باشد، باید قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود.

البته، رعایت این مقررات، مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمع‎آوری محصول مطابق عرف است.

ب: در منازل دکانها،کتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، کارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود.

و اگر مدت تعیین شده کمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع کرد.

ج: در اتاقها (غرف) و آنچه که در دو بند فوق ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضاء مدت مذکور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع کرد.» صدر ماده مذکور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت توافق نمایند یا اینکه برای مدت نامعینی منعقد شود یا اینکه به طور کلی اثبات مدت متعذر باشد…».

در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است: 1.

هنگامی که عقد اجاره‎ای منعقد شود، و متعاقدین اصلاً مدت را ذکر نکنند، بلکه نسبت به تعیین مدت سکوت اختیار کنند.

البته این حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق می‎افتد.

2.

متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد می‎کنند و در خصوص تعیین مدت هم مذاکره می‎کنند، لیکن در نهایت مدت را تعیین نمی‎کنند؛ که این امر، بندرت اتفاق می‎افتد.

به عنوان مثال، متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد می‎کنند، و مدت عقد را این گونه‎ تعیین می‎نمایند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زمانی که اوضاع و احوال اقتضا می‎کند، یا اینکه صراحتاً می‎گویند که عقد اجاره برای مدت نامعلومی منعقد شده است.

لیکن اگر متعاقدین ذکر کردند که مدت عقد اجاره تا زمانی است که مستأجر مال‎الاجاره می‎پردازد، تا زمانی است که مستأجر در عین مستأجره می‎ماند، تا زمانی است که مستأجر بخواهد یا تا زمانی است که موجر بخواهد، در این صورت مدت عقد را نمی‎توان نامعلوم محسوب کرد؛ زیرا – همچنانکه قبلاً اشاره شد – مدت این عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمی‎کند و با موت موجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به اراده‌او است - یا با موت مستأجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به اراده او است - عقد اجاره پایان می‎پذیرد.

و اگر متعاقدین ذکر نمودند که عقد اجاره باقی است تا زمانی که عین مستأجره باقی است، مدت در این صورت نیز نامعلوم است.

در این صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمی‎تواند از 60سال تجاوز کند.

3.

اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین برمدت معینی توافق نمایند لیکن هیچ کدام نتوانستند این مدت را اثبات کنند، در این صورت نیز عقد اجاره برای مدت نامعلوم منعقد شده است.

از این‎رو، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده، معتبر است.

بنابراین،‌مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در ماده 563 قانون مدنی مصر، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است.

و پایان این مدت، با مطلع کردن طرف دیگر عقد درمواعد مقرر در ماده مذکور حاصل می‎شود.

لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانکه درباره اراضی زراعتی این چنین است-، مدت عقد اجاره یک سال است.

و در صورتی که در مواعد مقرر یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره برای یک سال دیگر تجدید می‎شود، و همچنین است، برای سالیان بعدی.

و اگر مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره ماهیانه باشد - همچنانکه در اجاره محلهای مسکونی چنین است -، مدت عقد یک ماه است و برای مدتهای بعدی نیز قابل تجدید است و خود بخود تجدید می‎شود، مگر اینکه در مواعد مقرر در ماده 563، یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نماید.

در دیگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مال‎الاجاره به صورت هفته‎ای، روزانه یا ساعتی تعیین ‎می‎شود، همین گونه است (سنهوری، 1928، ج6، 153).

پس از آشنایی باوضعیت بحث در حقوق موضوعه مصر، لازم است از نظر فقهای عامه در این خصوص، آگاه شویم.

شیخ طوسی در کتاب خلاف، نظر فقهای عامه را به همین صورت ذکر می‎کند (طوسی، 1377، ج1، ص711): «اگر موجر بگوید که این را به تو اجاره دادم برای هر ماه با مبلغ معین، عقد اجاره برای یک ماه صحیح است.

ابو حنیفه نیز همین نظر را دارد.

نظر بعضی از اصحاب شافعی نیز همین است.» حنبلیان نیز معتقدند که اجاره تا زمانی که مستأجر به سکونت خود با رضای مالک ادامه می‎دهد، نافذ است؛ به این ترتیب که اجاره برای مدتی که مبنای کرایه قرار گرفته است (یک روز، یک ماه) واقع می‎شود، و در اثر تراضی دو طرف، دوباره برای همان مدت تجدید می‎شود.

یعنی، در پایان آن مدت و تا زمانی که وارد مدت جدید نشده‎اند، طرفین حق فسخ اجاره دارند.

ولی اگر سکوت کردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پایان مدت تجدید می‎شود (مجلس اعلای شئونات اسلامی، 1990م، ج2، ص209).

در قانون مدنی عثمانی، المجله، - که برگرفته از فقه عامه است- نیز تقریباً همان نظری که در حقوق مصر وجود دارد، پذیرفته شده است.

ماده 496 قانون مدنی عثمانی مقرر می‎دارد(رستم باز اللبنانی، 1986، ص274): «اگر زمین به اجاره داده شود، برای هر ماه با اجاره بهای معین بدون اینکه انتهای مدت مشخص شود، عقد صحیح است.

لیکن بعد ازپایان ماه اول هر کدام از موجر و مستأجر می‎تواند در ظرف مهلت یک شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ کند.

اما بعد از انقضای یک شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پایان ماه دوم حق فسخ اجاره مذکور را ندارند.

و اگر یکی از متعاقدین دراثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پایان ماه اول فسخ می‎شود.

و اگر یکی از موجر یا مستأجر در اثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پایان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب می‎شود.

لیکن اگر اجاره بهایی قبض شده باشد، برای تعداد ماههایی که اجاره بها داده شده است، هیچ کدام حق فسخ ندارند.» با وجود اینکه شباهتهایی میان دونظام حقوقی مصر وعثمانی دیده می‎شود، اما در چند نکته باهم اختلاف دارند، از جمله اینکه: در قانون مدنی عثمانی، مدت زمانی که یکی از متعاقدین حق دارد بعد از انقضای هر ماه عقد را فسخ کند، یک شبانه روز است.

در صورتی که در حقوق مصر و مطابق ماده 563 قانونی مدنی آن کشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.

همچنین، در قانون عثمانی برای تعداد ماههایی که اجاره بها قبض شده است، هیچ کدام از موجر یا مستأجر حق فسخ ندارند.

امّا در حقوق مصر، چنین تصریحی وجود ندارد؛ هر چند که ممکن است بتوان مطابق اصول کلی در حقوق مصر، چنین نتیجه‎ای را پذیرفت، زیرا تعداد ماههایی که بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است که موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولی در فراتر از آن مرددند و نمی‎دانند که به رابطه استیجاری ادامه می‎دهند یا نمی‎دهند.

حقوق فرانسه در حقوق فرانسه علاوه براینکه ممکن است متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد کنند و مدت آن را تعیین ننمایند، قانونگذار کلیه «عقود اجاره‎ای غیر مکتوب (bail sans ecrit) را اجاره بدون مدت می‎نامد.

این، موضوعی است که حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد کرده‎اند و آن را غیر منطقی می‎دانند، زیرا چه بسا ممکن است عقد اجاره‎ای به صورت شفاهی (غیرمکتوب) منعقد شود و متعاقدین مدت آن را تعیین نمایند.

در اینجا تحمیل مدتی از سوی قانونگذار برمتعاقدین، کاری غیر‎اصولی است.

حال، ببینیم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجاره بدون مدت که اجاره‎های غیرمکتوب هم در زمره آن محسوب می‎شود، چه تدبیری اندیشیده شده است؟

ماده 1758 قانون مدنی فرانسه مقرر می‎دارد2: «اجاره یک آپارتمان با وسایل برای یک سال است، در صورتی که [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.

یک ماه است، در صورتی که [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.

یک روز است است، در صورتی که [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.

اگر به هیچ‎وجه ثابت نشود که آیا اجاره سالانه است یا ماهانه یا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعیین می‎شود.» بنابر این، در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین نتوانند مدت عقد را تعیین کنند،‌لیکن پرداخت اقساط مال‎ الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال مشخص نمایند، عقد اجاره باطل نیست.

و لذا متعاقدین نسبت به زمانی که از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعیین نموده‎اند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعایت عقد هستند.

لیکن بعد از پایان این مدت با رعایت مواعد قانونی که مطابق عرف محل تعیین می‎شود، هر کدام از متعاقدین می‎توانند عقد اجاره را فسخ کنند.

ماده‌قانون مدنی فرانسه مقرر می‎دارد3: «اگر عقد اجاره‎ای به صورت غیرمکتوب منعقد شود، هیچ کدام از متعاقدین نمی‎تواند تقاضای فسخ عقد را از طرف دیگر بنماید، مگراینکه مدتهایی را که عرف و محل تعیین نموده است، رعایت کند.» اگر مدت اولیه‎ای را که متعاقدین، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را مطابق آن تعیین کرده‎اند منقضی شود و هیچ کدام از موجر یا مستأجر در موعد قانونی تقاضای فسخ عقد اجاره را ننمایند، عقد اجاره برای مدت ثانی نیز تجدید می‎شود.

ماده 1738 قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر می‎دارد4 : «اگر بعد از انقضای مدت اجاره کتبی، مستأجر همچنان عین مستأجره را دراختیار گیرد، عقد اجاره جدیدی به وجود می‎آید که شرایط آن مانند عقد اجاره غیرمکتوب است.» یعنی، در حقیقت با انقضای مدت اولیه، عقد جدیدی به وجود می‎آید که شرایط آن مانند عقد اجاره بدون قید مدت است.

و لذا، مدت این عقد ثانی نیز مدت زمانی است که متعاقدین، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار آن تعیین کرده‎اند.

با وجود این، در حقوق فرانسه قانونگذار آن کشور در درباره اجاره اراضی زراعتی اگر عقد غیرمکتوب باشد (بدون مدت) و علی‎رغم اینکه متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق یک مدت زمان معین تعیین کرده باشند، مدت عقد را تا زمانی می‎داند که برای برداشت محصول زمین مورد اجاره لازم است.

ماده 1774 قانون مدنی آن کشور مقرر می‎دارد 5: «اجاره غیرمکتوب (بدون مدت) یک زمین زراعتی، برای مدت زمانی است که در این مدت مستأجر می‎تواند محصول عین مستأجره را برداشت نماید.» بنابراین، اگر برداشت محصول کشاورزی یک زمین که به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند که متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعیین کرده باشند.

اگر مدت زمان لازم برای برداشت محصول یک سال است، مدت عقد یک سال‎ است؛ هر چند که متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را روزانه یا ماهانه تعیین کرده باشند.

شرایط تجدید چنین عقد اجاره‎ای، همانند عقد اجاره‎ا‎ی است که برای یک سال تعیین شده است.

در حقوق فرانسه برعکس حقوق مصر، قانونگذار مدت زمانی که متعاقدین می‎توانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ کنند، دقیقاً تعیین نکرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است.

بدیهی است در این صورت، تکلیف قاضی سنگین‎تر می‎شود و او باید تعیین کند که متعاقدین در ظرف چه مدتی، می‎توانند عقد اجاره را فسخ کنند.

حقوق ایران در مواد 501 و 515 ، قانون مدنی ایران، قانونگذار به این موضوع توجه کرده است.

اما قبل از اینکه این مواد را بررسی کنیم، بهتر است به فقه امامیه که وجهه نظر نگارندگان قانون مدنی بوده است، مراجعه کنیم و ببینیم که در این زمینه تدبیر فقها چگونه بوده است.

الف: فقه امامیه در فقه امامیه در این خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است: 1.

گروهی اجاره را به دلیل مجهول بودن مدت، بکلی باطل دانسته‎اند.

مرحوم صاحب جواهر، این نظر را به متأخران منتسب کرده است.

ابن‎ادریس حلی همین عقیده را دارد وی در سرائر می‎گوید6 (ابن ادریس، بی‎تا، ج2، ص461): «آنچه را که اصول مذهب اقتضا می‎نماید، این است که چنین عقدی جایز نیست.

لذا، پرداخت اجره‎المسمی الزامی نیست، بلکه موجر مستحق اجره‎المثل است، زیرا اجرت معین نشده است.» محقق کرکی هم همین نظر را دارد و می‎گوید7 (کرکی، 1410ق، ج7، ص108): «اگر موجر مالی را به مستأجر اجاره داد برای هر ماه به یک درهم، و مدت را معین نکند؛ یا اجیر را برای حمل کالایی مجهول اجاره نمود، هر چند که کالا مشاهده شده و گفته شده که حمل هر کالا به یک درهم است؛ یا او را برای مدت یک ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سکونت ادامه داد، مبنا هما‎ن اجرت مقرر است، قول صحیح این است که این اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخیر که فقط نسبت به مازاد بریک ماه باطل است.» علامه حلی در مختلف الشیعه همین نظر را تأیید کرده است.

گروهی دیگر اجاره را تازمانی که مستأجر به سکونت خود با رضای مالک ادامه می‎دهد، نافذ شناخته‎اند؛ بدین صورت که اجاره برای مدتی که مبنای کرایه قرار گرفته است منعقد می‎شود و در اثر تراضی دو طرف، دوباره اجاره برای همان مدت تجدید می‎شود.

یعنی، در پایان آن مدت و تا زمانی که وارد مدت جدید نشده‎اند، طرفین حق فسخ اجاره را دارند.

ولی اگر متعاقدین سکوت کردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پایان تجدید می‎شود (محقق قمی، 1324ق، ص327؛ یزدی، 1357، ج2، ص207).

گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتی که مبنای اجاره بها واقع شده است، درست شمرده‎اند و نسبت به بقیه مدت باطل دانسته‎اند.

شیخ طوسی که این نظر را پذیرفته‎ است، می‎گوید8 (طوسی، 1377، ج2، ص711): «اگر موجر بگوید که این خانه را به تو اجاره دادم برای هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحیح است ...

دلیل ما این است که دلیل بربطلان این عقد نیست، لذا اصل جواز آن است.» گویا، مقصود شیخ این است که اجاره برای یک ماه صحیح است، زیرا ایشان در مبسوط می‎گوید9 (علامه حلی، 1374، ج6، ص106): «اگر گفت: این را به تو اجاره دادم برای هر ماه فلان،‌عقد اجاره صحیح است؛ زیرا ماه معلوم است.

گفته شده عقد باطل است، زیرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است.

و کسانی که می‎گویند صحیح است، اجرت برای یک ماه را الزام‎آور می‎‎دانند و اضافه بر یک ماه، اجره‎المثل ثابت می‎شود.» مرحوم صاحب جواهر نیز می‎گوید‑10 (نجفی، بی‎تا، ج27، ص234): «اگر گفت: این را اجاره دادم برای هرماه فلان مبلغ، عقد برای یک ماه صحیح است.

و برای مازاد برآن اگر به سکونت ادامه داد، اجره‎المثل ثابت می‎گردد.» از مفتاح الکرامه نقل شده که قول چهارمی را علامه حلی برگزیده است که اگر متعاقدین تاریخ شروع مدت را تعیین نکنند، عقد باطل است.لیکن اگر تاریخ شروع عقد را مشخص کنند، عقد اجاره برای یکماه صحیح است، (حسینی روحانی، 1414ق، ج16؛ ص48).

امام خمینی(ره) در این خصوص، نظر دیگری را مطرح می‎کنند و می‎گویند11 (خمینی‎(ره) 1403ق، ج1، ص572): « اگر گفت: هر اندازه در این خانه سکونت کردی هر ماه یک دینار است، در صورتی که مقصود آنان عقد اجاره باشد، باطل است.

و ظاهراً اگر مقصود اباحه به عوض باشد، عقد صحیح است.

فرق آن دو این است که در اجاره، مستأجر مالک منافع می‎شود، ولی در اباحه، این گونه نیست.» همچنانکه در عبارت اخیر به قول محقق کرکی اشاره شد، برخی از فقها همین موضوع را به گونه‎ای دیگر مطرح کرده‎اند؛ بدین صورت که اگر موجر بگوید که آن را برای یک ماه با اجاره بهای یک درهم اجاره داده است، لیکن با انقضای مدت یک ماه، مستأجر همچنان عین مستأجره را تخلیه نکند، اجاره بها همان اجاره بهای مقرر است12 حال،‌آیا چنین عقدی صحیح است یا باطل؟

یا اینکه بین ماه اول وبعد از آن قائل به تفصیل شویم و بگوییم که برای ماه اول عقد صحیح است، ولی برای ماه دوم عقد باطل است؟

شکی نیست که عقد مذکور نسبت به یک ماه اول، عقد اجاره و صحیح است.

اما نسبت به مازاد بر یک ماه، وجوه مختلف ذیل قابل ذکر است: 1.اضافه بر یک ماه اول، ماههای بعد از آن نیز عقد اجاره است.

2.مازاد بر یک ماه، نوعی شرط (شرط ضمن عقد اجاره) است.

توافقی که بین موجر و مستأجر صورت گرفته، نسبت به مازاد بریک ماه نوعی تراضی و عقدی است خصوصی که ماهیت عقد اجاره را ندارد، لیکن توافقی است که میان موجر و مستأجر صورت گرفته است(حسینی روحانی، 1414ق، ج16، ص54).

محقق کرکی معتقد است که در این حالت، عقد اجاره برای یک ماه صحیح است، لیکن نسبت به مازاد بریک ماه عقد باطل خواهد بود.13 (کرکی، 1410ق، ج2، ص108).

به نظر می‎رسد نظری که توافق بین موجر و مستأجر نسبت به مازاد بریک ماه را نوعی تراضی می‎داند، صحیحتر باشد؛ زیرا در عقد اجاره مدت باید معلوم باشد، و الا اجاره باطل است.

لیکن در اینجا متعاقدین توافق کرده‎اند که اگر مستأجر عین مستأجره را تخلیه نکند، موجر به ازای هر ماه مستحق اجرت مقرر است.

و از آنجا که مدت عقد مشخص نیست، ماهیت عقد اجاره را ندارد.

بنابراین، باید آن را نوعی قرارداد خصوصی با شرط خیار فسخ، برای هر کدام از متعاقدین محسوب کرد.

ب: حقوق موضوعه ماده 468 قانون مدنی ایران تصرح دارد که اگر متعاقدین مدت (اجاره اشیاء) را ذکر نکنند، عقد باطل است.

بطور کلی، اگر مدت در هر موردی که ذکر آن برای معین کردن میزان منفعت لازم و ضرور است قید نشود، عقد اجاره باطل است.

با این حال، در ماده 501 و 512 قانون مدنی، قانونگذار به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره مشخص نیست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است.

فرض کنیم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قطعی ندارد، و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده کند.

در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد معین می‎سازند، و درباره ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت کنند.

حال این پرسش به میان می‎آید که آیا می‎توان توافق این اشخاص را که در عرف نیز محترم شمرده شده است، نادیده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟

اگر این توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

در میان حقوقدانان ایران درباره عقد اجاره‎ای که پرداخت مال‎الاجاره‌آن از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده است، اتفاق نظر وجود دارد که این اجاره عقدی لازم ونسبت به طرفین لازم ‎الرعایه است.

اما در مورد ماهیت رابطه طرفین بعد از این مدت، اختلاف نظر وجود دارد.

علت بروز اختلاف میان آنان، ناشی از عدم دقت قانونگذار در تدوین ماده 501 است.

این ماده مقرر می‎دارد: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال ‎الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یایک ماه یا یک سال خواهد بود.

و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه‌ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.» ماده 515 قانون مدنی، همین موضوع را در خصوص اجاره اشخاص مطرح کرده است.

این ماده نیز مقرر می‎دارد: «اگر کسی بدون تعیین انتهاء مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است.

بنابراین، اگر مزد اجیر از قرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یک روز یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضاء‌مدت مزبور، اجاره برطرف می‎شود.

ولی اگر پس از انقضاء‌مدت اجیر به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجیر نظر به مراضات حاصله به همان طوری که در زمان اجاره بین او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.»