‫پروژه خلع ید در بررسی و تحلیل رای صادره در پرونده کلاسه 487 شعبه نوزدهم دادگاه عمومی حقوقی تهران و رای تجدید نظر مربوطه

خلع ید به معنی اخص یعنی رفع سلطه و تصرف غاصب از اموال توسط مالک و دعوای تصرف عدوانی یعنی رفع سلطه و تصرف غاصب توسط متصرف سابق، ارکان دعوای خلع ید اثبات مالکیت خواهان، تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرفات است و ارکان دعوای تصرف عدوانی سبق تصرفات خواهان، لحوق تصرفات خوانده وعدوانی بودن تصرفات می باشد، بنابراین این دو دعوی کاملاً متفاوت بوده و در یک ملک به انتخاب خواهان ممکن است بتوان هر یک را طرح کرد و اینگونه نیست که در همه موارد فقط بتوان در یک ملک یکی از این دو را طرح کرد بنابراین به نظر نگارنده تغییر عنوان صورت گرفته در رای تجدید نظر مورد بحث ما که عنوان را از دعوای خلع ید به دعوای تصرف تغییر داده صحیح نمی باشد و دعوای نخست نیز قابل طرح بوده است.

دادگاه تجدید نظر در رای مورد بحث ما حکم خلع ید صادره در قسمتی از آپارتمان را به این علت که تصرف در قسمت مشاعی نبوده است و در قسمت اختصاصی بوده نقض نموده است ولی نظر خود را تنها به استعلام صورت گرفته از اداره ثبت محل مستند ساخته است و به قرارهای کارشناسی و معاینه محل صادره در پرونده و اسناد ارائه شده از طرفین و حتی اقرار صورت گرفته از طرف خوانده توجه نداشته که همه اینها اشاره به مشاعی بودن قسمت های مورد تصرف دارند لذا رای در این قسمت به ناروا نقض شده است. در بررسی و تحلیل رای های بدوی و تجدید نظر موجود در پرونده در نهایت به این نتیجه رسیدیم که رای بدوی علی رغم نقاط ضعف شکلی و ساختاری در کلیت صحیح بوده و رای تجدید نظر به ناروا آن را نقص و مورد تغییر قرار داده است.

مقدمه

در این تحقیق که به عنوان درس پروژه تحقیقاتی در مقطع کارشناسی ارائه شده است هدف اصلی تحلیل و بررسی آراء صادره در مورد پرونده ای راجع به خلع ید و تصرفات در قسمت های مشاعی یک واحد آپارتمان می باشد، در این پرونده یک رای بدوی وجود دارد که مورد تجدید نظر خواهی واقع شده و در دادگاه تجدید نظر مورد رسیدگی واقع شده و قسمتی از‌ آن اصلاح شده و قسمتی نقض شده است.

در راستای هدف فوق سعی شده است به مطالب مهم از دیدگاه حقوقدانان بزرگ کشورمان در زمینه های مختلف اشاره شود و در عین حال این نکته مدنظر بوده که از راه اصلی منحرف نشده و سر رشته کلام از دستمان نرود و ایجاد اطاله کلام نشود با این حال مسلم است که نوشته عاری از خطا و انحراف نبوده و راهنمایی های اساتید محترم می تواند راه کشا و راه نمای ما در کارهای بعدی باشد.

در قسمت و بخش اول تحقیق به یک سری کلیات در مورد تعریف ملک مشاع و نحوه تصرف و انتقاع از آن و خلع ید در آن پرداخته شده است تا در بخش دوم که مربوط به تحلیل آراء است کلام خیلی منحرف این بحث ها نشود و با یک ارجاع به نتیجه مطلوب برسیم.

در بخش دوم نیز در فصول مختلف به نقاط قوت و نقاط ضعف هر دو رای و مقایسه دو رای پرداخته شده که بدانیم کلام دادگاه تحلیل بهتری از پرونده داشته و رای بهتری صادره کرده است در پایان بخش دوم نیز استدلال ها و استنادهای دادگاه مورد تحلیل واقع شده اند و ارتباط آنها با رای های صادره نشان داده شده است.

در اینجا لازم می دانم که از جناب آقای دکتر سید مرتضی قاسم زاده کمال سپاسگزاری را به جا بیاورم که به عنوان استاد راهنما در طول انجام کار تحقیق هم از راهنمایی های حضوری ایشان استفاده کردم و هم از کتب و نوشته های ایشان بهره فراوان بردم.

بخش نخست

کلیات

بخش نخست- کلیات

1-شناخت مال مشاع

1) شناخت ماهیت مشاع در ابتدای کار می تواند کمک موثری در فهم مطالبی کند که در این تحقیق به آن پرداخته می شود؛ زیرا موضوع اصلی این تحقیق پیرامون مال مشاع و نحوه تصرف و انتفاع از آن است.

2) بهترین راه شناخت مال مشاع ارائه یک تعریف قانونی از آن است ولی قانون مدنی ما علی رغم استفاده از واژه «مشاع» در مواد مختلف[1] در هیچ ماده ای به تعریف آن نپرداخته است. در عین حال در تعریف مال مشاع گفته شده است: «مشاع مالی است که چند مالک در آن شریک باشند و سهام شرکیان را در عالم خارج نتوان تمیز داد»[2] یا « مشاع مالی است که بین چند نفر مشترک باشد و در مقابل ملک مفروز استعمال می شود»[3]

3)همانطور که از تعاریف بر می آید نقطه مقابل ملک مشاع، ملک مفروز می باشد. در مال مشاع جزء جزء و ذره ذره مال به هر شریک تعلق دارد و حق شریک در کل مال پخش شده است و قابل تجزیه نیست که شریکی بتواند قسمتی از مال را سهم خود بداند؛ بر عکس مال مشاع که حق هر شریک منتشر در کل مال است در مال مفروز حق شرکیان مشخصاً پیداست. به عنوان مثال هر گاه اتومبیلی مشاعاً مال دو نفر باشد هیچ یک از این دو نفر نمی تواند به این بهانه که در سهم خود تصرف می کند در قسمتی از اتومبیل تصرفاتی انجام دهد، بدون اینکه از شریک دیگر اذن گرفته باشد.

4)رویه قضایی ما نیز عموماً در تشخیص ملک مشاع از مفروز ملاک ها و معیارهای فوق را رعایت کرده است به عنوان مثال به قسمتی از یک رای از دادگاه شهرستان تهران مورخ 1338 در شعبه 27 توجه می کنیم: «نظر به اینکه مستفاد از ماده 571 قانون مدنی حق هریک از شرکا مال مشاع منتشر در تمام اجزاء آن است و بنابراین استدلال وکیل خوانده دائر بر اینکه (موکله فقط در سهم خود متصرف است و چون مانع از تصرف و دخالت خواهان در چهار دانگ و نیم دیگر نیست، مسئول پرداخت اجرت المثل نمی باشد) با کیفیت اشاعه سهام و حقوق مالکیت مالکین سهام مخالفت دارد و موجه به نظر نمی رسد.»[4]

5)  بحث دیگری که بهتر است اینجا روشن شود این است که آیا تقسیم مال به مشاع و مفروز ویژه عین معین است یا مال کلی هم می تواند مشاع باشد پاسخ به این سوال مثبت است، ماده 350 ق. م می گوید: «مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین بطور کلی از شیئی متساوی الاجزا و همچنین ممکن است کلی فی الذمه باشد». از آنجا که مبیع می تواند کلی یا معین باشد لذا تقسیم بندی مال به مشاع و مفروز ویژه عین معین نیست؛ علاوه بر این نظری که ثمن کلی ملک مشاع فروخته شده را همچنان مشاع می داند بر همین مبنا استوار است.[5]

6) نکته مهم دیگر تفاوت مال مشاع با مال کلی در معین است که باید به آن پرداخت، در مالکیت مشاع فرد نسبت به هر ذره از مال مالکیت دارد ولی در کلی در معین فرد مالک مقدار معینی است که باید تعیین شود برای مثال اگر کسی نصف مشاع یک کیسه برنج را مالک باشد نسبت به سهم خود مالک همه دانه های برنج است ولی اگر او به صورت کلی در معین ده کیلو از کیسه صد کیلویی برنج را بخرد او فقط مالک همان ده کیلویی است که فروشنده معین می کند و نسبت به باقی آن حقی ندارد. در آثار این تفاوت می توان به عنوان مثال گفت: اگر 50 کیلو از 100 کیلو برنجی که نصف مشاع آن مال فردی است تلف شود، فرد نصف حق مالکیت خود را از دست داده است و نسبت به 50 کیلو باقیمانده نیز حق مالکیت مشاع دارد ولی اگر مالک 10 کیلو به صورت کلی در معین باشد با تلف حتی 90 کیلو از صد کیلو چیزی از حق مالکیت او کاسته نشده است.

7)هیچ شریکی حق ندارد در مال مشاع بدون اذن شریک دیگر تصرف مادی انجام دهد و هر نوع تصرف مادی نیاز به اذن شرکای دیگر دارد این نکته را به روشنی می توان از مواد 576، 581، 582، 475 و . . . از قانون مدنی برداشت کرد. به عنوان مثال اگر شخصی سهم مشاع از مال خود را به رهن گذارد، برای تسلیم و قبض دادن آن، چون یک تصرف مادی است نیاز به اذن شریک یا شرکیان دیگر دارد. شایان ذکر است که ماده 306 ق . م در مورد اداره فضولی با یک سری شرایط خاص استثنایی را بر بحث فوق وارد ساخته است.[6]

8) اصولاً تصرف حقوقی در مال مشاع مجاز است (مواد 583، 475 و 350 ق.م)، البته این به آن معنا نیست که فرد می تواند نسبت به همه مال مشاع آزادانه تصرف حقوقی انجام دهد بلکه این آزادی تنها نسبت به سهم خودش است یعنی او بدون نیاز به اذن شریک یا شریکان دیگر می تواند سهم خود را بفروشد، به رهن گذارد، اجاره دهد و . . . ولی این تصرف تا جایی است که به تصرف مادی برخورد نکند و گرنه فرد نیاز به اذن دارد مثلاً تسلیم مال مرهون یک تصرف مادی است و نیاز به اذن دارد.

9) نکته ای که جالب است اینجا به آن اشاره شود این است که به عنوان مثال اگر کسی سهم مشاع از مال خود را بفروشد و شریکان دیگر با تسلیم آن موافقت نکنند، عقد چه وضعیتی پیدا می کند؟ صحیح است یا باطل یا قابل فسخ؟ در پاسخ باید گفت همانطور که می دانیم مال مشاع اصولاً قابل تقسیم است (ماده 589 ق.م) و هر شریک می تواند تقاضای تقسیم آن را بکند، بنابراین وقتی شرکا اذن در تسلیم ندهند تا زمانی که بایع تقاضای تقسیم کند و مال تقسیم شود، مدتی طول می کشد و مال فروخته شده مدتی قابل تسلیم نیست یعنی عدم قدرت بر تسلیم در غالب موارد موقت است و دائم نیست که باعث انفساخ[7] یا بطلان[8] عقد بیع گردد لذا می توان برای مشتری خیار تعذر تسلیم قائل شد. این خیار را می توان از مواد 239، 240، 476، 488 و 534 ق.م برداشت کرد.[9]

10) عده ای معتقدند که برای قبض مبیع اذن فقط در اموال منقول نیاز است و در اموال غیر منقول نیاز به اذن نیست زیرا تسلیم مال غیر منقول را فقط رفع ید و تخلیه ید می دانند که نیاز به اذن شریک ندارد. این نظر بیشتر در متون فقهی طرفدار دارد[10] تا در حقوق که البته همانجا نیز مخالفانی دارد.[11] به هر حال در حقوق اذن را مطلقاً لازم می دانند چه در تصرف در مال منقول و چه در غیر منقول. (مواد 581 و 582 ق. م)