دانلود پروژه معرفی مجتمع مسکونی

معرفی موضوع مجتمع مسکونی

یک نمونه مشهور مسکن که در ایران و در قرن 14 شمسی و با منسوخ شدن خانه های سنتی حیاط داخلی رواج یافته است، خانه های ردیفی (Row House) می باشد. اساساً این نوع مسکن بر مبنای تفکیک قطعات و مالکیت فردی قطعه زمین مسکونی استوار است، و در صورتی که فقط شامل یک واحد مسکونی باشد، مسکن اختصاصی (Detached) یا مستقل نام می گیرد. در این نوع مسکن هم اکنون در زبان عامیانه ویلایی و امثالهم خوانده می شود، فقط مربوط به یک خانواده می شود و امکان استفاده بیشتر از یک خانواده در آن وجود ندارد.

در ایران به علت تغییر الگوی مصرف در زمینه مسکن و کارآیی نامناسب مسکن اختصاصی با توجه به هزینه نگهداری زیاد آن، با تغییر قوانین شهرسازی و افزایش تراکم نوع دیگری از مسکن و خانه های ردیفی به وجود می آید، که دارای مسائل و معضلات بسیار عدیده معماری و شهرسازی می باشد. در همان قطعات تک واحدی، با افزایش اشکوب و تراکم، اقدام با ساخت واحدهایی می شود که در یک حیاط بسیار کوچک (معمولاً محل عبور و پارکینگ خودروهای شخصی) مشترک هستند و چند خانواده به جای یک خانواده قبلی، در آن ساکن می شوند. این نوع مسکن هر چند که دارای دیوارهای جداکننده از سایر قطعات مسکونی می باشد. مسکن اختصاصی و مستقل نمی باشد و در رده نیمه اختصاصی با Seni detached قرار دارد. متأسفانه در ایران به علت رعایت نشدن استانداردهای انسانی مسکن و شهرسازی ورواج پیش بینی نشده مسکن نیمه اختصاصی، مسائل عدیده اجتماعی و اقتصادی بروز کرده است، که نمونه آن نداشتن پارکینگ به میزان کافی، عدم رعایت تهویه و نورگیری مناسب غالب ساختمان ها و مسائل تأسیسات زیربنایی شهری همانند فاضلاب، آب های سطحی و ... می باشد.

متأسفانه در همه طرح های آماده سازی و شهرسازی غالباً این نوع مسکن مورد نظر و برنامه ریزی بوده است.

در طرح های آماده سازی ایران فقط با توجه به خانه های ردیفی (Row Housing) و مسکن اختصاصی و نیمه اختصاصی شده است.

یک نوع دیگر مسکن که در ایران مورد عنایت نبوده خانه های رویهم با تراسی (Teraced House) می باشد. این نوع اخیر در زمینه های با شیب و عوارض زیاد کاربرد فراوان دارد که معمولاً یک قطعه زمین مسکونی، اختصاص به دو یا سه واحد مسکونی دارد که در ورودی از هم مجزا هستند و با استفاده از شیب زمین از دو طرف شمالی و جنوبی برای هر واحد مسکونی طبقه پایین، حیاط واحد فوقانی می باشد.

در نهایت مسکن نوع آخر به عنوان اجتماعی یا (Clustered House) نوع خاصی  از واحدهای مسکونی است که در آن واحدهای آپارتمانی دارای حیاط مشترک هستند و حتی می توانند در هر طبقه به صورت تک واحدی ساخته شوند، (یعنی از مزایای استقلال خانه های نیمه اختصاصی و اختصاصی هم بهره مند باشد) و در عین حال دارای فضای باز و سبز و پارکینگ میزان کافی باشند، این نوع مسکن در صورتی که در رعایت حریم و عرصه ها (Privacy) مرتکب اشتباهات شهرسازی و معماری مدرن، همانند طرح فضاهای غیر قابل کنترل و عمومی بدون برنامه ریزی، راهروهای طولانی و ... بشوند، می تواند معضلات مهم اجتماعی را تشدید نماید. (افزایش جرم، جنایت و محل اجتماع تبهکاران) برخلاف مسکن اختصاصی و نیمه اختصاصی این نوع مسکن می تواند تراکم های بالا را بپذیرد و انواع مختلف واحدهای مسکونی از لحاظ متراژ، طبقات و امکانات را ارائه دهد و ارزان قیمت و یا حتی لوکس طرح گردد.

مهمترین خصوصیت این نوع مسکن، تجمع قطعات باز و سبز و استفاده از حداکثر تراکم می باشد، در نتیجه شبکه های دسترسی درجه سه و چهار بسیار کوتاه و کمتر می شوند، همچنین ایمنی بیشتر و رفت آمد کمتری را دارا می باشند.

مهمترین خصوصیت این نوع مسکن این است که امکان طرح قطعات کوچک کمتر از یک هکتار را ندارد و در ایران به جهت مسئله مالکیت زمین و قطعات بسیار خرد کوچک، در بافتهای موجود، طرح این نوع مسکن بسیار مشکل می باشد و یا آنکه مرتباً از طرف مقامات ذیربط مسئله تجمع قطعات مطرح می گردد ولی عملاً همین قطعات فعلی هم به واحدهای مسکونی بیشتری اختصاص می یابند و اگر به عوارض اجتماعی و اقتصادی این نوع مسکن(بدون برنامه ریزی درست) توجه نشود، در بلند مدت رواج آپارتمان های نیمه اختصاصی می تواند موجب زیان های بسیار زیادی بشود، ضمن اینکه در این نوع مسکن اصولاً خودگردانی بیشتر و در نتیجه، کاهش بار خدمات شهرداری ها و نهادهای شهری ذیربط به مانند جمع آوری زباله، تأمین آب شرب، نگهداری فضای سبز، دفع آب های سطحی، دفع فاضلاب، روشنایی محوطه و خیابان های درجه 3 و 4 و ... مطرح می شود، اما ساکنان این واحدهای مسکونی با تشکیل هیئت مدیره و تشکیلات خاص فقط موظف به پرداخت هزینه ماهیانه خدمات عمومی فضای مشاع (شارژ) می باشند.

بررسی شاخص های اصلی مسکن اجتماعی

از آنجایی که تاکنون اکثریت قاطع طرح های مسکونی در ایران بر اساس تفکیک و واگذاری قطعات زمین ومسکن اختصاصی و نیمه اختصاصی (semi Detached, Detached) بوده است، هنوز مبانی اصلی مسکن اجتماعی شناخته شده نیست. یکی از مهمترین خصیصه های این نوع مسکن، طراحی همزمان شبکه های دسترسی درجه سه و چهار با طرح معماری می باشد. در واقع قطعات زمین شبکه های دسترسی را در دل خود جای می دهند و این شبکه ها به صورت نیمه اختصاصی عمل کرده و ترافیک عبوری حق گذر از این مسیرها را ندارند. ضمن اینکه به علت تجمع قطعات و وجود خیابان های کمربندی دور قطعات مسکونی، به میزان زیادی از سطح معابر درجه 3 و 4 کاسته می شود، و فضای باز و سبز که به صورت مشاع در اختیار ساکنین است افزایش می یابد.

در این بخش همه شاخص های اصلی طراحی مسکن اجتماعی به ترتیب به صورت خلاصه شرح می شوند و در نمونه های انتخاب شده ایرانی و خارجی مورد بررسی قرار می گیرند.

الف: تیپولوژی سایت (گوناگونی استقرار بلوک های مسکونی) در مسکن اجتماعی (Clustered Housing)

در بررسی انواع بلوک های مسکونی مشخص می شود که علی رغم تنوع بسیار زیاد در طرح این نوع آپارتمان ها، همه الگوها به شکل خاصی با توجه به تراکم و تنوع زمین و سایت قابل دسته بندی و طبقه بندی هستند.

در بخش ذیل این دسته بندی به صورت خلاصه شرح و ارائه می گردد.

1- بلوک های مسکونی زنجیره ای خطی (Linkage Blocks)

در این گونه، که متداول ترین طرح در استقرار سایت است مجموعه های مسکونی به صورت زنجیره ای مرکب از آپارتمان های مرتبط با یکدیگر هستند. در این نوع طرح چون بلوک های مسکونی به هم متصل می شوند، فضاهای باز متمرکز شده و دارای سطح قابل قبولی هستند. تقریباً همه نوع تراکم طبقات تا بیست اشکوب در اینگونه قابل طرح می باشد. طول بلوک زنجیره ای یکی از شاخص های اصلی این نوع مسکن است، که گاهی به 500 متر می رسد (از نمونه های این نوع مسکن آپارتمان های شهر زیبا و آپادانا در تهران می باشد).

2- بلوک های مسکونی منفرد (Single Blocks)

این نوع بلوک ها در مسکن اجتماعی با طبقات کم (کمتر از بیست اشکوب) کاربرد ندارد و عموماً در ساختمان های بلندمرتبه (20 طبقه به بالا) و برای مسکن لوکس و در زمین های با مساحت کم طرح می گردد. بهتر است در مسکن با طبقات کمتر از 20 طبقه از این سیستم استفاده نشود، زیرا به علت خرد شدن فضاها، ناشی از ازدیاد تعداد بلوک ها، فضای باز، امکان تجمیع و استفاده بهینه ندارد.

به علت هزینه سازه های فوق العاده پیچیده و تأسیسات سرمایش و گرمایش گران قیمت، معمولاً آپارتمان های بلوک های منفرد، گران تر از انواع دیگر واحدهای مسکونی هستند.

(مجموعه های آ.اس.پ، ونک پارک و اسکان به عنوان نمونه های این نوع مسکن در تهران قابل ملاحظه می باشند).

3- بلوک های چند باله (Triple & Multy Wings Blocks)

طرح بلوک های چند باله، به علت تمرکز فضاهای ارتباطی عمودی در مرکز باله ها کاربرد فراوان دارد، ضمن اینکه در این طرح به علت احداث بلوک های حجیم، فضاهای باز خرد و تقسیم نشده و در نیتجه ترکیب فضاهای مثبت و منفی قابل قبول می باشد، اما به جهت احداث باله هایی که در جهات مختلف می باشند، جهت گیری بعضی از آپارتمان ها نسبت به جهت بهینه نور و آفتابگیری (جبهه های شمالی و جنوبی) منحرف شده و در نیتجه پرت حرارتی ساختمان افزایش می یابد:

(نمونه مشهور این نوع مسکن در تهران، مجموعه شهرک اکباتان با 14800 واحد مسکونی است).

4- بلوک های مسکونی با حیاط داخلی پیاده (Blocks With Inside Courtyard)

این نوع بلوک ها، فضاهای پیاده و باز بسیار خوبی به وجود می آورند، که در آنها جداسازی مسیر پیاده و موارد به راحتی اعمال می شود. اما به علت سایه انداختن بلوک ها بر روی هم باید در افزایش طبقات و تناسبات فضای باز دقت کافی اعمال گردد.

در صورتی که طبقات زیاد و فضای باز مرکزی کم باشد، فضای نمور و بدون آفتاب خواهیم داشت و در طبقات پایین واحدهای مسکونی، امکان آفتاب مناسب در طول زمستان وجود ندارد.

معمولاً در این نوع مسکن، تراکم های کم بین 2 تا 6 طبقه ساخته می شود.

5- بلوک های مسکونی ترکیبی (Compositive Blocks)

بلوک های ترکیبی به علت تنوعی که در حجم و نمای مجموعه به وجود می آورد، برای طراحان مسکن اجتماعی بسیار جذاب است. به همین علت در مجموعه های زیادی از این نوع طرح استفاده می شود.

غالباً از ترکیب بلوک های زنجیره ای خطی و بلوک های منفرد در این نوع مسکن استفاده می شود. (نمونه مشهور این طرح در تهران، مجموعه آتی ساز می باشد).

6- بلوک های مسکونی متفرقه (Miscellaneaus)

طرح این بلوک ها از کاراکترهای شرح شده قبلی استفاده نمی کنند، بنابراین باید متناسب با طرح مورد بررسی قرار گیرد. البته معمولاً این نوع طرح ها دارای شبکه و نظم مشخصی نیستند و به ندرت به کار گرفته می شوند.

نمونه قابل ذکر در الگوهای متفرقه، طرح خانه های سازمانی کوی کارکنان دانشگاه تهران در جاده مخصوص کرج می باشد.

بررسی ضوابط و استانداردهای مسکن اجتماعی

الف) مساحت زمین

از شاخص های مهم معرفی شده در نمونه های مسکن اجتماعی مساحت زمین طرح است. به علت خصوصیت مسکن اجتماعی اجرای این طرح ها در زمین های کوچک تر از یک هکتار غیرممکن یا بسیار مشکل می باشد. میزان معقول در طرح ها جهت کنترل و ارائه خدمات شهری در حد یک واحد همسایگی (حداکثر 400 خانوار) می باشد.

ب) جمعیت مورد نظر طرح

از اساسی ترین مبانی اصلی مسکن، جمعیت و ترکیب آنها می باشد. جمعیت و تعداد خانوار، شاخص های مهمی هستند که بر مبنای آن طرح مسکن و تراکم ها و مساحت آپارتمان ها مشخص می شود.

بدیهی است که تمامی مسائل اجتماعی ناشی از جمعیت و ترکیب آن می باشد. مثلاً بعد متوسط خانوار در اروپا معمولاً در حد 2 تا 2/2 نفر می باشد در حالی که در ایران این میزان به 26/4 می رسد. بعد خانوار در تعاونی مسکن امید دژبان مرکز که خواستار طرح آماده سازی زمین در منطقه 22 هستند تا حد 89/4 بالا می رود. بدیهی است که به این ترتیب مساحت آپارتمان ها، در آماده سازی ناشی از حجم بیشتر بعد خانوار، بزرگتر می شود.

ج: تراکم جمعیتی

تراکم جمعیتی یکی از مهم ترین شاخص هایی است که فشردگی و انبوهی مسکن را بیان می کند. مثلاً مقایسه تراکم انسانی 150 نفر در هکتار با 600 نفر در هکتار نشان دهنده ساختمان های با مساحت 4 برابر می باشد.

یکی از مشخصات مهم مسکن اجتماعی امکان افزایش تراکم در آن می باشد. مثلاً حداکثر تراکم جمعیتی در مسکن نیمه اختصاصی به 250 تا 300 نفر می رسد، در حالی که در مسکن اجتماعی امکان افزایش تراکم تا 1000 نفر در هکتار با پیش بینی های خاص و افزایش طبقات وجود دارد.

د: تعداد واحد مسکونی در هکتار زمین مسکونی

این شاخص یکی از مهمترین نشانه های تراکم می باشد. که در رابطه با متوسط مساحت واحدهای مسکونی، تراکم و فشردگی مسکن را توضیح می دهد. مثلاً 100 واحد مسکونی در هکتار، شاخصی است که حداکثر تعداد آپارتمان ها در یک نوع تراکم خاص را بیان می کند، اگرچه متوسط مساحت واحدهای مسکونی قابل افزایش و تغییر می باشد، اما تعداد واحد مسکونی در هکتار قابل افزایش نخواهد بود، زیرا کلیه خدمات شهری بر مبنای این آمار محاسبه و تأمین می شود و در نتیجه مثلاً شبکه فاضلاب یا آب شهری در هر هکتار کشش جذب بیشتر از 100 خانواده را نخواهد داشت.

ه: تناسب واحدهای یک، دو و سه خوابه و آپارتمان های مشترک در دسترسی (چند واحدی)

ترکیب و تناسب آپارتمان های یک، دو و سه خوابه به جهت پاسخگویی به جمعیت و بعد خانوار بسیار مهم است، چنانچه متوسط بعد خانوار پنج یا نزدیک به آن باشد تعداد آپارتمان های سه خوابه نسبت به دو خوابه افزایش می یابد و اگر بعد متوسط خانوار نزدیک و یاکمتر از چهار باشد، تعداد آپاراتمان های دو خوابه افزایش می یابد. البته این شاخص بستگی تام به مسائل اقتصادی و بعد خانوار (نسبت خانوارهای 1، 2، 3 و 4 و ... نفره) دارد.

تعداد آپارتمان هایی که در یک طبقه واز یک پلکان یا آسانسور مشترک استفاده می کنند، در طرح و هزینه ساختمان بسیار مهم می باشد. اگر چنانچه تعداد واحدهای مسکونی مشترک در ارتباط و دسترسی کم باشد، هزینه ساختمان و مساحت فضاهای مشاع بالا می رود و اگر این تعداد افزایش یابد به علت ازدحام و رفت و آمد زیاد در راهروهای عمومی کنترل فضاهای نیمه عمومی مشکل شده و عواقب اجتماعی زیانباری مانند افزایش بزهکاری و عدم امنیت در مجموعه های مسکونی بروز می کند.

و: تعداد طبقات

تعداد طبقات عامل مهم افزایش تراکم در مجموعه های مسکونی می باشد. معمولاً در مورد مسکن، وزاتخانه مسئول باید با توجه به تراکم، طبقات مجاز را هم مشخص نماید.

مثلاً در انگلستان تراکم کم، نشان دهنده ساختمان های مسکونی با سه طبقه ارتفاع می باشد، همین طور تراکم متوسط مسکن 2 تا 6 طبقه را دربرمی گیرد و تراکم زیاد بین 6 تا 12 طبقه می باشد.

عامل مهم که تدوین و اجرای این ضوابط را به صورت قانونی و الزامی درمی آورد، مسئله همجواری و منطقه بندی تراکم های مختلف است. با توجه به فرهنگ اسلامی در ایران، بدیهی است که مسائلی مانند اشراف و یا رعایت فاصله مجاز بین بلوک های ساختمان ها با طبقات مختلف در همین ارتباط مطرح می شود.

ر: تراکم ساختمانی

شاخص تراکم ساختمانی نشان دهنده نسبت مساحت ناخالص مجموع واحدهای مسکونی به مساحت کل ناخالص زمین (قطعه مسکونی) می باشد. مثلاً عدد 120 درصد نشان می دهد که اگر زمین یک هکتار (10000 متر مربع) مساحت داشته باشد، در این قطعه حداکثر امکان ساخت 12000 متر مربع ساختمان وجود دارد. معمولاً در این شاخص زیرزمین و پیلوتی که در آنها واحد مسکونی بنا نشده باشد جزء تراکم محسوب نمی شود.

البته باید توجه داشت که این میزان بنا در رابطه با تعداد طبقات مجاز می باشد.

ز: ضریب اشغال طبقه همکف

ضریب اشغال نشان دهنده نسبت مساحت طبقه همکف ساختمان های مسکونی نسبت به کل مساحت ناخالص زمین مسکونی می باشد.

در این نسبت معمولاً مقررات و ضوابط، امکان فضای باز بیشتر و متناسب با استانداردها را اعمال می نمایند، مثلاً ضریب اشغال 25 درصد نشان می دهد که در یک هکتار زمین مسکونی فقط 2500 متر مربع آن قابل ساخت و ساز می باشد و حتماً باید 7500 متر مربع از زمین به صورت باز باشد.

از مشخصات مسکن اجتماعی، ضریب اشغال کمتر از 25 درصد است که معمولاً (به استثنای موارد نادر) امکان افزایش این شاخص بیش از 20 درصد وجود ندارد، زیرا برخلاف مسکن اختصاصی و نیمه اختصاصی عواملی مانند شبکه های دسترسی (درجه سه و چهار)، فضای سبز، عبور و مرور پیاده و نورگیری ساختمان ها مانع افزایش بیشتر از این میزان می شود.

ضریب اشغال در رابطه مستقیم با کیفیت محیط مسکونی و زندگی قرار دارد، زیرا نسبت بین فضای باز و مساحت زمین تحت اشغال بنا را نشان می دهد.

یکی از ضوابط بسیار مهم در طرح های شهرسازی همین ضریب اشغال می باشد، زیرا تخلف از میزان مجاز، در واقع تجاوز به حریم اجتماعی تلقی می شود.

(از تقسیم عدد تراکم ساختمانی به ضریب اشغال، تعداد طبقات مجاز مشخص می شود).

ضریب پارکینگ

شاخص ضریب پارکینگ نشان دهنده نسبت پارکینگ به تعداد واحدهای مسکونی می باشد. مثلاً ضریب پارکینگ 8/0 نشان می دهد که به ازای هر 10 واحد مسکونی 8 واحد پارکینگ وجود دارد. چنانچه ضریب پارکینگ بیشتر از تعداد واحدهای مسکونی است.

معمولاً در ضوابط، پیش بینی پارکینگ باید به اندازه تعداد واحدهای مسکونی باشد، یعنی برای هر واحد مسکونی یک پارکینگ پیش بینی شود (ضریب پارکینگ یک). یکی از مهمترین معضلات مسکن نیمه اختصاصی رایج تأمین پارکینگ به اندازه کافی است، معمولاً علی رغم همه ضوابط جدی، به علت عدم امکان تأمین پارکینگ، (به دلیل کمی مساحت زمین) از خیابان های درجه 3 و 4 جهت پارکینگ استفاده می شود و بنابراین مشکلات ترافیکی بروز می کند. اما در مسکن اجتماعی چون حداقل 75 درصد از زمین به صورت فضای باز می باشد، امکان تأمین پارکینگ اختصاصی به اندازه کافی است. البته ضوابط شهرسازی مشخص کننده ضریب پارکینگ می باشد. یکی از عوامل مهم مرتبط با ضریب پارکینگ، شاخص ضریب مالکیت خودروهای شخصی در خانوارها می باشد.

در ایران معمولاً ضریب مالکیت اتومبیل بین 30 تا 40 درصد است. در تعاونی مسکن امید دژبان که در منطقه 22 طرح آماده سازی زمین دارند، ضریب مالکیت اتومبیل خانوارها 22 درصد می باشد.

البته بهبود شرایط اقتصادی جامعه در آینده و ترافیک مهمانان هم در این مورد دخیل است. پارکینگ ها به سه دسته مهم تقسیم می شوند:

پارکینگ محافظت شده که معمولاً در زیرزمین یا پیلوتی ساختمان های مسکونی مستقر می باشد در این نوع پارکینگ حداقل مساحت لازم ناخالص 25 مترمربع است. هزینه این نوع پارکینگ معمولاً نصف هزینه ساختمان مسکونی پیش بینی می شود.

پارکینگ محافظت شده در محوطه- این نوع پارکینگ معمولاً از سقفهای سبک برای محافظت خودرو استفاده می شود.

پارکینگ روباز در محوطه- این نوع پارکینگ ارزان ترین و اقتصادی ترین نوع بوده، که ضمناً قابل استفاده در موارد دیگر نیز می باشد.

مساحت ناخالص موارد ردیف 2 و 3 حداقل 5/17 متر مربع برای هر یک دستگاه خودرو می باشد.

البته در شرایط آب و هوای تهران که معمولاً دو ماه یخبندان و سه ماه گرمای فوق العاده وجود دارد پارکینگ روباز در محوطه معمولاً طرفدار چندانی نخواهد داشت.

به علت مساحت زیاد پارکینگ ها که ممکن است تا 20 درصد از سطح سایت را دربربگیرد، ضریب پارکینگ و چگونگی تأمین آن در سایت مسکونی (محافظت شده کامل، مسقف و یا روباز) در نمونه های مختلف مورد بررسی قرار می گیرد.

یکی دیگر از شاخص ها که در حد مقررات ملی در مورد پارکینگ های مسکن جمعی (Clustered Housing) مطرح می شود، مسئله فاصله حداکثر پارکینگ تا ابتدای ورودی دورترین بلوک ساختمانی می باشد. چون در این نوع مسکن، پارکینگ ها می تواند به صورت مجتمع و در ساختمانی جدا از بلوک های مسکونی (معمولا ً زیر زمین) طرح شود. در این مورد فاصله حداکثر محل پارکینگ تا ورودی بلوک ساختمان مسکونی مطرح می شود. مثلاً در مجموعه اکباتان علاوه بر پارکینگ های محوطه، پارکینگ های زیرزمینی در زیر محوطه تجاری ساخته شده است، فاصله این پارکینگ ها تا دورترین بلوک مسکونی باید تابع ضوابطی باشد. در آلمان مقررات شهرسازی، این فاصله را حداکثر 80 متر تعیین کرده است، در انگلیس این ضابطه تا 200 متر نیز می رسد. در طراحی بعضی از بلوک های مسکونی امکان دارد دسترسی مستقیم سواره به بلوک پیش بینی نشده باشد، بنابراین این شاخص اهمیت پیدا می کند. در مورد طرح آماده سازی فعلی با توجه به وضعیت فرهنگی و ساخت و ساز شهری موجود این فاصله حداکثر 120 متر توصیه می شود