پیشرفت اخیر در ادبیات بودجه بندی سرمایه ای موجب ارایه نظریه جدید اختیارات سرمایه گذاری در دارایی های سرمایهای (Real options) شده است. این نظریه جدید افقی تازه پیش روی محققین و مدیران شرکت ها در زمینه بودجه بندی سرمایه ای گشوده است . اختیارات سرمایه گذاری در دارایی های سرمایه ای بر این اساس استوار است که در هنگام انجام سرمایه‌گذاری در دارایی‌های حقیقی مثل زمین ساختمان وماشین‌آلات اختیارات خاصی مشابه اختیارات دارایی های مالی (اختیار خرید و اختیار فروش سهام 3 ) نهفته است.
بیر من واشمید (1988) اختیارات سرمایه گذاری در دارایی های سرمایه ای را انتخاب سرمایه گذار در هنگام سرمایه‌گذاری می دانند. آنها پروژه ای را دارای اختیار سرمایه گذاری تلقی می کنند که پس از قبول آن بتوان تصمیمات مهمی در رابطه با آن پروژه اتخاذ کرد که بر ارزشش تأثیر بگذارد. بریلی و مایرز (1996) اختیارات سرمایه‌گذاری در دارایی های سرمایه ای را حقی برای سرمایه‌گذاران می دانند که استفاده از آن موجب افزایش ارزش سرمایه‌گذاری در شرایط مطلوب ومحدود کردن زیان در شرایط نامطلوب می گردد.
وجود اختیارات سرمایه گذاریها موجب افزایش ارزش پروژه‌های سرمایهای می‌گردد. ارزش یک پروژه سرمایهای را در غیاب مدل‌های پیچیده‌ای ارزشیابی اختیارات سرمایه‌گذاری شامل ارزش فعلی خالص پروژه که به شیوه معمول محاسبه می گردد به اضافه ارزش اختیارات سرمایه گذاری داشته اند.
ارزش فعلی خالص پروژه + ارزش اختیار سرمایه گذاری = ارزش پروژه
هر چه تعداد اینگونه اختیارات و نامعلومی استفاده از آنها بیشتر در نتیجه عامل دوم در رابطه بالا بزرگتر گشته در نهایت ارزش پروژه بزرگتر می گردد.
عوامل مؤثر در ارزش اختیارات سرمایه گذاری شامل برگشت ناپذیری4 ، عدم اطمینان و انتخاب زمان‌بندی سرمایه‌گذاری ها است. اغلب سرمایه گذاری ها دارای درجاتی از برگشت ناپذیری هستند، یعنی وقتی سرمایه گذاری انجام شد برگشت کل مبلغ اولیه سرمایه گذاری شده امکان پذیر نیست. عدم اطمینان ویژگی همه سرمایه گذاری هاست. دنیای ما دنیای نامعلومی است، بنابراین سرمایه گذاری ها با درجاتی از عدم اطمینان وقوع عایدات همراه اند. زمان‌بندی سرمایه گذاری ها به انتخاب زمان انجام سرمایه گذاری مربوط می گردد.معمولاً سرمایه گذار می تواند زمان‌بندی دلخواه سرمایه گذاری خود را تعیین کند. سه عامل یاد شده در بالا با تعامل با یکدیگر موجب ایجاد ارزش اختیارات سرمایه گذاری ها می گردند.
انواع اختیارات سرمایه گذاری
1- اختیار انتظار یا تأخیر
مدیریت اختیار دارد زمان‌بندی سرمایه گذاری را تعیین کند. روش ارزش فعلی خالص NPV ضابطه قبول یا رد سرمایه گذاری را بدست می دهد . در استفاده از روش NPV ، تصمیم گیری براساس سرمایه‌گذاری هم اکنون یا هرگز خواهد بود، بنابراین روش ساده NPVیک خصوصیت مهم را که در اغلب سرمایه گذاری ها موجود است نادیده می گیرد و آن زمان‌بندی انجام سرمایه گذاری هاست. وقتی که نامعلومی آینده سرمایه‌گذاری با برگشت ناپذیری سرمایه‌گذاری همراه باشد مخارج سرمایه ای شامل اعمال و یا از دست دادن اختیار سرمایه گذاری در دوره های زمانی آتی است. چنانچه سرمایه گذاری انجام شود اختیار سرمایه‌گذاری در آینده از دست می رود. اگر تصمیم به سرمایه‌گذاری برای دوره‌های زمانی آینده به تعویق افتد. اطلاعات جدیدی در مورد سرمایه گذاری بدست خواهد آمد که انجام یا عدم انجام آنرا در آینده توجیه خواهد کرد و اختیار انتظار استفاده نشده می ماند.
پین دایک (1991) نشان می دهد که قبول فوری پروژه سرمایه ای بدلیل مثبت بودن NPV آن با وجود اختیار انتظار در شرایط نامعلومی و برگشت ناپذیری سرمایه گذاری، نباید صورت گیرد. بیرک ساند و اکرن (1991) نیز می گویند روش های تنزیلی جریان های نقدی در شرایط نامعلومی قیمت ها و وجود انعطاف در تصمیم گیری ها نباید مورد استفاده قرار گیرند. آنها این پیشنهاد خود را در هنگام مطالعه سرمایه گذاری در شرایط نامعلومی قیمت ها ارایه کرده اند. بنابر این اگر تصمیم گیرنده با شرایط نامعلومی و برگشت ناپذیری سرمایه گذاری مواجه باشد، از انعطاف در سرمایه گذاری در زمان حال و یا تأخیر آن به زمانی در آینده (که اطلاعات جدید از راه می رسند و زمینه را برای انجام سرمایه گذاری یا رد سرمایه گذاری فراهم می کنند) برخوردار است. لذا اختیار سرمایه گذاری دارای ارزش مثبت است و باید در ارزیابی موقعیت های سرمایه گذاری مد نظر قرار گیرد، پین دایک (1988)، مک دونالد و سیگل (1986). ارزش اختیار انتظار سرمایه گذاری هزینه فرصت از دست رفته ای است که باید به هزینه اولیه سرمایه گذاری هنگام ارزیابی سرمایه گذاری ها اضافه گردد. برای پروژه های سرمایه ای ارزش دقیق این اختیار بستگی به درجه برگشت ناپذیری و ریسک سرمایه گذاری دارد.
اینگونه اختیارات اغلب در استخراج منابع طبیعی ، مسکن سازی، کشاورزی و شیلات رخ می دهد.
2 – اختیار واگذاری
چنانچه شرایط اقتصادی نامطلوب گردد مدیریت اختیار واگذاری دایمی سرمایه گذاری و بازیافت بخشی از هزینه اولیه آن را خواهد داشت.
روبیجک و ون هورن (1967) اولین کسانی بودند که نشان دادند در نظر گرفتن دایمی اختیار واگذاری منجر به کاهش زیان‌های بالقوه سرمایه گذاری ها می گردد. مایرز و مجد (1990) با استفاده از مدل ارزشیابی اختیارات نشان دادند وقتی که اختیار واگذاری در نظر گرفته می شود بازده پروژه محدود به یک حد پایینی خواهد شد. استارک (1990) مدعی است ارزش واگذاری باید در محاسبه ارزش فعلی جریان‌های نقدی آورده شود.
دیل و لانک(1969) به بررسی واگذاری و زمان‌بندی مطلوب واگذاری سرمایه گذاری پرداخته اند.آنها پیشنهاد می کنند سیاست واگذاری یک دارایی، یک دوره پس از آنکه ارزش واگذاریAV بزرگتر از ارزش فعلی آن گردید (PV
اختیار‌واگذاری سرمایه گذاری در تولید محصول جدید در شرایط نامعلومی و صنایع سرمایه طلب مثل خطوط هوایی، کشتیرانی و خط آهن از اهمیت برخوردار است. تحقیق برانان و شوارتز (1985) از کارهای اولیه در زمینه اختیار واگذاری است که به بررسی سرمایه گذاری در معدن وقتی که امکان تعطیل موقت معدن با انجام هزینه های نگهداری و یا واگذاری آن وجود دارد، پرداختند. آنها مشخص کردند که وقتی قیمت محصول معدن بطور قابل ملاحظه ای زیر هزینه های تولید می رود تعطیل موقت آن مطلوب است و هرگاه قیمت محصول معدن بیش از هزینه های تولید آن گردد بازگشایی فوری آن مطلوب نیست. بنابر این دامنه ای از قیمتها وجود دارد که در آن دامنه تعطیل معدن مقرون به صرفه است. این که در چه قیمتی از محصول بازگشایی معدن مطلوب است بستگی به قیمت های جاری و سابقه قیمت های گذشته محصول دارد.