دانلود تحقیق ارزیابی کارآیی بازار رهن ایران

کارآیی بازارهای مالی

  بازار های مالی بازارهایی هستند که در آنها اوراق بهادار مثل شرکت ها، اوراق قرضه، پول و اسنادی از این دست مورد معامله قرار میگیرند. هر کدام ازاین اوراق دارای خصوصیات و ویژگی هایی هستند. خود بازارها نیز از آنجا که باید دارای جذبه کافی خریداران و فروشندگان در بازار و باشند باید ویژگی هایی داشته باشند. اساساً می توان بازارهایی مالی را به دو بخش بازارهای سرمایه و پول تقسیم بندی کرد. که به نحوه استفاده از این بازارها اشاره دارد. در بازارهای سرمایه، خرید و فروش اوراق بهادار دست اول که در آنها هدف تامین سرمایه برای شرکت در حال تاسیس است، در جریان است. طبیعتاً سهام و اوراق قرضه ای که شرکت ها برای تامین سرمایه خویش منتظر می سازند در این بازارها برای بار اول عرضه می شوند اما بازار دست دومی نیز در داخل بازارهای سرمایه در جریان است که خرید و فروش های بعدی اوراق بهادار در آن انجام می پذیرند. انباردار بورس عمدتاص دست دوم است.

بازار پول شکل دیگری دارد. در این بازار از صحبت از اعتبار کوتاه مدت است، یعنی منابع مالی در قالب و امهای مختلف برای مدت زمان های کوتاه اغلب برای مدت کمتر از یک سال وام داده می شوند. مهمترین وظیفه بازار پول تامین سرمایه در گردش موسسات اقتصادی است.

وظایف مهم بازارهای مالی عبارتند از:

الف) ایجاد تسهیلات در زمینه تامین سرمایه واحدهای اقتصادی

ب) ایجاد امکان خرید و فروش های بعدی اوراق بهادار (بازار ثانویه- دست دوم)

ج) تعیین قیمت عادلانه سهام

تعیین قیمت عادلانه سهام، وظیفه بسیار مهمی است که مباحث مفصلی در دنیای مالی به خود اختصاص داده است. تعیین قیمت عادلانه سهامی که واقعاً با میزان دیسک و بازده موسسات تناسب داشته باشد نشان از کارایی بازار دارد.

نظریه بازار کارآی سرمایه

بازار کارآرا به بازاری اطلاق می شود که در آن قیمت اوراق بهادار از قبیل سهام عادی، منعکس کننده تمام اطلاعات موجود در بازار باشد. به عبارت دیگر وجود اطلاعات کافی در این بازار انعکاس سریع آن بر روی اوراق حکایت از کارآیی بازار دارد. از این رو تصور بر این است که در بازار کارآ قیمت اوراق بهادار به ارزش ذاتی آن نزدیک است. اگر اینگونه باشد لاجرم قیمت بازار شاخص درستی از ارزش واقعی سهام خواهد بود. چنین بازاری باید خصوصیات منحصر به فردی داشته باشد.

ویژگی کارایی بازار

در بازار کارآ بایستی شرایط بازار رقابتی حاکم باشد. مهمترین خصوصیت بازار در رقابتی وجود تعداد زیادی عرضه کننده و تقاضا کننده در بازار است که بیانگر آزاد بودن و خروج و ورود همه مردم به این بازار است.

اطلاعات باید بسیار سریع و فوری با هزینه کم در بازار پخش شوند تا حصول آن برای همگان به راحتی امکان پذیر باشد.

هزینه معامله در بازار کارآ باید بسیار کم و نامحسوس باشد. به طوری که یک معامله آن برای همه به سادگی مقدور باشد.

بازار نباید حاوی شرایطی باشد که تحت نوفذ و تاثیر معامله گران اندک قرار بگیرد.

افراد مطلع در بازار وجود دارند و دانش و آگاهی آنها باعث می شود که بازار به کارآیی برسد. اما این آگاهی نباید در یک بازار کارآ منجر به این شود که سودی بیشتر از مردم عادی برای اینگونه افرد در پی داشته باشد.

مکانیزم تعدیل قیمت در بازار کارآ بدین نحو است که افرادی که در بازار حضور دارند با تجزیه و تحلیل اطلاعات فوراً وادار به خرید و یا فروش اوراق خاصی می شوند و این بدان معنی است که اطلاعات سریعاً بر روی قیمت ها منعکس شده اند. طبیعتاً چون این اطلاعات به صورت تصادفی توزیع میشوند از قبیل قابل پیش بینی و نتیجه گیری نیستند.

وجود کارگزاران و واسطه های متخصص خرید و فروش که با دانش و آگاهی خود به توزیع اطلاعات درست و تعیین قیمت مناسب کمک می کنند.

زمین بازسازی با قیمت های فرسوده و … وجود دارد که به اعتبارات میان مدت 3 تا 7 سال نیاز دارند. انقلاب در امور مالی در سال های اخیر به مکانیسم هایی انجامیده است که بر روی شکاف میان بازارهای کوتاه مدت و بلند مدت پل می زند. آنچه که در این بررسی مورد نظر می باشد مطالعه چگونگی کیفیت و کارآیی تخصیص اعتبار در قالب تسهیلات بلند مدت به استفاده کنندگان نهایی در کشور ما است.

متأسفانه آمار و ارقام تسهیلاتی که توسط بانک ها اعطا می شود، به تفکیک نگهداری نمی شود و آنچه که موجود است آمارهای کلی ناقص و فاقد مشخصات لازم برای تحقیق میدانی است. آمارهای وزارت خانه ها، سازمان ها و بانک مرکزی در خیلی از موارد با هم مغایرت دارند و اساساً آماری در مورد خانه های فروش رفته و چگونگی تامین آنها و .. وجود ندارد. از این رو چارچوب تحقیق جاری توسط آمارهای موجود تعیین شده است.

ابزار معمول در دنیا برای تامین مالی بلند مدت خرید و استفاده از مسکن و مستقلات رهن است. نهادهای متفاوتی که در جهان عهده دار اعطای تسهیلات به گروه های فوق بوده اند، قسمت اعظمی از تسهیلات اعطایی خود را در قالب رهن به استفاده کنندگان ارائه کرده است. برای مثال در امریکا که یک سوم کل وام های بانک ها و یک پنجم کل داراییهایشان به وام های مستغلات مربوط است، بسیاری از اینوام ها به شکل وامهای رهنی در اختیار استفاده کنندگان قرار گرفته است. ارزش کل وام های مسکن و مستغلات این بانک ها براساس ارقام مندرج، در ترازنامه آنها بیش از 300 میلیارد دلار است. چنین مشارکتی در وام های رهنی در بخش مسکن تازه در حالی است که بانک ها به دلیل نقدینگی پایین این وام ها از ورود کامل به این حوزه خشنود نیستند. علاوه بر رهن، که برخلاف شکل سنتی آن حصه و واحد منسجم و یکسانی ندارد و بر حسب ویژگی های وام گیرندگان اوراق بهادار مورد نظر، نرخ بهره قرا ردارد، سررسید، نحوه بازپرداخت حقوق وام دهنده عدم پرداخت اقساط و … تغییر می کند، به دلیل فعالیت زیاد این بازار ابزار جدیدی نیز طراحی و مورد استفاده این نهادها در جهان قرار گرفته است. معرفی این ابزار مقایسه آن با روش سنتی رهن در ایران و طراحی ابزار مالی جدید می تواند حرکتی در جهت گسترش و بسط بازار رهن در ایران باشد. در این بررسی لازم است که محدودیت های ابزار رهن مسکن چه از نظر مالی و چه از نظر نهادهای درگیر آن روشن شوند. تصویر کلی از بازار رهن مسکن در ایران می تواند نقش و وزن این نهادها در این بازار را نشان دهد.

آنچه که مسلم است اساساً بازار رهن در ایران منحصر به فعالیت بانک ها‌ (عمدتاص بانک مسکن) و در مقاطی کوتاه شرکت ها سرمایه گذاری و پس انداز بوده است که به شکل سنتی رهن (ایستا) از آن استفاده کرده اند. در رهن سنتی، پرداخت به دریافت کننده تسهیلات به اعتبار ضایعات مستغلاتی

انتظارات آنها پوشش اجاره بها و مازاد ارزش (Capital Gain) مناسب در زمان فروش است.

2- محاسبه ارزش ساختمان ها منحصر به استفاده از قیمت تمام شده احداث ساختمان ها نیست و قیمت زمین و سود مورد انتظار پدید آورنده ساختمان نیز باید در آن ملحوظ شود.

3- به احتمال بسیار قوی، در آینده سال های نااطمینانی (انقلاب جنگ) را که اثر منفی در تقاضا اعمال می کنند نخواهیم داشت.

4- با توجه به انیکه در سال های سازندگی قرار داریم و هرچه سریعتر به میزان موجودی مسکن افزوده می شود لذا متغیر بسته (تقاضا) نیز افزایش خواهد داشت.

البته به این نکته نیز واقفیم که ساختمان ها دچار استهلاک خواهند شد و حوادث غیر مترقبه ای مانند زلزله و سیل نیز ممکن است حادث شوند لیکن پیش بینی می کنیم که در مجموع آثار بر آینده‌ی این عوامل تاثیر مثبت بر تقاضا داشته باشد.

نتیجه گیری و پیشنهادات

از برازش معادله عرضه نتیجه گرفتیم که سیستم بانکی با توجه به محدودیت های موجود، در تخصیص بهینه وجوه د راختیار خویش به رهن موفق عمل کرده است. اما با توجه به اینکه عامل محرکه سیستم در تخصیص بیشتر یا کمتر به این بخش (RM- RB) است، در تعیین هر کدام از این دو نرخ جای بحث وجود دارد، ضمن اینکه منابع بیشتر منجر به تخصیص بیشتر خواهد شد. برای جذب منابع بیشتر RB باید به اندازه کافی زیاد باشد تا بتواند با نرخ سود حاکم بر بازار سرمایه (حداقل با نرخ همین اوراق مشارکتی که اخیراً رواج یافته است) رقابت نماید. همچنین به کاهش ارزش سپرده ها در اثر پدیده تورم نیز باید توجه کافی داشت. از طرفی برای اینکه بانک بتواند هزینه های جاری و عملیاتی خود را پوشش دهد باید RM در حد بالاتری تعیین شود. تا سرمایه گذاری در بخش رهن معنی دار جلوه کند. با توجه به حساسیت شدیدی که میزان تقاضا نسبت به نرخ رهن دارد، تعیین RM در حد بالاتری باعث کاهش مازاد تقاضا خواهد شد و بازار به سمت تعادل عرضه و تقاضا حرکت خواهد کرد (1)، اما با توجه به عوامل تشکیل دهنده تقاضا هنوز مازاد تقاضای زیادی وجود خواهد داشت بنابراین لازم است که به بخش عرضه و جذب منابع بیشتر سپرده گذاری توجه شود.