دانلود مقاله برنامه ریزی کاربری اراضی شهری جهت توسعه پایدار و عدالت اجتماعی

دسترسی عادلانه به زمین و استفاده بهینه از آن از مولفه های اساسی در توسعه پایدار و عدالت اجتماعی است .

امروزه مفهوم زمین وفضای شهری هم به لحاظ طبیعی وکالبدی و هم به لحاظ اقتصادی اجتماعی تغییر کیفی پیدا کرده ودر نتیجه ابعاد واهداف کاربری اراضی شهری نیز بسیار غنی و وسیعتر شده است .

بدیهی است که اسفاده از زمین وفضا به عنوان یک منبع عمومی ، حیاتی و ثروت همگانی باید تحت برنامه ریزی اصولی انجام پذیرد.

برنامه ریزی شهری به طور عام و برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به طور اخص و در ارتباط با هم میتوانند در جهت ایجاد محیطی بهتر و سالمتر برای سکونت انسانها به کار گرفته شوند.

برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به مثابه آمایش اراضی شهری ، به چگونگی استفاده وتوزیع وحفاظت اراضی ،ساماندهی مکانی – فضائی فعالیتها و عملکردها بر اساس خواست ونیازهای جامعه شهری میپردازد و انواع استفاده از زمین را مشخص میکند .

مقدمه: در شهرسازی سه مفهوم از تراکم قابل توجه است : 1)تراکم جمعیت :نسبت جمعیت منطقه به مساحت منطقه 2) تراکم ساختمانی مسکونی: نسبت سطح زیر بنای ساختمانهای مسکونی به مساحت منطقه 3) تراکم ساختمانی : نسبت سطح زیربنای ساختمانها (مسکونی و غیر مسکونی)به مساحت منطقه تعیین انواع تراکم در سطح شهر و پیشنهاد آن به عنوان ضابطه ای برای جایگزینی جمعیت وتاسیسات وابسته به آن در طرح های توسعه شهری از اهمیت زیادی برخوردار است .جامعه شناسان در مورد نحوه پراکندگی تراکم و اثرات ترکم زیاد بر جمعیت ، معتقد هستند که تراکم دارای یک سلسله اثرات مثبت و منفی میباشد.اثرات منفی تراکم زیاد را در روابط غیر صمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر ،ایجاد سرو صدا ونارسائی های روانی ، گرانی زمین واجاره خانه ، بزهکاری و جنایت ، امکان مخاطرات بهداشتی وبروز بیماریهای واگیر دار میدانند.

تاثیرات مثبت تراکم را در تراکم سرمایه وجمعیت در کنار یکدیگر ،امکان ایجاد شبکه های برق وآب وبهداشت و امکان اجرای برنامه های عمرانی و توسعه شبکه های ارتباطی ونتیجتا رشد شهرها تفسیر میکنند.

یکی از نکات مهمی که میبایست در نظر داشت این است که در قسمتهائی از یک شهر اگر به افزلیش طبقات ساختمانی مسکونی وغیر مسکونی به اندازه ای بیش از حد قابل قبول اقدام شود ،معنایش آن است که تاسیسات وتجهیزات شهری مثل شبکه های آب و برق وفاضلاب وغیره نیز میبایستی افزایش یابد و اگر نه بین جمعیت منطقه و خدمات و تسهیلات به نوعی نارسائی به وجود خواهد آمد و بحران شروع میشود .بنابر این تعیین تراکمها ضمن آنکه در رابطه مسائل اقتصادی وفیزیکی قرار دارد از نظر اجتماعی نیز دارای اهمیت است.

در این تحقیق سعی بر آن شده تا امکان افزایش تراکم ساختمانی در منطقه 4 شهر شیراز بررسی شود.

فصل اول ( بیان مسئله ، ادبیات موضوع ، تعاریف مفاهیم ، پیشینه تحقیق، روش تحقیق) از اوسط دهه 1340 با توجه به افزایش جمعیت وتوسعه شهر شیراز ، تاثیر این توسعه بر لایه های پیرامونی شهر آغاز میشود .

با توجه به استقرار کارخانه های صنعتی در این ناحیه ،جمعیت پذیری ناحیه آغاز میشود و در سالهای بعد از انقلاب به دلیل اراضی ارزان قیمت و ضعف بنیه مالی مهاجرین به طور قابل توجهی در معرض ساخت وساز قرار میگیرد .

ضعف بنیه مالی ساکنین بر کوچک بودن ابعاد قطعات وکیفیت نازل ساخت وساز نیز تاثیر مستقیم داشته است .

بافت کالبدی هم به دلیل نبود طرح مشخص ،فاقد پیوستگی لازم بوده واز الگوی خاصی پیروی نکرده و به صورت خود به خودی شکل گرفته است .

مشکلی که اکنون در ناحیه وجود دارد عدم تعادل در کاربری زمین شهری است .

معمولا در تعیین حدود مساحتهای مسکونی و غیر مسکونی به طور منطقی وبه صورتی بینابین وحدودی ، در نظر گرفتن نیمی از سطح زمین تحت پوشش برای واحدهای مسکونی و نیمی برای تاسیسات وابسته به آن مثل مراکز خرید ، راهها ، فضاهای آموزشی وفضاهای سبز ضروری است .

اگر چه به نسبت اهداف طراحی و برنامه ریزی شهری ، لزوم تغییراتی در کاربری اراضی شهری وجود دارد .

هنگامی که سرانه ها و تراکمهای مسکونی وغیر مسکونی تعیین شد ، بر مبنای ضوابط و معیارها به جایگزینی انواع تاسیسات و برآورد نیازمندیها اقدام میشود .

وقتی تراکمهای جمعیتی تعیین شد تراکمهای ساختمانی منتج از نوع طراحی وبرنام ریزی نیز جایگاه ویژه خود را می یابد .

اینکه در کدام محله چه تراکمی از جمعیت مورد نظر است ، معنای گسترده ای دارد .

یعنی اینکه برای این جمعیت چه مقدار زمین ، چه تعداد مدرسه مورد احتیاج است ، شبکه های آب باید دارای چه حجم و مشخصاتی باشند و فضاهای سبز و ورزشی ، کتابخانه ها ،مراکز فرهنگی باید به نسبت جمعیت دارای چه قابلیتهائی باشد.

از این رو کارائی تاسیسات و تجهیزات وابسته به مسکن در یک برنامه موفق بستگی به نوع تراکم مسکونی و میزان جمعیت استفاده کننده از آن دارد .

در ناحیه مورد بررسی متاسفانه کاربریهای خدماتی و تاسیسات وتجهیزات شهری دچار کمبود میباشند و در مقابل میتوانیم تسلط کاربری مسکونی را شاهد باشیم.

با گسترش روند تغییر کاربری اراضی خدماتی عملا این فرصت به تدریج از دست رفته وبیم آن میرود که با تداوم روند ،به یک تهدید جدی در زمینه توسعه شهر بدل شود.

منطقه چهار شیراز با مساحت 4113 هکتار و جمعیت 236900 نفر در منتهی الیه جنوب غربی شیراز قرار گرفته است.

مساحت کاربری مسکونی در سطح منطقه 932 هکتار می‌باشد که 6/22 درصد از کل سطح منطقه را به خود اختصاص داده است.

در سطح کل منطقه 40491 قطعه مسکونی وجود دارد که از این تعداد 71 درصد کمتر از 250 مترمربع مساحت دارند و عملا نشان دهنده گرایشی مشابه توسعه‌های جدید شهری هستند و با کاهش متوسط سطح زمین در شیراز از 355 مترمربع در سال 60 به 195 مترمربع در سال 79 همخوان می‌باشند.

به موازات آن به لحاظ طبقات ساختمانی در حدود 90درصد سطح منطقه را ساختمانهای یک طبقه پوشانده‌است که این نشانگر گسترش منطقه به صورت افقی و در سطح می‌باشد.

این منطقه به لحاظ موقعیت استقرار آن در جنوب‌غربی شهر و در محدوده اراضی مساعد برای توسعه عملا از پتانسیل‌ها و فرصت‌های مناسبی برای تأمین کاربری‌های خدماتی برخوردار بوده است که متأسفانه با گسترش روند تغییر کاربری اراضی خدماتی عملا این فرصت، به تدریج از دست رفته و بیم آن می‌رود که با تداوم این روند به یک تهدید جدی در زمینه توسعه شهر بدل شود.

علاوه بر روند تغییر کاربری، آنچه که وضعیت منطقه را از نظر جذب جمعیت و فشار بر اراضی خدماتی حائز اهمیت بیشتری می‌سازد روند افزایش تراکم ساختمانی و نیز کوچک شدن سطح زیربنای واحدهای مسکونی است که به‌عنوان یک گرایش عمومی در سطح کشور و در پاسخ به بازار مسکن صورت می‌گیرد.

بدین منظور تهیه ضوابط و مقررات مناسب درخصوص تفکیک و احداث ساختمان ضروری می‌نماید.

این در حالی است که پیشنهادات طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب نیز در رابطه با تفکیک و احداث ساختمان در منطقه چهار در عمل توفیق نیافته و پهنه‌بندیهای تراکمی پیشنهادی آنها محقق نشده است.

با اذعان به موارد ذکر شده فوق، این مشاور برای روشن ساختن زمینه تصمیم‌گیری و انتخاب‌های بعدی با تدوین تخمینهای مرجع براساس افزایش تراکم ساختمانی در بافت پر و همچنین اراضی دارای کاربری مصوب و نیز تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسکونی عملا سناریوی مرجع منطقه را در زمینه جمعیت‌پذیری و خدمات رسانی به تصویر کشیده است.

در این راستا، ضوابط و مقررات موجود به نوعی تعدیل شده است تا با شرایط و ویژگیهای منطقه (شرایط اجتماعی، اقتصادی و کالبدی) همخوانی لازم را داشته باشد سوالات بیان مسئله : 1) آیا اعتدال در کاربری زمین و انتخاب تراکمی متعادل تا حد حفظ سلامت اجتماعی در مجموعه های زیستی صورت گرفته است ؟

2)آثار اقتصادی واجتماعی تراکم پائین موجود در ناحیه چیست؟

3) در ارتباط با سطوح خدمات وابسته به مسکن ،آیا این گونه نیازمندیها به صورت سلسله مراتبی و به نسبت میزان احتیاج جمعیت بوده است؟

4) تعیین منطقی حدود تراکم مسکونی وغیر مسکونی ، تا چه حد میتواند در کاهش بزهکاری اجتماعی و جرم خیزی محلات ، رفع اعتیاد و...

موثر باشد؟

5) گسترش ساختمانهای صرفا مسکونی و زیاد بودن این نوع کاربری نسبت به دیگر انواع کاربری زمین شهری مثل فضای باز وسبز و...

چه پیامدهائی به دنبال دارد؟

6) تاثیرات برخورداری نظام سکونتی ناحیه از اعتدال در کاربری های شهری چه خواهد بود؟

فرضیات: 1) هر چه کاربری مسکونی نسبت به سایر کاربریها بیشتر باشد ، از این رو تعیین حد مطلوبی از تراکم در در برنامه ریزی و طراحی مجموعه مسکونی به معنای تعیین حد مطلوبی از رفاه و آسایش عمومی ضروری مینماید.

2) در معایب تراکمهای کم مسائلی مطرح است که بیشتر به فرد گرائی جمعیت و دور شدن از زندگی اجتماعی محله ای و بالا بودن هزینه ایجاد و نگهداری تاسیسات زیر بنائی با پوشش جمعیتی کم مربوط میشود .

در صورت انتخاب تراکم در حد پائین علاوه بر گسترش وسیع سطوح کالبدی ، هرزه روی در مصرف زمین را نیز در بر دارد ودر طول زمان بر سفرهای بین محله ای و بین ناحیه ای ، هزینه راه و افزایش سوخت وسایل نقلیه خواهد افزود.

3) هنگامی که سرانه ها و تراکمهای مسکونی و غیر مسکونی مطلوبی در ناحیه تعیین نشده باشد ، نمیتوان بر مبنای ضوابط و معیارها به جایگزینی انواع تاسیسات و برآورد نیازمندیها به میزان احتیاج جمعیت اقدامی صورت داد که نهایتا خدمات و تسهیلات کافی در جهت رفاه و آسایش شهروندان وجود نخواهد داشت .

4) تعیین منطقی حدود تراکم در کاهش بزهکاری اجتماعی و جرم خیزی برخی محلات ، رفع اعتیاد و بیماریهای روانی و دامنه های فقر و زاغه نشینی اثر بسیار فزاینده ای دارد .

اگر چه اعتقادات و زمینه های فرهنگی به عنوان عامل کاهش بسیاری از مسائل به عنوان یک اصل مطرح است ، با برنامه ریزی صحیح پخش تراکم نیز میتوان بسیاری از نابسامانی های مراکز مسکونی را کاهش داد .

5) محله ای که کران تا کران اراضی آن به دور از هر گونه امکانات رفاهی ، صرفا زیر سیطره واحدها ی مسکونی رفته باشد یا ساختمانهائی که ناگهان چند برابر ظرفیت تراکمی وتاسیساتی خود افزایش می یابند ، مدرسه هایشان با افزایش دانش آموز و کمبود فضاهای آموزشی رو به رو میشود و به دلیل کمبود فضاهای تفریحی محله ای ، خیابان ها و معابرشان عرصه بازی کودکان و نوجوانان میشود که مخاطراتی مثل تصادفها را د پی خواهد داشت.

در اثر فقدان تاسیسات اجتماعی و تربیتی کافی ، زمینه مشکلات اجتماعی فراهم می آید.

6) نظام سکونتی ناحیه میتواند با برخورداری از نوعی اعتدال در کاربری اراضی شهری ، شکل گیری محلات مسکونی خود را بر اساس ضوابط و مقررات شهر سازی انجام دهد که در سایه این روند کاهش بسیاری از معضلات از آلودگی محیط گرفته تا کمبود فضاهای عمومی امکان پذیر میباشد و همچنین کارائی تجهیزات شهری ممکن خواهد شد تعاریف عملیاتی : برنامه ریزی کاربری اراضی شهری : ساماندهی مکانی و فضائی فعالیتها و عملکردهای شهری بر اساس خواستها و نیازهای جامعه شهری و هسته اصلی برنامه ریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقه بندی ومکانیابی میکند .

سرانه : عبارت است از مساحت ، تقسیم بر جمعیت .

در واقع سرانه عبارت است از مقدار زمینی که به طور متوسط از هر کدام از کاربری های شهری به هر نفر جمعیت میرسد.

تراکم : به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت و تاسیسات شهری می باشد که عبارت است از جمعیت تقسیم بر مساحت .

آئین نامه تفکیک زمین : مجموعه مقرراتی است که جهت طراحی مطلوب یک شهر ارائه میشود.

محدوده : محدوده در شهر عبارت است از حدودی از فضاهای شهری که بتوان درآن حدود به انجام خدمات شهری و برنامه ریزی خدماتی انجام داد .

محدوده معمولا از طرف شهرداری تعیین میگردد تا بتوان در یک برنامه زمانی مشخص به نوسازی و توسعه شهری پرداخت و خدمات شهری را تامین نمود.

حریم: که برای توسعه آینده مورد نیاز شهر در فواصل زمانی در نظر گرفته میشود و عبارت است از زمینهای اطراف محدوده شهری ، اگر چه نتوان در آن به احداث ساختمان پرداخت .

این اراضی معمولا جهت گسترش بعدی شهر است .

منطقه بندی : عمدتا در دو جنبه اختصاص زمین برای اهداف ویژه و کنترل کاربرد ارتفاع و ساختمان سازی مفهوم می یابد .

جنبه بعدی به نظم در تراکم جمعیت معطوف میگردد.

بنابراین منطقه بندی به عنوان نظم با قانون در جهت استفاده از زمین و ساخت وساز و ارتفاع و تراکم ساختمانها در نواحی ویژه برای اهداف هماهنگ امنیتی ، سلامت ، بهداشت و رفاه عمومی جمعیت است .

کنترل کاربری زمین : اقدامی است در جهت اینکه کاربری های شهریکاملا در ارتباط با هم باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم شود .

ادبیات تحقیق: اصطلاح ومفهوم کاربری زمین ، ابتدا در غرب و به منظور نظارت دولتها بر نحوه استفاده از زمین و حفظ حقوق مالکیت مطرح شد ؛ ولی همراه با گسترش سریع شهرنشینی و برنامه ریزی شهری و منطقه ای ، ابعاد و محتوای این مفهوم روز به روز وسیع تر شده است .

کاربری اراضی شهری امروزه در نظامهای پیشرفته برنامه ریزی جهان ، در راستای استفاده بهینه از زمین ، به صورت آمایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی و منطقه ای و محلی تبدیل شده است .

به طور کلی میتوان گفت که شکل گیری نظام کاربری زمین در هر جامعه شهری و نحوه تقسیم اراضی و استفاده از آن در فعالیتها و خدمات مختلف ، بازتاب و برآیند عملکرد متقابل مجموعه ای از عوامل و نیروهای مختلف محیطی ، اقتصادی ، اجتماعی ف سیاسی ، حقوقی و غیره است .

از جمله با رشد مناسبات سرمایه داری در شهرها ، اقتصاد زمین و اضافه ارزش ناشی از آن (رانت) ، به دلیل محدودیت عرضه زمین و تقاضای روز افزون آن ، به یکی از عرصه های مهم ثروت اندوزی و تشدید نابرابری اجتماعی در شهرها بدل شده است که به نوبه به مشکلات برنامه ریزی و طراحی شهری افزوده است .

بنابر این میتوان نتیجه گرفت که نقش برنامه ریزی شهری و سرنوشت نهائی طرح های شهری ، تا حدود زیادی به میزان امکان مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین شهری وابسته است .

از این دیدگاه یکی از مهمترین اهرمهای موثر برای تکامل برنامه ریزی شهری و غنای طرح های شهری ، ایجاد پیش شرطهای لازم برای برنامه ریزی کاربری زمین است .

به طوری که تجارب جهانی نشان میدهد ، موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به همکاری و هماهنگی دو دسته عوامل بستگی دارد که عبارتند از : الف) وجود قوانین و سیاستهای کلان مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین.

ب) استفاده از روشهای کا رامد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین اهداف کاربری زمین : اهداف محیطی : در راستای جلوگیری از تخریب زمین ، برقراری ارتباط وپیوند میان شهر و طبیعت ، حفظ منابع پایدار و تجدید ناپذیر ، حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی میتوان این اهداف را مطرح نمود .

اهداف اجتماعی : اهداف اجتماعی در راستای افزایش تسهیلات و خدمات عمومی ، تقویت هویت محله ای ، ارتقاء کیفیت اوقات فراغت ، زیبا سازی محیط محلی وشهری مطرح میشود.

اهداف اقتصادی : جلوگیری از سوداگری زمین ، بهره برداری بهینه اقتصادی از زمین ، تعدیل حقوق مالکیتها ، بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی از اینگونه اهداف میباشند.

اهداف کالبدی : اهداف کالبدی زمین عبارت است از جلوگیری از تداخل کاربریهای ناسازگار ، حفظ تناسب میان توسعه عمودی و افقی ، تشویق به تنوع کاربری ها ، تدوین ضوابط ومعیارها و استانداردهای کاربری نظریات مربوط به تحقیق: نظریه کارکرد گرائی : این نظریه بر شهر سازی مدرن و تبلور آن در منشور آتن و رواج کاربردی آن به صورت طرح های جامع ، اصولا برنامه ریزی شهری به ابزار وکارکردی برای هدایت و نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بل گردید .

در این راستا بر اساس اصول خرد گرائی و هزینه منفعت ، نحوه استفاده و به کارگیری اراضی شهری نیز به عنوان بزاری در جهت تسهیل کارکردهای شهری و تقویت کارائی شهری ، تلقی گردید و ضرورت استفاده منطقی و استفاده بهینه از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت .

در پرتو این نحوه نگرش ، این نظریه بیش از پیش در عرصه کاربری زمین قوت گرفت که با شناسائی و طبقه بندی نیازهای فضائی شهروندان و تامین حداقل یا میانگین زمین لازم برای هر نفر ف میتوان نحوه توزیع اراضی شهری و چگونگی استفاده از آنها را تحت یک انتظام منطقی و یک نظارت آگاهانه در اورد .

حاصل نهائی این نظریه ، پیدایش و رواج وسیع مفهوم ((سرانه های کاربری زمین )) در شهر سازی جدید است که به شیوه کارکردگرایانه تمام جامعه شهری را به افراد تقسیم میکند که هر کدام دارای فعالیت مشخص هستند و هر یک از این فعالیتها به یک مقدار معین از زمین نیاز دارد .

نظریه اصلاح گرائی : این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیتهای مورد نیاز شهری است و معتقد است ، ساماندهی شهرها باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع صورت پذیرد.

نظریه مدرنیسم : این نظریه به حول محور مکتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه میکند وفقط و فقط به مسائل معماری میپردازد .

انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای عملکردهای ((سکونت ، کار ، رفت و آمد، اوقات فراغت )) در یک ناحیه خاص است ، لذا کاربریهای اراضی شهری بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر صورت پذیرد .

در این نظریه موقعیت ، مکان ، فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد .

تراکم در این نظریه در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد میشود .

در این نظریه به کاربریهای فضای سبز و عمودی اهمیت داده میشود .

نظریه فن گرائی : این مکتب معتقد است ، زمین برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید از فن آوری کرد .

نظریه فرهنگ گرائی : این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم میشمارد .

در این مکتب منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد و شهر از طریق سازمانهای اجتماعی و فرهنگی زنده میشود ؛ لذا به این نوع کاربری ها اهمیت ویژه داده میشود .

نظریه سلامت روان : این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه میکند .

این نظریه نقش برنامه ریزی را به عنوان عاملی در کاهش بزهکاری گوشزد میکند و دیدی هجران زده نسبت به شهرهای بزرگ صنعتی دارد.

نظریه پست مدرنیسم : دردهه 1970 واژه پست مدرنیسم با شعاری با بار عاطفی و لحن سیاسی صریح بدل شد و پیروان آن در دو جبهه از این واژه استفاده کردند .

در یک طرف نو محافظه کاران بودند که میخواستند خود را از شر محتویات به اصطلاح متخاصم برهانند و به سنتهای بازیافته روآورند و در طرف دیگر برخی از منتقدان رشد اقتصادی بودند که در نظر ایشان ساختمان نوین معماری مدرن مظهر نابودی و برخاسته از مدرنیزاسیون بود .

در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح ان همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت بی روح و بدون ارتباط با محیط ، وجود برجهای اداری ، فروشگاههای بزرگ و غول آسا و بناهای پرهیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و به جای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت وساز شهرها پیشنهاد کردند .

پیشینه تحقیق: به طور کلی در دوران پس از انقلاب صنعتی و انباشته شدن شهرها از جمعیت شاغل در بخش صنعتی و توسعه ماشینیسم ، نقطه نظرهای متفاوتی در رابطه با توسعه شهرها و ویژگیهای درونی آنها قوت گرفت.

در مطالعه مقدماتی که در سال 1929 و در یک گزارش منتشر شده به وسیله کمیته طرح منطقه ای نیویورک و محیطهای اطراف آن در سال 1929 انجام گرفت ، کلرنس پری تئوری واحدهای خودیار را مطرح ساخت ، که دارای شش ویژگی به شرح زیر بود: 1) شبکه های اصلی و شبکه های پر رفت وآمد نبایستی از میان بافتهای مسکونی بگذرند.

چنین خیابانهائی بهتر است بر محیط پیرامون و اطراف واحدهای مسکونی به وجود ایند .

2) شبکه راههای داخلی بهتر است که به صورت کوچه های بن بست با وظایف سبکی که به طور عمومی آرامش محله را بر هم نریزد طراحی و تحت ساختمان قرار گیرند .

این چنین راههائی بایستی سلامتی ، آرامش و حجم کم ترافیک را به طور متناسبی در داخل محله تامین سازند .

3) جمعیت محله های مسکونی بهتر است که بر مبنای ضروریات و محدوده عملکرد یک مدرسه ابتدائی شکل گیرند ، جمعیت مبنای این تئوری در حدود 5000 نفر است .

4) این واحدهای خودیار بهتر است که به مرکزیت یک مدرسه ابتدائی که در میان فضای سبز قرار گرفته و حدود خدمات آن را محدوده و مرزهای واحد خودیار تشکیل میدهد به وجود آید .

5) حدود اشغال فیزیکی یک واحد خودیار تقریبا 160 ایکر (هر ایکر برابر 4000مترمربع) بوده و حد تراکم جمعیت نیز ده خانوار در هر ایکر تعیین میشود.

شکل واحد همسایگی بهتر است به نحوی باشد که یک کودک پیش از از یک دوم مایل فاصله از واحد کسکونی خود تا مدرسه را به صورت پیاده نپیماید.

( هر مایل برابر با 1609 متر ).

6) این واحد به وسیله تاسیسات خرید ، مراکز مذهبی ،یک کتابخانه و یک مرکز اجتماعی (محله ای ) که بهتر است در نزدیکترین فاصله به دبستان قرار گیرد ، سرویس دهی گردد.

روش تحقیق: در این تحقیق هم از روش کتابخانه ای و هم از روش میدانی استفاده شده است .

عمده کار به صورت میدانی و از نزدیک میباشد .

در روش کتابخانه ای از دیسکهای اطلاعاتی بهره زیادی گرفته شده و در خصوص گردآوری اطلاعات به این روش مشکلاتی مثل عدم اعتماد در ارائه اطلاعات از سوی سازمان شهرداری وجود داشت .

در این تحقیق از نرم افزارهای اکسل و اس پی اس اس جهت تجزیه و تحلیل اطلاعات استفاده شده است از انجا که منطقه ، بخشی از یک کشور است که وحدت آن ناشی از داده های آب وهوائی ، گیاهی ، ناهمواری ، اقتصادی ، سیاسی ، اداری و فرهنگی میباشد لذا برای بر اورد حجم نمونه مورد مطالعه در این تحقیق به تعیین در صد مشخصی از جامعه اقدام شده است .

جامعه مورد مطالعه ما در حد بزرگی بود بنابر این در صد نمونه های مورد مطالعه ما نیز کاهش یافت .

در کل از روش تخمینی استفاده کرده ایم .

پرسشنامه طوری طراحی شده که مجموع نمرات فرد میزان مساحت منزل فرد را مشخص میکند.

این الگو طوری تنظیم شده که میتوانند با توجه به پایگاه فرد و خانواده اش جایگاهی مساعد و مطلوب برای آنها فراهم اورد .

با محاسباتی که روی پرسشنامه ها انجام گرفت مشخص شد که اکثر نمرات افراد بین نمره 114-118.4 در نوسان بود.

این اعداد بیانگر این هستند که اغلب ساختمانها در این منطقه مساحتی بیش از 118 متر مربع ندارند.

فصل دوم (بیان داده ها واطلاعات) - مراحل بررسی افزایش تراکم در بحث تراکمهای ساختمانی در منطقه 4 شیراز، برای تعیین میزان تراکمها در پهنه‌های مختلف ضوابط و مقررات طرح تفصیلی و طرح توسعه جنوب ملاک عمل قرار گرفت تا بدینوسیله میزان افزایش تراکم در سطح منطقه مورد بررسی قرارگیرد و پهنه‌های تراکمی غالب پیشنهاد گردد.

این مشاور در راستای این امر، بررسی میزان افزایش تراکم در سطح منطقه را در دستور کار خود قرار داد.

بدین منظور در ابتدا برای بدست آوردن پهنه‌های مناسب جهت افزایش تراکم، دانه‌بندی قطعات مسکونی و عرض معابر، با هم تلفیق شد تا پهنه‌های موردنظر به دست آید.

براثر تلفیق دانه‌بندی قطعات مسکونی و عرض معابر به علت ریزدانه بودن غالب قطعات مسکونی در سطح منطقه، در عمل تنها تراکمهای M3 به صورت پهنه بر روی نقشه نمایان شد و سایر تراکمها به صورت پراکنده در سطح منطقه پخش شدند.

باتوجه به عملی نشدن پهنه‌بندی تراکمی، ادامه مراحل بعدی تعیین تراکم امکان پذیر نبود.

بر این اساس این مسأله در نشست شورای هماهنگی مشاوران مناطق مورد بحث و بررسی قرار گرفت و مقرر گردید تا برای افزایش تراکم در سطح منطقه ضوابط و مقررات طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب مورد بازبینی قرار گرفته و تعدیل شود.

این مشاور با بررسی‌های لازم ضوابط و مقررات جدید را به شرح جدول شماره 1-2 به‌عنوان ضوابط مناسب در منطقه پیشنهاد نمود.

جدول شماره 1-2: ضوابط و مقررات مربوط به تفکیک زمین و احداث ساختمان در مناطق مسکونی در توجیه ارائه ضوابط و مقررات جدید مربوط به تفکیک زمین و احداث ساختمان باید خاطرنشان کرد که در منطقه موردمطالعه (منطقه چهار شهرداری شیراز) حدود 53 درصد از قطعات مسکونی مساحتی مابین 250-150 مترمربع و 4/25 درصد نیز مساحتی بین 400-250 مترمربع را شامل می‌شوند.

ارقام فوق نشان می‌دهد بیش از نصف قطعات مسکونی موجود در سطح منطقه 4 مابین 250-150 مترمربع می‌باشد (که توجه به این فراوانی در امکان‌سنجی افزایش تراکم اجتناب ناپذیر است).

به همین لحاظ قطعات مسکونی که در این گروه‌بندی قرار می‌گیرند (250-150) برخلاف ضوابط و مقرراتی که در طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب برای قطعات مسکونی بیان شده، از اهمیت بسیاری در تعیین تراکم در سطح منطقه برخوردار هستند.

لذا برای این گروه طبق جدول شماره 1 تراکم M3 (3طبقه) پیشنهاد گردیده است.

از سوی دیگر مقایسه پیشنهادات طرح تفصیلی و طرح توسعه جنوب درخصوص تفکیک زمین و قطعه‌بندی‌های مسکونی در وضع موجود نشان می‌دهد که قطعات مسکونی در تفکیک‌های کوچک‌تر از نرم پیشنهادی طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب شکل گرفته‌اند به‌عنوان مثال طرح تفصیلی حداقل تفکیک زمین را برای تراکم M2 (2 طبقه) 200 مترمربع پیشنهاد کرده است.

که در عمل (وضع موجود) پائین تر از این میزان (150 مترمربع) تحقق یافته است.

از دلایل این امر می‌توان به توان پایین اقتصادی ساکنین و نیز قشربندی‌های اجتماعی حاکم در منطقه اشاره کرد.

نقشه شماره 1: دانه‌بندی قطعات مسکونی را در سطح منطقه نشان می‌دهد و در نقشه‌های شماره 2 و3 نیز به ترتیب تعداد طبقات مسکونی و پهنه‌های تراکمی پیشنهادی طرح تفصیلی و طرح توسعه جنوب نشان داده شده است.

لذا باتوجه به موارد ذکر شده فوق اینگونه به نظر می‌رسد که تغییر و تعدیل ضوابط و مقررات طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب دست کم در منطقه مورد مطالعه این مشاور (منطقه 4) ضرورت داشته باشد.

برای بررسی افزایش تراکم در سطح منطقه مراحل ذیل طی شده است: مرحله اول: تلفیق دانه‌بندی قطعات مسکونی و عرض دسترسیها در این مرحله با استفاده از ضوابط و مقررات تغییر یافته طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب، عرضهای مناسب معابر برای قطعات مسکونی با اندازه‌های مختلف اعمال شد و بدین ترتیب پهنه‌های مساعد برای تراکمهای موردنظر به دست آمد.

جدول شماره 2-2 معیارهای تلفیق قطعات مسکونی و عرض دسترسیها را برای رسیدن به پهنه‌های مناسب نشان می‌دهد.

جدول شماره 2-2: معیارهای تلفیق قطعات مسکونی و دسترسی‌ها جدول فوق بیانگر آن است که در سطح منطقه قطعات مسکونی که دارای 250-150 مترمربع مساحت بوده و مجاور معابر 6 متری می‌باشند به‌عنوان پهنه‌هایی با تراکم M3، قطعات با مساحت 400-250 مترمربع و مجاور معابر 8 متر به‌عنوان پهنه‌های تراکمی M4، قطعات مسکونی دارای مساحت 500-400 مترمربع و مجاور معابر 10 متر باتراکم M5, قطعات 600-500 مترمربعی، مجاور معابر 10 متر، با تراکم M6، قطعات 750-600 متری، مجاور معابر 12 متری، با تراکم M7 و قطعات مسکونی با مساحت 1000-750 و 2000-1000 مترمربع و مجاور معابر 12 متری به‌عنوان پهنه‌های تراکمی M8 درنظر گرفته شده‌اند.

نقشه شماره 4، عرض معابر در سطح منطقه را نشان می‌دهد.

نقشه پهنه‌های تراکمی پیشنهادی این مشاور در سطح منطقه نشان می‌دهد بیشترین پهنه‌های به دست آمده مربوط به تراکم M3 (3 طبقه) و پس از آن تراکم M4 (چهارطبقه) می‌باشد و سایر تراکم‌ها (M5, M6, M7 M8) به دلیل کم بودن قطعات درشت‌دانه در سطح منطقه به‌صورت پهنه ظاهر نشده و فقط به صورت نقاطی پراکنده در سطح منطقه نمود یافته‌اند.

نقشه شماره 5 پهنه‌های تراکمی در سطح منطقه چهار را نشان می‌دهد.

مرحله دوم: بارگذاری جمعیتی برای پهنه‌های تراکمی به دست آمده از محاسبات مرحله اول پس از آنکه پهنه‌های تراکمی در منطقه مشخص شد اقدام به برآورد میزان افزایش جمعیت پهنه‌های موردنظر در اثر افزایش تراکم گردید.

این برآورد براساس نواحی 21 گانه برنامه‌ریزی انجام شده است.

بدین ترتیب که ابتدا در هر ناحیه تعداد قطعات مربوط به هر یک از تراکمها (M4,M3 و …) مشخص شد و باتوجه به تعداد واحد در طبقه و بعد خانوار، میزان افزایش جمعیت در هر یک از نواحی تعیین شد.

جدول شماره 3 میزان جمعیت‌پذیری هریک از نواحی 21 گانه را براساس طبقه بندی تراکمی 7 گانه نشان می‌دهد.

مرحله سوم: برآورد خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته و مقایسه آن با خدمات وضع موجود و برآورد کمبودها در این مرحله پس از انجام بارگذاری جمعیتی، خدمات موردنیاز مربوط به جمعیت افزایش یافته تعیین شده است.

خدماتی که در این بخش جهت بررسی ضروری بوده و در تعیین خدمات موردنیاز ملاک عمل قرار گرفته‌اند:‌ خدمات آموزشی، بهداشتی ـ درمانی، پارک و فضای سبز، ورزشی، فرهنگی ـ مذهبی و تأسیسات و تجهیزات را شامل می‌شوند.

در این زمینه، ابتدا خدمات موجود مورد بررسی قرار گرفت و کمبودهای وضع موجود تعیین گردید.

سپس خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته برآورد شد.

در مرحله بعد کمبودهای وضع موجود و خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته با هم جمع شده و کمبود کل مشخص شد.

سپس ظرفیتهای موجود در سطح منطقه برای جایگزینی کمبودهاشناسایی شد.

اینها عبارتند از: اراضی بایر، متروکه و مخروبه و نیز اراضی زراعی‌ای که در طرح تفصیلی به صورت کاربری‌های خدماتی پیشنهاد شده‌اند.

این ظرفیتهای خدماتی از کل کمبودها کسر شد و بدین ترتیب کمبود اراضی خدماتی در سطح هریک از نواحی به دست آمد.

سرانه‌های اعمال شده برای برآورد خدمات طبق جدول شماره4-2 آمده است.

جداول شماره 5 تا 10 خدمات موردنیاز و کمبودهای جمعیت وضع موجود و افزایش یافته و ظرفیتهای موجود در سطح منطقه را به تفکیک نواحی برنامه‌ریزی نشان می‌دهد و در جدول شماره 10، مساحت موردنیاز ظرفیتها و کمبودها و هزینه‌های تملک زمین در کاربری‌های 6 گانه جمع‌بندی شده است.

جدول شماره4-2: سرانه‌های اعمال شده برای برآورد خدمات مرحله چهارم: برآورد هزینه جبران کمبودهای خدماتی پس از تعیین خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته و شناخت کمبودها، هزینه ریالی تملک زمین برای هریک از این خدمات برآورد شده تا بدینوسیله هزینه‌های ناشی از افزایش تراکم در سطح منطقه مشخص شود.

جداول شماره 5 تا 10 هزینه تملک زمین در هریک از نواحی 21 گانه را به تفکیک کاربری‌ها نشان می‌دهد جدول شماره5-2: کل مساحت موردنیاز، ظرفیت، کل کمبود و هزینه تملک زمین به تفکیک کاربری‌های 6 گانه مرحله پنجم: بررسی میزان افزایش تراکم در پهنه‌های تراکمی طرح تفصیلی و طرح توسعه جنوب باتوجه به اینکه بررسی‌های مرحله اول تا چهارم صرفا براساس اراضی ساخته شده انجام شده، در این مرحله، بررسی‌های مزبور درمورد پهنه‌های تراکمی پیشنهاد شده توسط طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب شیراز که به عللی تحقق نیافته‌اند (اجرا نشده‌اند) و هنوز به صورت بایر و یا زراعی باقی مانده‌اند، انجام شده است.

برهمین اساس، پهنه‌های تراکمی موردنظر مشخص گردیدند و ضوابط و مقررات مربوط به تفکیک و احداث ساختمان که توسط این مشاور (برطبق جدول شماره1-2) ارائه شده است، تعداد قطعات و به دنبال آن تعداد واحدهای موجود در هر قطعه مشخص گردید و سپس براساس بعد خانوار تعداد جمعیت محدوده‌های مذکور پیش‌بینی گردید.

نقشه شماره 6 تراکم‌های پیشنهادی مشاور برای اراضی مسکونی تحقق نیافته طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب را نشان می‌دهد.