چکیده[1] مسکن در میان نیازهای مختلف انسان یکی از عوامل تعیین کننده و زندگی او می‌باشد و کمیت و کیفیت و شرایط مکانی آن با روح و روان و سلامتی انسان ارتباط مستقیمی دارد.
آمار قبل از انقلاب و بعد از آن مخصوصاً تهیه‌کنندگان برنامه‌های دوم و سوم مسکن، به اهمیت این نکته توجه کافی مبذول نکرده‌اند.
به عنوان مثال برنامه دوم تعداد واحدای مسکونی مورد نیاز را 5/2 میلیون واحد برآورد می‌کند.
وزارت مسکن و شهرسازی تنها برای ساختن 5 درصد آن متعهد می‌شود و 95 درصد بقیه را بعهده بخش خصوصی قرار می‌دهد.
بخشی که نه تعریفی از آن بدست داده شده و نه تکلیفی برای آن مقرر شده است.
نمونه محصول کار 6 ساله این بخش برجسازی شمال تهران است که مشکلات قابل توجهی دارد.
در کشورهای اورپای غربی حداقل با 4 نوع سیاست به این امر پرداخته‌اند و غالب آن کشورها در سیاستهای خود بصورت نسبی موفق بوده‌اند.
این چهار نوع سیاستگذاری عبارت بوده از: 1.
دست راستی (راست‌گرا) 2.
دست چپی (چپ‌گرا) 3.
میانه‌رو 4.
تاجریزم، که هر کدام بنحوی توانسته‌اند در زمینه تأمین نیازهای مسکونی به نتایج نسبی قابل قبول برسند.
این مقاله بر آن است که این سیاستها را به صورت کلی با سیاستهای برنامه‌های دوم و سوم مقایسه و امید می‌رود نتایجی که بدست می‌آید قابل استفاده در سیاستگذاری مسکن باشد.
چکیده طی این مقاله جمعیت و خانوار و تعداد واحدهای مسکونی در سال 1375 و کمبودهای مسکن در سطح کشور بررسی شده است.
با توجه به جدول شماره (1) تعداد 68482 واحد، چادر کپر و آلونک هستند و چنین واحدهایی نمی‌توانند در مقابل زلزله پایداری داشته باشند.
با توجه به جدول شماره (2) کمبود مسکن در سال 1375 برابر بوده با 696/117 واحد.
سپس پیش‌بینی جمعیت تا سال 1400 با توجه به منابع موجود معمول گردیده و بر هماهنگی بین وزارت خانه‌ها در امر مسکن و نظارت بر چگونگی هماهنگی تأکید شده است و عناوین اجزاء اصلی مسکن مطرح شده و در این باره قوانین و مقررات هماهنگ مورد نظر قرار گرفته است.
طی این بررسی بصورت کوتاه موضوع درآمد جمعیت ایران مورد بررسی قرار گرفته است و در این باره عدم تطابق قیمت برجها با متوسط درآمد مردم مورد نظر بوده و اینکه برجها برای ثروتمندان ساخته می‌شود و بسیاری در آنها خالی است ولی از سوی دولت به این نکته توجهی نمی‌شود.
سپس مشکلات برجسازی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.
طی عناوین بعدی سیاستگذاری مسکن در اروپای غربی و انگلیس مورد بررسی قرار گرفته و سعی شده تجزیه تحلیل مربوط به این بررسی با سیاستهای مسک ایران مقایسه شود.
بعنوان مثال سیاست خصوصی در انگلستان که طی آن به خریداران بناهای مسکونی وام با درصد سود بسیار پائین اختصاص می‌یابد و یا اینکه طی برنامه خصوصی سازی سازندگان بخش خصوصی تعریف و برای هر کدام تکالیف معینی تعیین می‌شده است و قوانین مشخصی برای کار آنها معین می‌شده است.
چنین سیاست‌هائی در ایران نیز قابل عمل است.
یا اینکه سیاستمداران مسکن در کشورهای اروپائی سعی میکنند بین واحدهای ملکی و استیجاری از نظر تعداد آنها، تعادل ایجاد کنند.
نکته مهم اینکه سیاستگذاری مسکن در اروپای غربی بفکر رفاه مردم هستند و هر گونه گرایش سیاسی داشته باشند باز در رابطه به کنترل بخش خصوصی و کنترل قیمت ساختمانهای ملکی و استیجاری اقدامات مؤثری انجام می‌دهند.
مؤسسات مالی آنها با درصدهای سود و بسیار پائین بخش بزرگی از قیمت واحد مسکونی را به خریداران وام می‌دهند و درآمد ماهانه آنها را در دراز مدت بعنوان اقساط دریافت میکنند و قیمت ملک از سوی مهندس مؤسسه مالی تعیین می‌شود و مالک ساختمان حق اعتراض به آن قیمت ندارد.
[2] در سیاستهای مسکن ایران تنها برنامه‌های پنجساله مسکن با برنامه‌های کشورهای اروپائی قابل مقایسه است.
در این باره نحوه سرمایه‌گذاری دولت در امر مسکن قبل و بعد از انقلاب، مورد بررسی قرار گرفته است.
و همچنین سیاست (پاک) پس‌انداز- انبوه‌سازی و کوچک‌سازی مورد تحلیل قرار گرفته است.
این زمینه با سیاستهای اروپائی قابل مقایسه نیست و چنین نتیجه‌گیری شده که از میان سیاستهای فوق پاره‌ای موفق و پاره‌ای دیگر ناموفق بوده است.
وام مسکن در بانک مسکن برای خرید یک واحد 75 متری کافی نیست و 24 درصد سود دارد که تقریباً وام دریافتی دو برابر شده و در مدتی کوتاه باید پرداخت شود.
ساختمانهای اجاره بشرط تملیک که از سوی وزارت مسکن و شهرسازی تعقیب می‌شوند نتوانسته در قیمت ساختمانهای ساخته شده از سوی بخش خصوصی تأثیری بجای گذارد.
و همچنان مسکن اقشار محروم کم‌درآمد بدون متولی باقی مانده است.
مشکل بزرگ دیگر ساختمانهایی است که روی پایه آجری ساخته شده‌اند و بدون اسکلت فلزی یا بتنی هستند و برابر آمارهای موجود 60 درصد ساختمانهای تهران و تبریز چنین هستند و نتیجه اینکه اینگونه ساختمانها در مقابل زلزله پایداری ندارند و سرعت و پایداری آنها پروژه بسیار بزرگی است که همت شهرداریها و وزارت مسکن و شهرسازی را طلب می‌کند.
تخریب ساختمانهای موجود نیز مشکل دیگری است که ساختمانهای 1 و 2 و 3 طبقه بتن آرمه و اسکلت فلزی را تخریب میکنند و بجای آن ساختمانهای 7 طبقه می‌سازند که چنین امری نقض کامل منابع ملی است.
طی این مقاله مشکلات مسکن در 18 شماره دسته‌بندی شده است و راه حلها نیز به آن 18 مورد پاسخ داده‌اند.
در انتهای راه حلها سیاستهای بارز کشورهای اروپائی مطرح شده است که می‌تواند در سیاستگذاری مسکن مورد استفاده سیاستگذاران مسکن کشور قرار گیرد.
مقدمه: سیاست و خط‌مشی، رویه، اندیشه و تفکری است که در سطوح مختلف یک جامعه به منظور حل مسائل: جوامع انسانی، بکار می‌رود.
سازمان‌های مختلفی که در یک کشور در خدمت نیاز جامعه هستند هر کدام سیاست‌هایی را جهت رفع انواع نیازهای مردم بکار می‌برند.
سیاستها معمولاً راهنمای معیارهای نقد سیاستها در این مقاله بشرح زیر است: در این‌باره معیار با نیازهای شهری ارتباط برقرار می‌کند سیاستی که بتواند به نیازها انسانها در دراز مدت پاسخ مثبت بدهد سیاست خوبی تلقی می‌شود.
در این باره نیازها بصورت کلی عبارتند از: کار- مسکن- تفریح و ورزش- آموزش و بهداشت صنعت و کشاورزی توریسم- فرهنگ- شبکه‌های تأسیسات شهری و ارتباطات جمعی … در این مقاله سعی شده است با توجه به دسته‌بندی فوق سیاست مسکن در ایران و اروپا مورد نقد بررسی قرار گیرد.
مدیران سطح بالا است و از طریق مراجع قانونی به تصویب می‌رسند و در اختیار مجریان قرار می‌گیرند و مراجع قانونی از مجریان می‌خواهند که برای اجرای قوانین مورد نظر، مطالعاتی انجام دهند و آنها را پس از تهیه صورت اجرایی قانون به تصویب هیئت دولت برسانند.
طی این فرآیند می‌باید هماهنگی‌های لازم بین وزارتخانه‌های مختلف در زمینه محتوای اجرائی قانون مورد نظر ایجاد گردد.
سیاستهای مسکن در زمینه رفع نیازهای مسکونی مردم بکار می‌رود.
نیاز مسکونی یکی از اساسی‌ترین نیازهای انسانی بشمار می‌رود که در قانون اساسی حکومت محترم جمهوری اسلامی ایران به آن پرداخته شده و دولت مکلف به رفع این نیاز به ترتیب مقتضی است.
در ایران سیاستهای مسکن معمولاً در برنامه‌های عمرانی 5 ساله دولت، دیده می‌شوند.
در سه برنامه‌ای که بعد از انقلاب تهیه شده در این باره بصورت‌های مختلف سیاستگذاری شده است.
در نهایت در برنامه سوم مقادیر مورد نیاز واحدهای مسکونی 7/1 میلیون واحد اعلام شده است که در 5 سال برنامه باید ساخته شوند تا نیاز به مسکن رفع گردد.
مطالعاتی که باید در این باره انجام انجام گردد، متغیرهائی دارد که عبارتند از: جمعیت، درآمد و سیاستها.
- معیارهای نقد سیاست ها :معیارهای نقد سیاست ها در این مقاله بشرح زیر است.
در این باره معیارها با نیاز های شهری ارتباط برقرار می کنند.
جمعیت و خانوار در ایران : طی این جدول خانوارهای معمولی ساکن بر حسب نوع واحد مسکونی به تفکیک نقاط شهری و روستائی در سطح کشور در سال 1375 ارائه شده است.
با توج به این جدول جمع واحدهای مسکونی کل کشور در این سال معادل 349003/12 واحد بوده که از آن 189/943/7 واحد نقاط شهری و 5814، 44 واحد آن در نقاط روستائی بوده است اما از جمع 12280539 واحد آن واحد مسکونی معمولی و بقیه مجموعاً به تعداد 704694 واحد از چادر، آلونک و زاغه و کپر و سایر انواع واحدهای مسکونی تشکیل شده بوده‌اند.
که معمولاً از کیفیت‌های بسیار پایین برخوردار هستند و نمی‌توان آنها را بعنوان واحد مسکونی تلقی کرد.
طی این جدول خانوارهای معمولی ساکن بر حسب نوع واحد مسکونی به تفکیک نقاط شهری و روستائی در سطح کشور در سال 1375 ارائه شده است.
جدول شماره 1- خانواده‌های معمولی ساکن بر حسب نوع واحد مسکونی به تفکیک نقاط شهری و روستائی کل کشور 1375 مأخذ: مرکز آمار ایران سرشماری عمومی نفوس و مسکن- کل کشور- نتایج تفصیلی سال 1375 جدول 2: طی این جدول جمعیت کل کشور در سال 1375 و تعداد خانوار و تعداد واحد مسکونی ارائه شده است.
برابر این جدول کمبود واحد مسکونی را در سال 1375 می‌توان محاسبه نمود.
در مرحله نخست اگر 704694 واحد مطرح شده در جدول (1) از کل واحدها کم شود به تعداد واحد مسکونی معمولی 539/280/12 واحد می‌رسیم و اگر این رقم را از تعداد خانوارها کم کنیم به رقمی معادل 117696 واحد می‌رسیم.
باین ترتیب کمبود مسکن در سال 1375 برابر بوده با 696/117 واحد ساختمان.
البته این رقم بعد از گذشت 7 سال از 1375، حتماً تغییر کرده.(منظور سال 1382 بوده است) جدول 2- جمعیت و تعداد خانوار و تعداد واحد مسکونی در سال 1375 در کل کشور مأخذ: مرکز آمار ایران سالنامه آماری کشور در سالهای 1373-1374.
مرکز آمار ایران سرشماری عمومی نفوس و مسکن- نتایج تفصیلی کل کشور 1375 پیش‌بینی جمعیت و هماهنگی و نظارت براساس پیش‌بینی‌های طرح کالبدی ملی ایران انتظار می‌رود جمعیت کشور در سال 1400 نزدیک به 130 میلیون نفر برسد، بهمین منوال جمعیت شهری حدود (80 تا 100) میلیون خواهد بود.
به زبان دیگر باید گفت که به ازاء این جمعیت تعداد شهرها و روستاها توسعه پیدا خواهند کرد و لزوماً باید تعداد واحدهای مسکونی چندین برابر شوند.
در هر حال واحدهای مورد نیاز چنین جمعیتی احتیاج به یک کار دسته جمعی دولت و بخش خصوصی دارد و ضروریات این امر باید از پیش تهیه شوند که عبارتند از: زمین مصالح ساختمانی امکانات مالی و سرمایه‌گذاری نیروی انسانی متخصص و کارگر ساده تکنولوژی ساختمانی قوانین و مقررات هماهنگ که بتواند انواع وزارتخانه‌های مربوط را به موقع هماهنگ نماید که آنها وظایف خاص خود را به موازات پیشرفت ساخت و سازها انجام دهند.
تعیین مقررات و قوانین معین برای مشارکت بخش خصوصی در این امر مهم.
اقدامات مستقیم وزارت مسکن و شهرسازی در زمینه تهیه واحدهای مسکونی اجتماعی استیجاری بشرط تملیک.
نظارت کامل وزارت مسکن و شهرسازی به اموارات ساختمانی بخش خصوصی و نحوه سرمایه گذاری این بخش.
درآمد- درصد کوچکی از جمعیت ایران دارای درآمدهای بالائی هستند و آنها در شمال شهر تهران در واحدهای مسکونی مجلل زندگی میکنند و تأثیر درآمد آنها در زمینه سرمایه‌گذاری در برجسازی مسکن هم مثبت است و هم منفی این نکته از این نظر مثبت است که ساخت و ساز برجها ایجاد اشتغال در تولید مصالح و اجرای ساختمانها می‌نماید و در جلوگیری از رکود اقتصادی مؤثر است.
اما نکته منفی این موضوع فراهم نبودن تأسیسات، خدمات و راه در رابطه با این نکته است.
اما درآمد گروه کثیری از کارمندان و کارگران با توجه به بالا بودن قیمت کالاهای روزمره کفاف زندگی معمولی را نمی‌نماید و بهمین دلیل است که اکثر افراد دو کاره یا سه کاره هستند.
دهک‌های درآمدی افراد که در جداول مختلف آماری منعکس است از استاندارد کشورهای اروپائی بسیار پائین است.
در آغاز کار قبل از پرداختن به نقد سیاستها.
نظرات 4 تن از متخصصین و نظریه پردازان را در رابطه با سیاستهای مسکن در ایران بصورت خلاصه مورد بررسی قرار می‌دهیم.
این چهار تن عبارتند از خانم دکتر حمیده امکچی، آقای دکتر حمید ماجدی، آقای مهندس مسعود معتمدی و آقای مهندس سهراب مشهودی که هر کدام مقالاتی در زمینه سیاست توسعه مسکن در ایران و توسعه شهری در مجموعه مقالات همایش‌ها داشته‌اند.(1) مقاله خانم دکتر حمیده امکچی تحت عنوان «زمین شهری و برنامه‌های عمران پنجساله کشور» بوده و ایشان طی این مقاله برنامه عمران پنجساله کشور را به ترتیب زیر به نقد کشیده است: «برنامه اول درک درستی از وظایف حوزه مداخله و اختیارات بخش عمران شهری ندارد».
برنامه دوم: برنامه مقوله زمین ویژ‌گی خاص آن و نقش پذیری‌اش را از برنامه‌های عمران نمی‌شناسد.
برنامه سوم: برنامه تبعات تصمیمات متخذه در بخش و دامنه تحولات و پیامدهای آنرا نمی‌تواند پیش‌بینی کند و در نتیجه موضعگیری صحیحی را سامان دهد.
برای موفقیت در برنامه‌های عمران باید تجدید نظرهائی در این عرصه‌ها صورت پذیرد (حمیده امکچی 1378 ص.
51) «مقاله آقای دکتر حمید ماجدی تحت عنوان «زمین مسئله اصلی توسعه‌شهری» بوده و ایشان طی این مقاله سیاستهای زمین شهری و توسعه شهری را به نقد کشیده است و مداخله دولت را در این امر ضروری میداند.
طی این مقاله زمین یکی از منابع طبیعی و نوعی کالا شمرده شده و برای اینکه از کنترل بازار خصوصی خارج شود.
مداخله دولت در امر زمین و توسعه شهری را امری ضروری میداند زیرا زمین اساس و پایه اسکان بشر است.
بنابراین سیاستهای زمین و مسکن شهری ما باید بر مبنای سیاستهای اقتصادی و اجتماعی و سیاسی استوار شود.
ایشان در نتیجه‌گیری به عدالت اجتماعی و تضمین برابری در مالکیت زمین اشاره کرده است و نیاز اقشار کم درآمد در مسکن را اساس شمرده است (دکتر حمید ماجدی 1378 ص.
423) «مهندس مسعود معتمدی تحت عنوان «زمین و جایگاه آن در فرآیند توسعه شهری» مقاله نوشته .
طی این مقاله توزیع نامتعادل جمعیت در شهرهای ایران- افزایش شتابان جمعیت شهری در بسیاری از نقاط کشور گسترش بی‌رویه شهرها در شکل توسعه افقی، مشکلات معینی در توسعه شهری ایجاد کرده است.
نارسائی‌های قانون لغو مالکیت اراضی شهری، عدم آشنادئی پاره‌ای از مدیران با قانون موجبات درگیری صاحبان املاک با بسیاری از سازمانها شده که علیرغم کوشش مراجع قانونی پاره‌ای از آنها هنوز به قوت خود باقی است.
این مقاله طی جمع‌بندی و نتیجه‌گیری خود سه مقوله 1- اراضی آماده سازی 2- شهرهای جدید 3- احیا بافتهای فرسوده را مهم‌ترین مشکلات توسعه شهری میداند.
روی هم رفته این مقاله یکی از بهترین مقالات سمینار زمین و توسعه شهری بوده است (مهندس مسعود معتمدی 1378 ص 589).
«مهندس سهراب مشهودی در مورد استاندارد گرائی در برنامه ریزی شهری عامل اصلی افزایش شهروندان زیر خط فقر سکونت شهری» مقاله نوشته است.
طی این مقاله پیشنهاد سرانه‌های کاربری اراضی بر پایه استانداردهای مطلوب جهانی مطرح شده و (حاشیه نشینی در اطراف شهر) مورد بررسی قرار گرفته است و توجه برنامه‌ریزی شهری به اثرات ناشی از قیمت زمین و توان اقتصادی خانوارهای ساکن در بخشهای مختلف شهر جلب شده است.
سپس در بخش دیگر مقاله به موضوع جالبی اشاره می‌شود و آن قیمت زمین در مناطق 22 گانه تهران است.
که نتیجه این بررسی این نکته مهم است: قیمت زمین در مناطق 17و 18 و19 و 20 کمترین است و در مناطق 3 و 1 و 6 بیشترین است قیمت زمین در مناطق شمالی تهران حکایت از کمبود سرانه‌های حد مالی مانند آموزش و بهداشت و تسهیلات ورزشی دارد.
و طی نتیجه‌گیری ؟
به این نکته تأکید دارد: قیمت زمین بسیاری از مکان گزینی‌ها را تحت تأثیر قرار داده، ثروتمندان در نواحی گران و فقیران در نواحی ارزان زندگی میکنند (مهندس سهراب مشهوری 1378 ص 579).
در این باره مدارک زیر مورد بررسی قرار گرفته و مقاله‌های فوق مورد مطالعه قرار گرفته و خلاصه‌های فوق استنتاج شده است.
مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران 1373.
سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهر سازی.
مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران در دو جلد 1374.
سومین سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران 1375 سازمان ملی زمین و مسکن سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهر سازی.
مجموعه مقالات همایش مخصوص بافتهای شهری.
1376 سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی .
مجموعه مقالات همایش زمین و توسعه شهری 1378 دانشگاه تهران مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی معماری ایران معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی.
اینجانب نیز در غالب این سمینار‌ها مقاله داشته‌ام و در آنها شرکت کرده‌ام.
سیاستهای مسکن در ایران در این باره سئوالاتی مطرح است: یک سئوال اساسی مسکن عبارت است از این نکته که چند واحد مسکونی در عرصه زمانی معین باید ساخته شوند تا نیاز به مسکن رفع گردد.
و یک سئوال دیگر عبارت است از: اگر تعداد واحدهای مسکونی مورد نظر معلوم شود، چه بخش‌هایی از تولید‌کنندگان مسکن مسئول ساختن آن هستند.
در این مورد در مرحله نخستین سه بخش تعیین می‌شود: بخش دولتی باید انگیزه‌های معینی برای ساختن مسکن داشته باشد تا این موضوع و امکان تحقق پیدا کند.
در این باره سه برنامه اول و دوم و سوم مسکن بعد از انقلاب به اسلامی و قانون زمین شهری در زمره سیاستهای مسکن قرار می‌گیرد.
بخش خصوصی هنگامی به ساختن و فروختن واحدهای مسکونی اقدام می‌کند که نرخ معینی از سود به سرمایه او تعلق گیرد.
بهمین دلیل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بیشتر به برجسازی برای ثروتمندان روی آورده‌اند و در نقاط خوش آب و هوای شهرها مشغول ساختن واحدهای *مسکونی مجلل هستند چنین برنامه‌هایی را شهرداریها نیز تشویق میکنند.
اما در سوی دیگر این معادله اقشار کم‌درآمد قرار دارند که تنها برنامه‌های مسکن اجتماعی و بناهای اجاره‌ای بشرط تملیک وزارت محترم مسکن شامل آنها می‌شود.
اما در این باره نیز تعداد چنین واحدهائی با مقادیر (تقاضا) تناسبی ندارد.
بخش تعاونی مسکن: بخش تعاونی مسکن از افرادی تشکیل می‌شود که به واحد مسکونی نیاز دارند.
طی این روند عده‌ای از کارمندان دولت یا کارگران یا عده‌ای خاص بدور هم جع می‌شوند و یک تعاونی مسکن را تأسیس میکنند.
باید تصمیم آنها به اطلاع وزارت تعاون برسد و از این وزارت مجوز تأسیس تعاونی مسکن را اخذ کنند.
سپس سعی میکنند از مراجع دولتی زمین اخذ کنند و با سرمایه‌ای که نصف آن وام بانکی است به ساخت مجموعه‌ای از واحدهای مسکونی می‌پردازند.
در آغاز کار اینگونه افراد بندرت متخصص مسکن هستند اما بعد از اتمام پروژه اکثر افراد اطلاعات نسبی خوبی کسب میکنند آنها غالباً بعد از کشورهای اروپایی از اینگونه گروهها در روند ساخت و ساز مسکونی استفاده می‌شود و آنها به تدریج به صورت تجربی، متخصص مسکن می‌شوند.
بهرحال در آغاز برنامه تخمین دقیق تعداد نیازمندان به مسکن و مقدار درآمد معلوم می‌گردد.
در این زمینه نمی‌توان به آمارهای غلط متکی بود.
در این باره علاوه بر نیازمندان به مسکن، تخمین دقیق موجودی مسکن نیز مورد نظر است.
این تخمین واحدهائی را در نظر می‌گیرد که از حداقل تأسیسات مثل آب و برق و فاضلاب و تلفن و گاز، آموزش و بهداشت برخوردار باشند.
اگر اینگونه تخمین‌ها درست باشند، تعداد نیازمندان و اگر تعداد واحدهای مسکونی موجود را از تعداد نیازمندان به مسکن کم کنیم به تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز خواهیم رسید.
در ایران نکات وفوق طی برنامه اول و دوم مسکن بصورت کامل در نظر گرفته نشده و یا اگر در نظر گرفته شده باشند در برنامه اشاره‌ای به آنها نشده است.
در مورد سیاستگذاری در کشورهای پیشرفته، وقتی که تعداد کل واحدهای مسکونی مورد نیاز تعیین می‌شود، بلافاصله نوع، تراکم، سطح آپارتمانها، تأسیسات مورد نیاز مشخص می‌شود.
اما کیفیت‌های مسکن را فراموش میکنند و تنها به کمیت می‌پردازند.
بسیاری از این کیفیات را نمی‌توان بعد از ساخته شدن واحدهای مسکونی به آنها اضافه نمود؛ در نتیجه علاوه بر بی‌مسکنی، بد مسکنی نیز مطرح می‌شود.
همچنین تجزیه و تحلیل تفصیلی نیازهای مربوط به آینده، در رابطه با کمیت تعداد واحدهای مسکونی، زمین، مصالح، تکنولوژی، سرمایه‌کذاری مورد نظر برای آینده و نیز تأمین تأسیسات بصورت هماهنگ از جمله نکات مهم برنامه‌ریزی مسکن است.
در ایران سیاستهای مسکن در برنامه‌های 5 ساله مسکن مطرح می‌شود قبل از انقلاب طی 5 برنامه ارائه شده بصورت نسبی به مسکن پرداخته شده بود.
بعد از انقلاب اسلامی سه برنامه مسکن تهیه شده اما منابع مالی بکار گرفته در بخش مسکن نوسان شدیدی داشته است و بیشترین سهم بخش دولتی مربوط به سالهای قبل از انقلاب اسلامی مربوط می‌شود.
که در حدود 20 درصد بوده در حالی که در سالهای 75-1367 به حداقل خود یعنی 4 درصد رسیده است (برنامه سوم مسکن 1377 ص 16).
سیاستهای مسکن در سالهای 75-1367 مربوط به برنامه‌های اول و دوم بوده که شامل استفاده از زمین- تولید انبوه مسکن- تقلیل سطح زیر بنای واحدهای مسکونی (کوچک سازی) توسعه و ترویج سازه‌های فلزی و بتنی در شهرهای بزرگ- اولویت دادن به تأمین مسکن اقشار محروم و روستائیان کشور- ایجاد انگیزه‌های لازم برای نگهداری مسکن موجود از طریق مرمت و بازسازی بافتهای مسکونی- سرمایه‌گذاری و مدیریت تولید مسکن تخمین منابع مالی و پس‌اندازهای خصوصی انتشار اوراق مشارکت- بکارگیری زمین‌های نامناسب کشاورزی برای استفاده مسکونی … (برنامه سوم مسکن 1377، ص 16 و 17) از میان سیاست‌ای مذکور پاره‌ای موفق و پاره‌ای دیگر ناموفق بوده به عنوان مثال تولید انبوه مسکن در تهران و سایر شهرهای ایران فقط برای ثروتمندان ادامه پیدا کرده هیچگاه بخش خصوصی برای اقشار محروم مجموعه بلندمرتبه‌ای نساخته است.
در رابطه با تقلیل سطح زیر بنای واحدهای مسکونی نیز نمونه‌های دیگری اجرا شده یا در دست اجرا می‌باشند که سطح زیربنای واحدهای مسکونی آنها از 120 متر مربع آغاز شده و به 360 متر مربع ختم می‌شود در این باره در دسته‌بنی مشکلات بیشتر بحث خواهد شد.
توسعه و ترویج سازه‌های فلزی و بتنی در شهرهای بزرگ یک سیاست ممتاز و بسیار خوب تلقی می‌شود، زیرا باین وسیله ساختمانها در مقابل زلزله نیز محاسبه می‌شوند و عمر ساختمانها نیز بالا می‌رود.
مسکن اقشار محروم تنها از سوی دولت تعقیب می‌شود.
وزارت محترم مسکن و شهرسازی ساخت واحدهای اجازه بشرط تملیک را ادامه می‌دهند.
و واحدهای اجتماعی نیز بمنظور استفاده اقشار محروم ساخته می‌شوند.
ایجاد انگیزه‌های لازم برای نگهداری مسکن موجود سیاست موفقی نبوده زیرا بسیاری از واحدهای مسکونی قابل استفاده تخریب و بجای آنها ساختمانی بلندمرتبه ساخته می‌شود مرمت و بازسازی بافتهای مسکونی نیز امری است که کمتر به آن پرداخته می‌شود.
سایر سیاستهای برنامه‌های اول و دوم و سوم قابل قبول بوده‌اند و مخصوصاً برنامه سوم مسکن برنامه‌ای پیشرفته‌تر است و درباره آن باید بعد از اتمام دوره آن بحث کرد.
در ایران سیاست دولت بیشتر از نوع دست راستی می‌نماید که طی آن دولت خود را متعهد به مداخله کمتر در امر مسکن میداند و تنها پشتیبانی محدودی از بخش اجاره اجتماعی و اجاره به شرط تمیلک بعمل می‌آورد.
محتوای برنامه‌های دوم و سوم مسکن به روشنی این امر را نشان می‌دهند.
با اینکه نمونه‌های سیاستگذاری دست راستی مالکیت زمین را محترم می‌شمارد، در ایران، با توجه به قانون زمین شهری که مالکیت زمین در آن ملغی شده و تنها 1000 متر مربع از مجموعه زمین‌های مالکین بمنظور ساختن یک واحد مسکونی در آن مجاز شمرده شده است.
هنوز سئوالاتی را در امر زمین شهری و روستائی مطرح می‌سازند.
قانون زمین شهری به عنوان یک سیاست توسعه شهری تلقی می‌شود که در آن مسائل محلی کمتر مورد عنایت قرار گرفته است.
ساختار برنامه‌ریزی محلی در ایران تنها در سالهای اخیر مورد توجه وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفته است که این امر هم باید در چگونگی تهیه طرحهای جامع و تفصیلی مورد ملاحظه قرار گیرد و هم در رابطه با تفصیل برنامه در محل‌های مختلف دیده شوند.
یکی از مسائل مهمی که در زمینه سیاستگذاری مسکن ضروری بنظر می‌رسد کنترل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در زمینه برجسازی است و اینکه برجها به نسبت معینی در جهت نیازهای طبقات کم‌درآمد ساخته شوند اینگونه امور نیاز به کارهای عمیق تحقیقاتی دارد و تشویق و ترغیب و جریمه سرمایه‌گذاری را الزامی می‌دارد در این باره شرکت فعال وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی وزارت کشور و شهرداریها در امر کنترل برجها در شمال تهران امری حیاتی است.
کنترل مورد نظر بدلیل زیر ضروری است.
برجها در شمال تهران نزدیک یا روی گسلهای زلزله، شیب‌های تند بدون توج به امکانات تأسیساتی و تجهیزاتی ساخته می‌شوند.
اکثر آنها از نظر دسترسی مشکل دارند.
قیمت زیر بنائی آنها بسیار گران و در خارج از قدرت خرید مردم معمولی است.
بنابراین اکثر آنها خالی است و یا همه واحدهای ساخته شده در آنها پر نشده‌اند و بندرت برجی در شمال تهران کاملاً پر شده است یا بعبارت دیگر کلیه واحدهای آنها فروخته شده است.
عکسهای گرفته شده از سوهانک، الهیه، فرمانیه در شمال تهران هر کدام مشکل معینی را نشان می‌دهند.
مهم‌ترین مشکلات: عدم کارائی تأسیسات و یا نبودن آنها و شرایط بسیار بد دسترسی است و گران بودن ساختمانها و عدم کنترل قیمت‌ها.
بالا بودن قیمت برجها در مناطق الهیه و فرمانیه بنا به دلایل و نکات زیر است: قیمت زمین در این مناطق بسیار بالا است.
شهرداری هزینه بسیار سنگین از سازنده برجها دریافت کرده است.
ساختن برج به ارتفاع زیاد هزینه بسیار زیادی دارد و مخصوصاً مصالح مورد نیاز در برجسازی بسیار گران و نایاب است.
برای ساختن این برجها معمولاً سرمایه‌گذاران باید برای مدت طولانی سرمایه خود را صرف ساختمان‌سازی بنماید و این امر با توجه به تورم شدید اقتصادی باید بصرفه این سرمایه‌گذار باشد وگرنه آنها در این زمینه سرمایه‌گذاری نخواهند کرد.
در حال حاضر دو سیاست 7 طبقه کردن برجها در پاره‌ای از مناطق و عدم فروش تراکم در پاره‌ای دیگر از مناطق سبب گران‌تر شدن برجها شده است.
توضیح خلاصه مربوط به یکی از برجها 36 طبقه الهیه نکات معینی را بدست می‌دهد این برج در یک زمین 2000 متر مربعی ساخته شده است و 36 طبقه آن به ترتیب زیر تقسیم شده است: تا طبقه 10/م هر طبقه شامل 4 آپارتمان دو آپارتمان 180 متر مربعی دو خوابه و دو آپارتمان 220 متر مربعی سه خوابه است و از طبقه 11 به بالا در هر طبقه 2 آپارتمان 360 متر مربعی 4 خوابه قرار دارد.
Penthouse آن 1200 متر مربع مساحت دارد که در دو طبقه اجرا شده است.
با توجه به توضیحات خلاصه شماره 6 چنین معلوم می‌شود که سیاست برجسازی در رابطه با نیازهای طبقه ثروتمند پیش رفته و مردم معمولی با درآمدهای متوسط و پائین سهمی از آن ندارند.
اما مهمتر اینکه تأسیسات و خدمات و شبکه ارتباطات با این گونه توسعه‌های مسکونی مطابقت ندارند در اثر برجسازی در فرمانیه، مرکز تصفیه فاضلاب قیطریه دچار اشکال شده اینگونه اشکالات در پائین سعادت‌آباد نیز مشهود است.
در نزدیکی ده سوهانک در شمال شرقی تهران 4 برج 11 طبقه‌ای ساخته شده که مجموعاً 44 آپارتمان 150 متر مربعی در آن وجود دارد.
نکته مهم اینکه دسترسی به آنان از طریق یک سراشیبی تند تأمین می‌شود.
این مجموعه نه آب، نه گاز و نه تلفن و نه برق دارد و در یک منطقه کوهستانی بدون تأسیسات اجرا شده است.
تنها 5 واحد از 44 واحد آن مسکون شده و بقیه خالی است.
در فرمانیه در یک خیابان 6 متری 140 واحد به ترتیب عکسهای ضمیمه اجرا شده است.
نبش خیابان فرمانیه عبور و مرور وسائط نقلیه به سختی صورت می‌گیرد.
بسبب تعدد وسائط نقلیه پارک شده در کنار خیابان و آلودگی حاصل از ترافیک اوضاع بسیار بدی در کنار برجها ایجاد کرده است.
از میان برجهای ساخته شده در این منطقه 50 درصد خالی و بقیه نیز نصفه پر شده‌اند.
سیاست های مسکن در اروپا و اما در این مقاله با مراجعه به چند منبع خارجی سعی شده است بصورت خلاصه نگاهی به سیاستهای کشورهای اروپائی در زمینه مسکن بشود، تا از یافته‌های آنان در حد ممکن استفاده گردد.
یک نگاه کوتاه به این سیاستها چنین معلوم می دارد که ازسال 1960 به بعد در کشورهای اروپائی چهار نوع سیاست به شرح زیر در زمینه مسکن بکار گرفته شده است.
1- اگر حکومت دست راستی باشد، اعتقادی به مداخله مستقیم در امر ساخت و ساز مسکن ندارد.
اما ساخت بناهای اجتماعی را تشویق می‌کند و وام با بهره کم را در اختیار سازندگان و خریداران این واحدها قرار می‌دهد ومالکیت زمین را نیز آزاد می‌گذارد.
2- اگر حکومت دست چپی باشد بر مداخله دولت بصورت مستقیم در امرساخت وساز مسکن تأکید دارد.
همچنین بناهای استیجاری را توسعه می دهد.
بخش خصوصی را نیز تشویق به ساخت این نوع بناها می‌نماید.
3- اگر حکومت از نظرگاه سیاسی اعتقاد به میانه‌روی دارد، هم در زمینه بناهای اسیتجاری مشارکت دارد هم بر فعالیتهای بخش خصوصی نظارت دقیق می‌کند وهمچنین خصوصی‌سازی مسکن از نیز تعقیب می‌کند.
4- نوع چهارم سیاستها در زمان تاچر مورد استفاده قرار گرفت.
دولت محافظه‌کار انگلیس در سال 1980 بمنظور برانگیختن اقتصاد راکد انگلیس سرمایه‌گذاری در زمینه بناهای مسکونی و صنعتی قدیمی که رها شده بودند را مورد توجه قرار داد.
قبل از این تاریخ بسیاری از صنایع و واحدهای مسکونی واقع در مراکز قدیمی شهری، رها شده وساکنان و صاحبان آنها به حومه شهرها نقل مکان کرده بودند وبتدریج اینگونه بناها رو به تخریب گذاشته بود و غیرقابل استفاده شده بودند.
بنابراین اگر بخش دولتی و بخش خصوصی هماهنگ می شدند وسرمایه‌های خود را در این زمینه بکار می‌بردند می‌توانستند بجای ساختمانهای قدیمی، فروشگاهها، واحدهای مسکونی وتإسیسات شهری را بسازند.
در سال 1980 حکومت محافظه کار تاچر چنین سیاستی را تشویق کرد و باین ترتیب بناهای قدیمی اینگونه مراکزشهری مورد بازسازی قرار گرفت، در چهار شهر بات، یورک، چستر چه چستر که شهرهای تاریخی انگلیس بودند طرحهای خاصی اجرا شد و به این ترتیب در زمینه صنایع ومصالح ساختمانی نیز تاثیر مثبت بجای گذاشت و بافتهای تاریخی در شهرهای قدیمی انگلیس سر وسامان گرفت و فضاهای قدیمی آنهابازسازی شد.
این چهار نوع تجربه در اروپا توانسته کم و بیش نیازهای مسکن را از سال 1960 به بعد در اروپا فراهم سازد.
مقایسه اینگونه سیاستها با سیاسیتهای برنامه‌های دوم و سوم جمهوری اسلامی ایران، نکات معینی را آشکار می‌سازد.
در اروپا علیرغم سختی های جنگ جهانی دوم دربسیاری از کشورهای اروپائی سیاستهای اقتصادی، اجتماعی در نیمه اول قرن بیستم شکل گرفته است.
و دموکراسی لیبرال در کشورهای اروپائی کم و بیش توانسته در زمینه تامین و کاربرد، فرمول‌بندی سیاستهای مشخصی براساس بازار اجتماعی با در نظر گرفتن رفاه مردم به اجرا گذاشته شده است و پاره‌ای از سیاستها نیز آنرا استحکام بخشیده است.
ساختمان واحدهای مسکونی با مقیاس‌های بزرگ که غالباَ همراه با یک واعانه دولت بوده تا دهه 1960 شروع به پاسخ به نیازها و کبودهای مسکونی نمود یعنی از این تاریخ به بعد تقریباَ به کمبودها پاسخ داده شد.
و در بسیاری از کشورهای اروپائی بصورت هماهنگ، تأمین واحدهای مسکونی- اجتماعی بخشی ازکمبودهای مسکن را حل کرده‌اند.
این امر پاسخ قاطعی بود نسبت به کمبودهای مسکن که عامل جنگ آن را بوجود آورده بود.
و سیاست دیگری که نسبت به مالکیت مسکن اعمال شد که همراه بود با بخشش مالیات مسکن وکمک مالیبه خریداران مسکن که این امر نیز مسئله را تا حدود بسیارزیادی حل کرد.
از جهت سیاسی احزاب راست و چپ و میانه در زمینه تأمین واحدهای مسکونی به دو صورت اجاره به شرط تملیک و کمک به خریداران مسکن، توافق داشتند اما درمیانه دهه 1970 آن توافق‌ها شکست و بحران نفت از 74-1973، تورم شدیدی در میان بسیاری از کشورهای جهان ایجاد نمود که ازنتایج روشن آن بالا رفتن نرخ تورم بود وافزایش بیکاری این تورم آن چنان افزایش یافت که تا آن زمان بی‌سابقه بود.
درآغاز گرایش به پول بدون پشتوانه راه‌حلی بود که در مورد برخورد با تورم بکار برده شد.
که البته بعداَ خود این نکته تورم را بالا برد همچنین هزینه‌های عمومی کاهش یافت وکشورهای اروپائی بسوی کاهش تولید پول و بهبود بازار آزاد روی آوردند و این امر به عنوان یک استراتژی مرکزی مورد قبول واقع شد که مخصوصاَ در انگلیس مورد قبول قرارگرفت.
در زمان تاچر دهه 1980 سرمایه‌گذاری در بناهای جدید کاهش یافت اما به خریداران ساختمانهای قدیمی وام یا بهره کم داده شد و خصوصی سازی مسکن مورد توجه قرار گرفت و پروژه‌های بناهای اجتماعیکاهش پیداکرد.
و یارانه‌ها نیز به گروههای با هدف مخصوص، اختصاص یافت.
اما همچنان که در بالا گفته شد، بخش مالکیت مسکن مورد توجه قرار گرفت و به این بخش وام با بهره بسیارکم اختصاص یافت.