دانلود مقاله نظام اعتباری

مبانی نظام اعتباری پیشگفتار مفهوم نظام اعتباری در تعریف نظام اعتباری عبارتست از مجموعه‌ای از اصول و قواعد وضوابط در ارتاط ارگانیکو بهم پیوسته با یکدیگر و در راستای هدف یا اهداف مشخص.

بر این اساس نظام اعبتاری سالم و کارآ، نظام اقتصادی نابسامان و نامطلوب رامتحول و کارا نموده و بالعکس نظام اعتباری ناسالم، نظام اقتصادی مطلوب را به بحران و تباهی می‌کشاند.

بعلاوه نظام بانکی و اعتباری تحت تاثیر نظام اقتصادی دارای جهت و گرایش مصرفی و یا تولیدی می‌باشد.

و از طریق جلب و جذب منابع و اعطای آن اثرات مهمی بر حجم و نوع فعالیت‌های اقتصادی و تنظیم روابط فی مابین بخش‌های اقتصادی دارید.

به همین لحاظ دولت‌ها از طریق اتخاذ سیاست‌های پولی و اعتباری در جهت حقق اهداف و سیاست‌های اقتصادی مبادرت می‌نمایند.

تخصیص منابع: اعطای تسهیلات بخش مهمی از عملیات هر بانک را شامل می‌شود که از لحاظ اقتصادی حائز اهمیت می‌باشد درواقع رشد و توسعه اقتصادی بدون افزایش کمی عامل سرمایه، ممکن نیست و چون برای همه اشخاص مقدور نمی‌باشد که در تمامی مراحل فعالیتهای خود از امکانات و منابع مالی شخصی خود جهت تأمین نیازهای موجود استفاده نمایند، لذا ناگزیر به بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری روی می‌آورند.

بانک‌ها با عملیات اعتباری خود موجبات انتقال منابع را از اشخاصی که مستقمیا مایل و یا قادر به مشارکت در ف عالیت‌های اقتصادی نمی‌باشند، به اشخاصی که جهت انجام امور اقتصادی نیازمند به سرمایه می‌باشند فراهم می‌سازد که این امر موجب افایش تولید و ایجاد اشتغال در جامعه می‌شود.

اهداف نظام اعتباری در بانکداری بدون ربا: 1- استقرار نظام پولی و اعتباری برمبنای حق و عدل به منظور تنظیم گردش صحیح پول و اعتبار 2- فعالیت در جهت تحقق اهداف، سیاست‌ها و برنامه‌های اقتصادی دولت به وسیله ابزارهای پولی و اعتباری.

3- ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش تعاون عمومی و قرض‌الحسنه از طریق جذب وجوه و اندوخته‌ها.

اصول نظام اعتباری در بانکداری بدون ربا: 1- اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها باید به ترتیبی صورت گیرد که اصل تسهیلات و سود مورد انتظام در صورت تحقق در مدت معینی قابل برگشت باشد.

2- نظارت بر نحوه مصرف و بازگشت تسهیلات اعطایی در جهت حسن اجرای قراردادهای منعقده.

ویژگی‌های نظام اعیتاری در بانکداری بدون ربا: 1- اختصاص دادن تسهیلات اعطایی برای هر بخش اقتصادی با رعایت اولویت‌های تعیین شده، در سیاست‌های اقتصادی (تخصیص بخشی) 2- هدایت، کنترل و نظارت بر مصرف تسهیلات 3- سیال بودن منابع بانکی (بازگشت و بدون وقفه سرمایه) 4- سودآوری مطلوب، براساس وجود تنوع در بخش‌های مختلف اقتثادس و در نتیجه کاهش ریسک سرمایه‌گذاری.

5- کاهش احتمال زیان در بانکداری بدونربا نسبت به بانکداری کلاسیک به دلیل تقسیم سود حاصل از فعالیت‌های اعتباری.

6- توزیع درآمد میان بانکو استفاده کنندگان از تسهیلات.

7- اخذ تأمین کافی به عنوان وثیقه.

تقسیم بندی تسهیلات اعطایی در نظام بانکداری بدون ربا براساس نوع فعالیت اقتصادی بانک به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش فعالیت بخشهای مختلف تولیدی، بازرگانی و خدماتی نسبت به تامین بخشی از سرمایه و یا منابع مورد نیاز بخشهای مختلف اقتصادی مبارت می‌نماید که با توجه به نوع فعالیت متقاضی، روشهای تخصیص تسهیلات متفاوت و به شرح جدول ذیل است.

ردیف نوع فعالیت اقتصادی انواع روش‌های اعطایی تسهیلات 1 بخش مسکن و ساختمان 1) سرمایه‌گذاری مستقیم 2) مشارکت حقوقی 3) مشارکت مدنی 4) فروش اقساطی 5) اجاره شرط تملیک 6) جعاله 7) قرض‌الحسنه 2 بخش صنعت و معدن 1) سرمایه‌گذاری مستقیم 2) مشارکت حقوقی 3) مشارکت مدنی 4) فروش اقساطی 5) سلف 6) قرض‌الحسنه 7) اجاره به شرط تملیک 8) جعاله 3 بخش خدمات 1) اجاره به شرط تملکی 2) قرض‌الحسنه 3) مشارکت مدنی 4) مشارکت حقوقی 5) جعاله 4 بخش بازرگانی 1) مضاربه 2) مشارکت مدنی 3) مشارکت حقوقی اعطای تسهیلات در قالب عقود مختلف از نظر زمانی و برحسب اینکه حداکثر مدت زمان بازپرداخت چند سالتعیین شده است، به شرح جدول زیر قابل طبقه‌بندی است.

طبقه بندی انواع تسهیلات اعطایی در بانکداری بدون ربا براساس مدت قرارداد ردیف انواع قرارداد مدت انواع عقود 1 کوتاه مدت حداکثر 1 سال 1) مشارکت حقوقی 2) مشارکت مدنی 3) فروش اقساطی ابزار کار 4) سلف 5) قرض‌الحسنه 6) اجاره به شرط تملیک 7) جعاله 2 میان مدت یک الی 5 سال 1) مشارکت حقوقی 2) مشارکت مدنی 3) فروش اقساطی 4) اجاره به شرط تملیک 5) جعاله 3 بلند مدت بیش از 5 سال 1) سرمایه‌گذاری مستقیم 2) مشارکت حقوقی 3) فروش اقساطی 4) اجاره به شرط تملیک ضوابط نظارتی در زمینه کفایت سرمایه بانکها: بحرانهای بانکی دهه‌های اخیر در کشورهای در حال توسعه نظیر فرار سپرده‌ها، افزایش مطالبات معوق بانکها، رکود اقتصادی که منجر به اختلال در نظم بازارهای مالی گردید.

ورشکستگی بسیاری از بانکها را فراهم نمود.

بررسیها نشان می‌دهد که علت اصلی این بحرانها ناکافی بودن سرمایه بانکها می‌باشد.

به همین علت ایجاد یکسری استانداردها جهت جلوگیری از چنین حوادثی اجتناب‌ناپذیر گردید.

براین اساس نسبت کفایت سرمایه که عبارت است از نسبت سرمایه بانک به دارایی‌ها توأم با ریسک آن، بعنوان معیاری جهت شناسایی بانک فعال در سطح بین‌المللی تعیین گردید.

بانک فعال به بانکی اتلاق می‌گردد که از حداقل سرمایه لازم برخوردار باشد.این نسبت استاندارد سرمایه به داراییها برمبنای ریسک در حد 8 درصد تعیین شده است و تا ژانویه 2001 این معیار در رتبه‌بندی سالانه اعبتاری بانکها در سطح بین‌المللی از نقطه نظر توانایی و قدرت مالی و نیز کفایت سرمایه آنها نقش مهمی ایفاء نمود و بانکها براساس آن رتبه‌بندی شدند.

به دنبال ایرادات و اشکالات وارد بر معیار فوق و در جهت رفع ضعفهای مطروحه، کارشناسان کمیته طرح جدید کفایت سرمایه در قالب دستیابی به اهدافی نظیر افزایش سلامت سیستم مالی، افزایش شرایط یکسان در رقابت، معرفی از ابزارهایجامعتری جهت شناسایی انواع ریسک، محاسبه کفایت سرمایه با اعمال درجه ریسک ناشی از موفقیت و فعالیت بانک و تمرکز به بانکهای فعال در سطح بین‌المللی به تجدید نظر لازم اقدام نمود و موافقت جدید براساس حداقل سرمایه مورد نیاز، بررسی نظارتی و مقررات و قواعد حاکم بر بازار نهاده شد و راههای دستیابی به نسبت مطلوب کفایت سرمایه را از طریق روشهای زیر توسعه نمود.

افزایش حقوق صاحبان سهام کاهش داراییهای مخاطره‌آمیز کاهش ریسک اعبتارات بین بانکی لذا براساس اهداف فوق بازرسان بانکی باید نسبت به تعیین الزامات احتیاطی و حداقل مناسبی از کفایت سرمایه برای کلیه بانکها اقدام نمایند.

این الزامات باید به انعکاس ریسکهایی بپردازند که بانکها متقبل آنها شده واجزا سرمایه را با توجه به قابلیت آنها در جذب زیانها تعریف نمایند و این الزامات نباید از چارچوب ارکان موافقت نامه عدول نمایند.

بعنوان مثال: سرمایه سهامداران چندین هدف را دنبال می‌نماید.

برای سهامداران یک منبع درآمد دائمی و برای بانک یک منبع تأمین مالی فراهم می‌آورد.

برای تحمل ریسک و جذب زیانها و رشد بیشتر باید معیاری در اختیار سهامداران باشد که براساس آن مطمئن شوند بانک به شیوه‌ای صحیح و مطمئن مدیریت می‌شود و رعایت حداقل نسبتهای کفایت سرمایه اعمال می‌گردد.

بعلاوه توافقنامه‌ای تعیین نمود که برای مقاصد نظارتی چه نوع سرمایه‌ای قابل قبول است.

همچنین براساس طبقات وسیعتر ریسک‌پذیری نسبی وزن‌ه ایی از ریسک به منابع در معرض خطر بالا زیر خط ترازنامه تخصیص داد و براساس ارزش داراییها برحسب ریسک الزامات حداقل نسبت سرمایه را برای سرمایه درجه یک 4% و برای کل سرمایه 8% تعیین و به بانکهای فعال بین‌المللی اعلام گردید.

سیاست های اعتباری و مالی فصل اول: تسهیلات ضوابط اجرائی اعطای تسهیلات 1- قابلیت اعتماد و اطمینان: امین بودن متقاضی و حصول اطمینان از صلاحیت اخلاقی و پایبندی وی به تعهدات خود را قابلیت اعتماد می‌گویند که شامل: حسن شهرت، طرز پرداخت، شئون اجتماعی، نظم و انضباط، طرز رفتار، میزان پایبندی به ایفای تعهدات، منش، نوع برخورد، کلام، رفتار، اعتقادات، سن، تقوای اخلاقی، تحصیلات، وضعیت کلی خانوادگی، همکاران متقاضی و فضیلت معنوی متقاضی می‌باشد.

شایان ذکر این که منظور از معیارهای «قابلیت اعتماد و اطمینان» نظام اخلاقی ملهم از ارزش‌های والای اسلامی بوده و منظور شخصیت معنوی و باطنی متقاضی است نه صرفاً وضعیت ظاهری، آراستگی و تشخص مادی وی.

2- قابلیت و صلاحیت فنی: داشتن دانش فنی، مدیریت و تجربه و تبحر در جذب به کارگیری سرمایه و امکانات را صلاحیت فنی می‌نامند.

بانک باید در مقوع اعطای تسهیلات از توانایی، شناخت و تجربه متقاضی در امر مورد نظر اطمینان حاصل نماید، زیرا توجه به این عامل ضامن کسب درآمد و بازگشت منابع بانک خواهد بود و اعطای تسهیلات به افراد غیر کاردان و بی‌صلاحیت موجب به خطر افتادن منابع بانک خواهد بود.

3- ظرفیت مالی و کشش اعتباری: تسهیلات مالی بایستی متناسب با ظرفیت مالی متقاضی پرداخت شود تا بازگشت منابع را با خطر مواجه نکند.

لذا بایستی توان مالی و اعتبار تجاری مشتری مورد ارزیابی قرار گیرد.

بانک بایستی از وضعیت مالی و اعتبارتجاری متقاضیان تسهیلات آگاه گردد و توانایی و استقامت شخص یا شرکت در مقابله با تنگناها و فشارهای مالی ناشی از رکود اقتصادی، فشار رقبا، از دست دادن موقت بازار محصول و غیره را محک بزند.

4- وثیقه: وثیقه در لغت به معنای محکم و استوار است و عبارتست از تأمین یا پوشش‌هایی که برای حسن اجرای تعهدات از متقاضیان اخذ می‌شود.

بانک‌ها به منظور حصول اطمینان و تأمین کافی برای استکام معامله و کاهش ریسک، نسبت به اخذ وثیقه اقدام می‌نمایند.

5- سایر موارد: علاوه بر ضوابط و معیارهای فوق‌الذکر موارد ذیل نیز باید در بدو اعطای تسهیلات مطمح نظر قرار گیرد: 1-5- استعلام سابقه تسهیلاتی از اداره آمار و اطلاعات درخصوص چکهای برگشتی و تسهیلات سررسید گذشته و معوق، الزامی است.

2-5- دارا بودن حساب جاری با حداقل کارکرد مطلوب به تشخیص شعبه یا مدیریت شعب الزامی است.

3-5- اظهارنامه مالیاتی سال مالی قبل ملزم به ورتهای مالی تأیید شده در خصوص اشخاص حقیقی و حقوقی و استعلام حسب ماده 186 قانون مالیاتهای مستقیم باید از مشتری اخذ گردد.

(درخصوص اجرای ماده 186 قانون مالیاتهای مستقیم باید موارد زیر دقیقاً رعایت گردد.) 1-3-5- اخذ استعلام تبصره 1 ماده 186 در استفاده از تسهیلات بانک ظرف یکسال شمسی برای اشخاص حقوقی یک میلیارد و پانصد میلیون ریال و برای اشخاص حقیقی یکصد و پنجاه میلیون ریال و بیشتر الزامی است.

2-3-5- گواهی صادره برای یک سال شمسی معتبر بوده و برای اخذ تسهیلات مجدد در همان سال، نیازی به اخذ گواهی مجدد نخواهد بود.

3-3-5- تسهیلات بخش مسکن و فعالیتهای بخش کشاورزی مشمول ضوابط اجرایی این ماده نخواهد بود.

4-3-5- سازمانهای مالیاتی مکلفند ظرف 3 روز از تاریخ دریافت نامه، پاسخ استعلام بانک را اعلام نمایند.

بدیهی است پس از گذشت 3 روز و عدم دریافت پاسخ، پرداخت تسهیلات توسط بانک بلامانع است.

5-3-5- کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که براساس آخرین اظهارنامه تسلیمی خود، جمع درآمد حاصل از فروش کالا یا خدمات آنها بیش از هشت میلیارد ریال و یا جمع دارایی‌های آنها طبق ترازنامه مستند بیش از شازده میلیارد ریال باشد مکلف به انتخاب حسابرس و بازرس قانونی می‌باشند.

4-5- تکمیل پرسشنامه اعتباری (فرم نمونه 389/2) گزارش اطلاعات اعتباری اشخاص حقیقی و (فرم نمونه 390/2) گزارش اطلاعات اعتباری اشخاص حقوقی توسط واحد اعتباری و (فرم نمونه 388/2) توسط متقاضی که نمونه‌های یاد شده پیوست می‌باشد.

5-5- عدم تجاوز از سقف فردی تسهیلات که رقم آن هر سال از طریق اداره حسابداری کل، تعیین و ابلاغ می‌گردد.

6-5- تکمیل و ارسال فرمهای نمونه 1/28 الی 5/28 بانک مرکزی ج.ا.ا پس از پرداخت تسهیلات یا ایجاد تعهد، باید صورت گیرد.

7-5- در صرتی که اسناد مالیکت متقاضیان، در رهن بانک یا سایر بانکها و سازمانها باشد، قبل از بررسی کامل تقاضا و پرونده تسهیلاتی متقاضی، از راهنمایی مشتری مبنی بر فک رهن از سند مالکیت خودداری نموده و تنها زمانی که پرداخت تسهیلات از هر لحاظ بلامانع باشد نسبت به فک رهن از سند مالکیت ایشان اقدام گردد.

برای انجام این مهم می‌توان با اخذ تعهد از خریدار مبنی بر تسویه بدهی قبل از ارسال قرارداد به دفترخانه، نسبت به بازدید از ملک و ایجاد اطمینان به مشتری اقدام نمود.

8-5- بررسی قرارداد تخصیص تسهیلات از نظر مدت و مبلغ نسبت به قرارداد داخلی؛ بطوری که سررسید قرارداد داخلی، قبل از تاریخ ترهین سند بوده و تسهیلات اعطایی در قرارداد داخلی کمتر از مبلغ مندرج در سند رهنی باشد.

9-5- دت بازپرداخت تسهیلات باید از مدت ترهین سند کمتر باشد، به طوری که قبل از تسویه بدهی مشتری در خاتمه قرارداد مدت ترهین سند سررسید نشده باشد.

10-5- کلیه شعبدر جریان تشکیل پرونده تسهیلاتی جهت متقاضیان مکلفند؛ گردش عملیات ثبتی پلاکی را که مقرر است مورد وثیقه بانک قرار گیرد از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک استعلام نموده و پاسخ استعلام را به عنوان یکی از مدارک لازم برای تشکیل پرونده و پرداخت تسهیلات ملحوظ نظر قرار دهند.

11-5- پرداخت تسهیلات اقشار خاص (ایثارگران) با ارائه معرفی نامه از بنیاد شهید و امور ایثاگران به بانک و متعاقب آن معرفی توسط اداره امور مدیریتهای شعب به مدیریتها و شعب، وفق مقررات خاص خود و با اعمال نرخ سود یارانه‌ای امکانپذیر است.

12-5- در اجرای آیین‌نامه‌ها و دستورالعملهای اجرایی تبصره‌های بودجه سالیانه کشور جهت پرداخت تسهیلات موردی و مقطعیاز قبیل وامهای روستایی،اقشار کم درآمد، اعضای هیأت علمی دانشگاهها، تسهیلات استیجاری، وجوه اداره شد و...

براساس ضوابط و اعبتار ابلاغی توسط ادارات ذیربط اقدام خواهد شد.

توضیح: فهرست شرکتهای دولتی، بانکها و موسات انتفاعی وابسته به دولت و همچنین فهرست طبقه‌بندی مشاغل اقتصادی به پیوست ایندستورالعمل می‌باشد.

سقف تسهیلات و تعهدات کلان وفردی بطور کلی تسهیلات عبارتست از اقلام دارایی‌ها بانک و یا مؤسسه اعتباری در بالایخط ترازنامه نظیر تسهیلات اعطایی به اشخاص (به استثنای مشارکت حقوقی و سرمایه‌گذاری مستقیم) و بین بانکی و غیره.

و تعهدات شامل اقلام زیر خط ترازنامه نظیر تعهدات ریالی و ارزی بابت اعتبارات اسنادی و انواع ضمانتنامه‌ها و تضمین اوراق مشارکت و...

می‌باشد.

برای رعایت سقف تسهیلات و تعهدات کلان و فردی باید به نکات زیر توجه نمود: 1- با توجه به میزان سرمایه بانک براساس اعلام اداره حسابداری کل، در حال حاضر مجموع تسهیلات و تعهدات هر ذینفع واحد که از مبلغ 169649700000 ریال تجاوز نماید، تسهیلات و تعهدات کلان محسوب می‌گردد.

2- حداکثر مجموع تسهیلات و تعهدات به هر ذینفع واحد نبایداز 20% سرمایه پایه بانک تجاوز نماید.

بنابراین با عنایت به میزان سرمایه پایه بانک، این رقم که نشان دهنده سقف فردی تسهیلات و تعهدات در بانک مسکن است در حال حاضر برابر 678598800000 ریال است.

3- حداکثر مجموع تسهیلات و تعهدات کلان هر بانک 8 برابر سرمایه پایه می‌باشد، مشروط بر اینکه از 50% کل تسهیلات دولتی و غیردلتی تجاوز ننماید.

با توجه به سرمایه بانک، این رقم در حال حاضر بالغ بر 27143952000000 ریال است.

اقلام تسهیلات و تعهدات بانک به شرح جدول زیر می‌باشد.

شرایط عمومی سیاستهای اعتباری سال جاری 1- مدیریت شعب مناطق می‌توانند تا میزان 60% خالص منابع تجهیز شده خود در سال 1387 (شامل سپرده‌های قرض‌الحسنه جاری و قرض‌الحسنه پس‌انداز و سپرده‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت و کوتاه مدت اعم از عادی، ویژه سپرده سرمایه گذاری ممتاز) و حداکثر تا سقف 50% وصولی‌های خود از مطالبات عقب افتاده را (اعم از تسهیلات سررسید گذشته، معوق و مشکوک الوصول) تا پایان سال 86 حداکثر تا سقف اعتبار ابلاغی به عنوان تسهیلات به متقاضیان پرداخت نمایند.

تبصره 1: بدیهی است جهت مناطق در خصوص تعهدات ناشی از حسابهای صندوق پس‌انداز مسکن و جوانان و همچنین طرح مهر (طبق مقررات مربوطه) تا اطلاع ثانوی محدودیتی وجود ندارد.

تبصره 2: از اعتبارات ابلاغی توسط اداره امور مدیریتهای شعب، 50% بصورت اولویت خاص (ثابت) و 50% بصورت اولیت عادی (متغیر) خواهد بود.

2- اعتبار تخصیصی برمبنای پیش‌بینی جذب منابع در طول سال 1387 تعیین گردیده و در صورت موفقیت شعب در تجهیز بیشتر منابع، امکان افزایش اعتبار، پس از تصویب هیات مدیره محترم بانک وجود خواهد داشت.

3- اعطای تسهیلات به متقاضیانی که دارای چک برگشتی یا بدهی معوق به سیستم بانکی می‌باشند تا رفع سوء اثر از چکهای برگشتی و یا تصفیه مطالبات معوق بانکها ممنوع است.

4- در راستای جذب منابع و جهت تشویق افرادی که دارای حساب جاری فعال و موثر در بانک بوده و مورد تایید مسئولین شعب و مدیریتهای مناطق می‌باشند مبلغی به عنوان اعتبار، در اختیار مدیریت قرار می‌گیرد.

میزان این اعتبار با توجه به درصد جذب منابع قرض‌الحسنه جاری (دولتی و خصوصی) در پایان سال قبل نسبت به کل منابع جذب شده حساب مذکور در بانک تعیین می‌گردد.

مدیران محترم می‌توانند از اعتبار مذکور در خصوص پرداخت تسهیلات (تسهیلت خودرو، کالاهای با دوام،‌ اثاثیه، قرض‌الحسنه ضروری، جعاله و جعاله تعمیر واحدهای تجاری) به متقاضیان با عنایت به صلاحدید خود و با رعایت ضوابط و مقرراتمربوطه اقدام نمایند.

5- مشتریان بدحساب به یکی از اشکال زیر قابل شناسایی می‌باشند که طبعاً اعطای تسهیلات مجدد به آنها مجاز نخواهد بود: 1-5.

کلیه افرادی که از تسهیلات فروش اقساطی اعم از خرید و یا انتقال سهم‌الشرکه استفاده نموده و بیش از 6 قسط سررسید گذشته دارند.

2-5.

کلیه مشتریانی که علیه آنها اجرائیه صادر شده است.

3-5.

کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که به دلایل راهی واهی علیه بانک به مراجع قضایی شکایت نموده و رای صادره ناظر بر برائت بانک بوده است.

4-5.

کلیه شرکتهای تعاونی مسکن و یا انبوه سازانی که تسهیلات دریافتی را در مدت انجام تعهد و یا در زمان تمدید،‌به مصرف نرسانده و علیرغم خاتمه مدت مشارکت،‌ مطالبات بانک تعیین تکلیف نگردیده است.

5-5.

کلیه انبوه سازانی که علی رغم دادن تعهد به بانک مبنی بر بازپرداخت نقدی بدهی خود، بدون اطلاع به بانک، نسبت به فروش واحدهای مورد مشارکت به خریداران با دادن وعده انتقال تسهیلات به آنان، اقدام و ضمن ایجاد تعهد برای خود،‌بانک را با مشکل مواجه نموده‌اند.

6-5.

کلیه استفاده کنندگان از تسهیلات اجاره به شط تملیک که با تنظیم قولنامه نسبت به فروش عین مستاجره به غیر، اقدام نموده‌اند و یا اینکه خلاف اظهارات آنان دایر بر عدم استفاده از تسهیلات اجاره به شرط تملیک از سایر شعب یا سایر بانکها، احراز گردیده باشد.

7-5.

کلیه افرادی که دارای چک برگشتی بوده و نسبت به رفع سوء اثر از آن اقدام ننموده‌اند.

8-5.

کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که از طریق مراجع ذیصلاح (قوه قضاییه یا بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران) به عنوان افراد بدحساب معرفی گردیده‌اند.

6- مدیریتهای شعب توجه فرمایند در صورتی که مجموعه تسهیلات و تعهدات هر ذینفع واحد که از مبلغ 412761800000 ریال تجاوز نماید تسهیلات و تعهدات کلان محسوب گردیده که ارسال آمار تسهیلات و تعهدات مذکور در پایان هر ماه به این اداره الزامی می‌باشد.

7- اعطای تسهیلات تبصره‌ای، تکلیفی، اقشار خاص، (جانبازان انقلاب اسلامی و ...) و نظایر آن تابع دستورالعمل و ضوابط خاص خود می‌باشد.

بخش اول: مسکن و ساختمان 1- مشارکت مدنی 1-1- شرایط عمومی: 1-1-1- منابع اعتباری طرحهای مشارکتی که توسط مدیریتهای شعب راساً‌مورد پذیرش واقع و پرونده متشکله به دلیل تجاوز تسهیلات قابل پرداخت از حدود اختیارات تفویضی، جهت بررسی و اتخاذ تصمیم به اداره سرمایه‌گذاری و اعطای تسهیلات ارسال می‌گردد، باید از سوی مدیریت شعب ذیربط تامین اعتبار گردد و درخواستهای اعتباری مشتریان که توسط اداره سرمایه‌گذاری و اعطای تسهیلات پذیرش و پس از تصویب طرح و تخصیص تسهیلات دستورالعمل انعقاد قرارداد به مدیریتهای شعب ارسال می‌گردد لزوماً توسط اداره فوق‌الذکر جداگانه تأمین اعتبار می‌شود.

2-1-1- در صورت جذب منابع بیش از سقف اعتبارات ابلاغی امکان افزایش اعتبار پس از تصویب هیأت مدیره وجود دارد.

3-1-1- مدت اولیه قرارداد و افزایش آن در تسهیلات مشارکت مدنی انفرادی نباید حداکثر از 18 ماه و در تسهیلات مشارکت مدنی مجتمع از 36 ماه تجاوز نماید.

4-1-1- به کلیه مدیران مدیرتهای شعب بانک تفویض اختیار گردید تا در صورت ارائه دلائل مستدل و منطقی از سوی شریک و حصول اطمینان از اتمام پروژه رأساً و با مسئولیت خود نسبت به تمدید مهلت قراردادهای مشارکت مدنی طرحها حداکثر تا سقف یک سال (بدون رعایت دو نوبت 6 ماهه) مشروط به تسویه مشارکت و مختومه شدن پرونده تسهیلاتی اقدام نمایند.

تفویض اختیار فوق ناظر بر پرونده‌هایی که تحت نظارت این اداره در حال مشارکت هستند، نمی‌باشد.

5-1-1- پذیرش درخواست و اعطای تسهیلات مشارکت مدنی جهت ساخت و تکمیل پروژه‌های تجاری و اداری (اداری- تجاری) تا اطلاع ثانوی منتفی است، لیکن اعطای تسهیلات به پروژه‌های تجاری- مسکونی و یا مسکونی- اداری در صورت حصول اطمینان از برگشت به موقع مطالبات بانک و دارا بودن توجیه کافی صرفاً به منظور تکمیل بخش مسکونی پروژه با تشخیص و تصمیم مدیریتهای شعب و شعبه مستقل مرکزی تهران بدون نیاز به کسب مجوز از این اداره تا سقف مقرر بلامانع می‌باشد.

6-1-1- اعتبار تخصیص یافته از فرودین ماه سال آتی قابل مصرف بوده و رعایت سقف 12/3 در کلیه بخشهای مربوطه قابل مصرف می‌باشد.

7-1-1- هر شخص حقیقی یا حقوقی که قصد ساخت 2 واحد مسکونی یا بیشتر را داشته باشد مجتمع ساز تلقی می‌گردد.

8-1-1- در مواردی که سازنده با اخذ مجوزهای لازم و بدون دریافت تسهیلات متمم اقدام به افزایش تعداد واحدها می‌نماید تقسیط سهم‌الشرکه روی کل واحدها بلامانع می‌باشد.

9-1-1- در قراردادهای مشارکت مدنی و نظایر آن که مبلغ تسهیلات در وجه تسهیلات گیرنده پرداخت می‌شود، واریزوجه به حساب جاری شریک مورد تاکید بوده و استفاده از حسابهای دیگری چون قرض‌الحسنه پس‌انداز برای این منظور به هیچ وجه توصیه نمی‌گردد.

10-1-1- در قراردادهای مشارکت مدنی و نظایر آن که مبلغ تسهیلات در وجه تسهیلات گیرنده پرداخت می‌شود، واریز وجه به حساب جاری شریکمورد تاکید بوده و استفاده از حسابهای دیگری چون قرض‌الحسنه پس‌انداز برای این منظور به هیچ وجه توصیه نمی‌گردد.

11-1-1- در پروژه‌های انبوه سازی با تعداد واحدهای زیاد، توصیه می‌شود که پروژه به چند فاز تقسیم و در اولین مرحله، مشارکت در یک فاز انجام شود.

پس از حصول حداقل 40% پیشرفت فیزیکی، بررسی و مشارکت در فاز دوم انجام، و پس از حصول پیشرفت حداقل 80% در فاز اول و 40% در فاز دوم، بررسی و مشارکت در فاز سوم انجام شده و برای فازهای بعدی احتمالی نیز به همین منوال عمل گردد.

2-1- مشارکت مدنی انفرادی: 1-2-1- اعتبار لازم جهت اعطای تسهیلات مشارکت مدنی با سپرده‌های و ایفای تعهدات محدودیتی ندارد.

2-2-1- پرداخت تسهیلات انفرادی به صورت توام از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن متقاضی و اعبتار بدون سپرده (30% از محل امتیاز حساب و 70% از محل اعتبار بدون سپرده) تا سقف مبلغ 80 میلیون ریال در قالب عقد مشارکت مدنی جهت تکمیل و احداث ساختمان امکان‌پذیر می‌باشد.

چنانچه متقاضی تقاضای استفاده از تسهیلات مذکور تا سقف 200 میلیون ریال را داشته باشد پرداخت مابه‌التفاوت مذکور از طریق خرید اوراق سپرده سرایه‌گذاری ممتاز امکان‌پذیر خواهد بود.

ضمناً فروش اقساطی هر یک از تسهیلات فوق با نرخ و شرایط ذیربط میسر می‌باشد.

مدیرتهای شعب کماکان تمامی امور مربوط به تسهیلات انفرادی توام را از طریق اداره امور مدیریتهای شعب پیگیری و از هرگونه مکاتبه با این اداره خودداری خواهند نمود.

3-2-1- متقاضیانی که دارای حساب صندوق پس‌انداز مسکن می‌باشند می‌توانند از تسهیلات خرید یا ساخت معادل امتیاز متعلقه بهره‌مند گردند و در صورت نیاز به تسهیلات بیشتر از طریق خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن اقدام نمایند.

3-1- مشارکت مدنی مجتمع و انبوه سازی: 1-3-1- تسهیلات مشارکت مدنی به انبوه سازان (2 واحد و بالاتر) در شهرهای تهران، مشهد، کرج، تبریز، شیراز، اصفهان، اهواز، و جزایر کیش، قشم، و منطقه آزاد چهاربهار به ازای هر متر مربع زیربنا 200000 ریال و حداکثر تا سقف 200 میلیون ریال برای هر واحدو در سایر شهرها به ازای هر مترمربع زیربنا 1000000 ریال و حداکثر تا سقف 150 میلیون ریال برای هر واحد با نرخ سودبخش مسکن قابل پرداخت می‌باشد.

پرداخت تسهیلات در هفت شهر بزرگ، دو جزیره و یک منطقه آزاد فوق؛ به ازای هر مترمربع 1200000 ریال و در سایر شهرها 1000000 ریال براساس متراژ کل پروانه، ارتباطی به قیمت پایه ارزیابی و برآورد هزینه‌های پروژه نداشته و صرفاً ناظر به حدود تبصره 1: اعطای تسهیلات مشارکت مدنی بیش از سقفهای یاد شده صرفاًُ با نظر این اداره امکان‌پذیر خواهد بود.

به این ترتیب و با توجه به سایر موارد مندرج در این بند، علاوه بر موارد فوق در اعطای تسهیلات باید همزمان تمامی شروط ذیل برقرار باشد: 1- تسهیلات تخصیصی نباید 80% هزینه کل اجرای پروژه بیشتر باشد.

2- تسهیلات تخصیصی نباید از هزینه باقی مانده پروژه براساس گزارش ارزیاب بانک تجاوز نماید.

3- مشتریانی که برای اولین بار جهت دریافت تسهیلات مشارکت مدنی جدید مراجعه می‌نمایند باید دارای رسوب حساب جاری به شرح ذیل باشند: الف: رسوب معادل 30% تسهیلات درخواستی به مدت 6 ماه یا 15% به مدت 12 ماه یا 5/7% به مدت 24 ماه.

ب: برای مشتریان موجود بانک که دارای حساب جاری فاقد رسوب 30% بده و تقاضای تنظیم قرارداد مشارکت مدنی را نموده‌اند و تعهد نمایند که رسوب 30% برای مدت 6 ماه یا 15% برای یک سال در آینده کامل و نگهداری نماید درخواست آنها در مدیرتهای شعب بررسی و تصمیم‌گیری می‌گردد.

4- در موارد خاصو استثنایی برای مشتریانی که دارای سابقه مطلوب در بانک مسکن و حساب جاری فعال و موثر به تایید رئیس شعبه می‌باشند تسهیلات با صلاحدید مدیریت مربوطه و با تجه به اعتبار ابلاغی و سایر ضوابط قابل پرداخت می‌باشد.

5-تبصره 2: در صورت تقاضای تقسط سهم‌الشرکه در هر سه مورد فوق رسوب 10% سهم‌الشرکه تا پایان و تصفیه مورد مشارکت الزامی می‌باشد.

2-3-1- تمرکز عملیات مالی انبوه سازان نزد شعبه اعطا کننده تسهیلات الزامی است و شعب درخصص هزینه نمودن و برداشت تدریجی از حساب جاری سازندگان را مدیریت خواهند نمود.

3-3-1- تا اطلاع ثانوی اعطای تسهیلات بدون سپرده به طرحهای مجتمع مسکونی بدون در نظر گرفتن نسبت تعداد شرکاء به تعداد واحدهای احداثی بلامانع خواهد بود.

4-3-1- حدود اختیارات شعب، حوزه‌ها، مدیریتهای شعب و اداره سرمایه گذاری و اعطای تسهیلات جهت پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان مسکن به شرح جدل شماره 1 می‌باشد: (سال 13879 جدول شماره یک (ارقام به میلیون ریال) توجه: سقف تسهیلات برای هر واحد در شهرهای بزرگ و جزایر کیش و قشم و منطقه آزاد چابهار حداکثر 200 میلیون ریال و برای سایر شهرها حداکثر 150 میلیون ریال 4-1- مشارکت مدنی تعاونی‌های مسکن: 1-4-1- پرداخت تسهیلات به شرکتهای تعاونی مسکن با رعایت مقررات ذیربط حداکثر تا سقف 80 میلیون ریال برای هر واحد، براساس جدول حدود اختیارات ضمیمه این بخشنامه و برآورد هزینه براساس قیمتهای پایه کمکی بانک و با حداقل نرخ سود مورد انتظار در بخش مسکن انجام خواهد پذیرفت.

2-4-1- شرط احراز حد نصاب حداقل 10میلیون ریال رسوب در جاری شرکتهای تعاونی مسکن جهت هر عضو در طول یک دوره مالی یک ساله برقرار می‌باشد.

بنابراین یکی از شرایط اعطای تسهیلات به شرکتهای تعاونی مسکن کسب حد نصاب لازم است که از رابطه زیر بدست می‌آید: بدیهی است اولویت با آن دسته از شرکتهای تعاونی است که پروژه آنها از تعداد واحد کمتر و پیشرفت فیزیکی و عدد امتیاز بیشتری برخوردار می‌باشد: 3-4-1- شرکتهای تعاونی با پروژه‌هایی به تعداد واحد کمتر، پیشرفت فیزیکی و عدد امتیاز بیشتر، در اولویت هستند.

4-4-1- تقسیط اصل تسهیلات اعطایی به شرکتهای تعاونی مسکن به انضمام سود متعلقه حداکثر تا سقف 100 میلیون ریال جهت واحد به مدت حداکثر 10 سال و با نرخ سودبخش مسکن مجاز بوده و جریمه تاخیر دیرکرد را نیز در صورت تعلق، اعضای شرکت تعاونی باید نقداً و به صورت یکجا پرداخت نمایند.

5-4-1- حدود اختیارات شعب، حوزه‌ها، مدیریتهای شعب و اداره سرمایه‌گذاری و اعطای تسهیلات جهت پرداخت تسهیلات به شرکتهای تعاونی مسکن به شرح جدول شماره 2 می‌باشد: (سال 1387) جدول شماره 2 (ارقام به میلیون ریال) توجه: سقف تسهیلات برای هر واحد حداکثر 80 میلیون ریال 2- فروش اقساطی: 1-2- فروش اقساطی قطعی حداکثر تا 100 میلیون ریال از سهم‌الشرکه بانک (اصل و سود) جهت هر تبصره 1: در کلیه پروژه‌های مورد مشارکت، در صورت درخواست، شریک می‌تواند تبصره 2: چنانچه متقاضایان درخواست تقسیط سهم‌الشرکه بانک بیش از سقف یاد شده (100 میلیون ریال) تبصره 3: در خصوص مشتریانی که تا پایان سال 85 از تسهیلات مشارکت مدنی استفاده نموده‌اند به شرح ذیل اقدام می‌گردد: الف- اگر مشتری قبل از سررسید یا در سررسید تسهیلات خود جهت فروش اقساطی مراجعه نماید شعب مجاز به فروش اقساطی طبق سیاستهای اعتباری سال 1385 می‌باشند.

ب- اگر مشتری بعد از سررسید مراجعه نماید حداکثر 2 ماه با نظر موافق مدیریت شعب فرصت خواهد داشت تا نسبت به فروش اقساطی قطعی یا تدریجی تسهیلات مشارکت مدنی طبق سیاستهای اعتباری سال 85 اقدام نمایند.

در غیر این صورت باید طبق بند 11 این بخشنامه اقدام گردد.

2-2- فروش اقساطی سهم‌الشرکه بانک در قراردادهای منعقده از ابتدای سال 87 به یکی از صور ذیل امکانپذیر می‌باشد: 1-2-2- انتقال سهم‌الشرکه با استفاده از امتیاز حساب صندوق پس‌انداز مسکن خریدار.

2-2-2- انتقال سهم‌الشرکه با استفاده از اوراق حق تقدم حساب سپرده ممتاز.

3-2-2- انتقال سهم‌الشرکه در ازای افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن (توسط خریدار) و مسدود نمودن حداقل 10% از اصل سهم‌الشرکه قابل انتقال به مدت قرارداد فروش اقساطی.

تبصره: شرایط انتقال سهم‌الشرکه در قراردادهای منعقده از ابتدای سال 87 به بعد در مرحله تنظیم قرارداد باید کتباً به اطلاع شریک رسانده و ضمیمه پرونده گردد.

ضمناً افتتاح حساب توسط خریدار علاوه بر شرایط مندرج در بند 9 (موضع رسوب حساب جاری شریک) می‌باشد (به این حساب سود سپرده کوتاه مدت تعلق می‌گیرد).

3-2- در پروژه‌های انبوه سازی جهت هر یک از سازندگان به همراه همسر و فرزند صغیر یک واحد قابل تقسیط می‌باشد.

تبصره 1: بدیهی است تقسیط یک واحد دیگر به صورت جداگانه و مجزا به نام همسر سازنده مشروط به وجود یکی از حالات ذیل می‌باشد: الف) همسر سازنده دارای درآمد مستقل و مجزا بوده و توانایی بازپرداخت اقساط مربوطه توسط نامبرده برای شعبه محرز گردیده و واحد مربوطه آخرین واحد باقیمانده باشد.

ب) همسر سازنده دارای حساب صندوق پس‌انداز مسکن باشد.

ج) همسر سازنده در ملک سهیم بوده و جزو یکی از شرکاء باشد.

تبصره 2ک واگذاری و انتقال سهم‌الشرکه واحدهای مورد مشارکت به صورت فروش اقساطی قطعی جهت هر یک از فرزندان، برادران یا خواهران کبیر هر یک از سازندگان (شرکاء) که دارای درآمد مستقل و مکفی بوده (بنابر ضوابط تشخیص درآمد) و توانایی بازپرداخت اقساط متعلقه را نیز داشته باشند با شرایط بند 11 و 12 امکان‌پذیر خواهد بود.

تبصره 3: اعضاء یک خانواده که به عنوان خریدار واحدهای احداث شده توسط انبوه‌سازان به بانک معرفی می‌گردند (شامل خود شخص، همسر و فرزندان صغیر وی) نمی‌توانند در بیش از یک واحد از یک پروژه خاص، از تسهیلات فروش اقساطی سهم‌الشرکه بانک برخوردار گردند.

تبصره 4: انتقال سهم‌الشرکه بانک صرفاً در یک واحد از پروژه، به پدر و مادر (یکی از آنها به تنهایی و یا مشترکاً) هر یک از سازندگان بلامانع می‌باشد.

4-2- انتقال سهم‌الشرکه از محل تسهیلات با سپرده براساس ضوابط و مقررات حساب صندوق پس‌انداز مسکن مقدور خواهد بود.

5-2- اعتبار لازم جهت اعطای فروش اقساطی مسکن با سپرده (خرید) و ایفای تعهدات بانک محدودیتی ندارد.

6-2- در مواردی که سازنده با اخذ مجوزهای لازم و بدون تسهیلات اقدام به افزایش تعداد واحدها نماید تقسیط سهم‌الشرکه روی کل واحدها بلامانع می‌باشد.

7-2- داشتن درآمد مکفی و توانایی بازپرداخت اقساط از شرایط فروش اقساطی قطعی سهم‌الشرکه است.

8-2- موارد ذکر شده در بند 3-1 (مشارکت مدنی) نیز مدنظر قرار گیرد.

3- جعاله: 1-3- سقف تسهیلات جعاله بدون سپرده در قبال وثیقه غیرمنقول (پلاک مورد تعمیر) در حال حاضر مبلغ 14 میلیون ریال می‌باشد و در خصوص پلاکهایی که صرفاً بابت استفادهاز تسهیلات خرید یا فروش اقساطی سهم‌الشرکه در رهن بانک قرار دارند پرداخت تسهیلات جعاله بدون اخذ سفته و با تنظیم قرارداد داخلی امکانپذیر می‌باشد.